Versione integrale pubblicata su Mark Up 236 gennaio-febbraio
L’articolo 18 del Decreto “Sblocca Italia” ha introdotto la modifica dell’art. 79 della legge 379/1978: la novità è in vigore dal 12 novembre 2014 e pone le premesse per una maggiore flessibilità nei rapporti tra conduttore e locatario nei contratti di locazione commerciale, flessibilità che si estende anche al settore alberghiero. Si apre per le parti uno spazio maggiore a livello negoziale con deciso vantaggio per le proprietà. Questa innovazione legislativa è stata oggetto di dibattito nel workshop organizzato dal Consiglio nazionale dei centri commerciali (Cncc) in collaborazione con lo studio legale Cocuzza & Associati.
Nel nuovo regime non rientrano i contratti di locazione per un valore annuo inferiore a 250.000 euro, e i locali di interesse storico. Un dato certo è l’aumento del potere negoziale delle proprietà, ma non mancano come vedremo i vantaggi anche il conduttore. L’innovazione avvicina sempre più il tradizionale contratto di locazione commerciale (negozi) alla formula dell’affitto ramo d’azienda, dominante nei centri commerciali, dove il tradizionale 6+6 pesa per non più del 10%.
La soglia minima di canone annuo (250.000 euro) che rende applicabile i nuovi contratti di locazione fa sì che il settore dei centri commerciali sia poco invogliato a lasciare la formula invalsa dell’affitto ramo d’azienda. L’innovazione legislativa impatterà molto più sul commercio nelle high street, e soprattutto nelle vie del centro città e dei centri storici dove è molto più facile raggiungere valori di quel tipo anche su superfici di 50-100 mq. In via Montenapoleone a Milano i canoni annui superano i 12-13.000 euro al mq, in Corso Vittorio Emanuele siamo a oltre 6.000-7.000 euro. Massimo Moretti, presidente Cncc, nel salutare con positiva accoglienza questa novità legislativa, ricorre a una metafora icastica: “Una bicicletta da corsa nuova di zecca, ma senza ruote”. Moretti si aspettava una soglia di canone più bassa, per far traghettare i nuovi contratti nell’ambito della locazione tradizionale. Se è vero che la riforma avvantaggia le proprietà, ridimensionando il potere dei conduttori (riduce o annulla i key money), potrebbe però rivelarsi interessante anche per i tenant, qualora questi volessero compensare sul canone la perdita dei vantaggi tradizionali. Quindi conviene ai conduttori che lanciano nuovi brand, ai franchisee, alle catene straniere, ai modelli contrattuali in prova. Dunque fra le norme derogabili in seguito alla modifica dell’art- 79, vi sono: la durata e il rinnovo automatico,la libera configurabilità del canone, indicizzazioni e rent reviews, l’indennità di avviamento, la prelazione per acquisto locali e relativo diritto di riscatto, il recesso del locatore, il deposito cauzionale, ma soprattutto il recesso del conduttore per “gravi motivi”.
