Urbanistica, Real Estate & Cci 2009
Investimenti: il “flight to quality” non si limiti agli immobili
È atteso un aumento dei rendimenti (yield), che interesserà soprattutto le tipologie secondarie.
Enrico Biasi
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1. I volumi complessivi in calo del 60% nel 2008
2. Il periodo è adatto per acquisire prodotti di qualità
Il mercato italiano degli investimenti diretti nel settore retail, dopo il livello record toccato nel 2006 e la sostanziale tenuta registrata l'anno seguente, è stato contraddistinto nel corso del 2008 da un vistoso arretramento, espressione delle generali difficoltà del comparto, in conseguenza di vicende note ormai lippis et tonsoribus, cioè all'universo mondo (e non ce ne vogliano cisposi e barbieri).
Stando ai dati forniti da Jones Lang LaSalle in un recente “Rapporto sui centri commerciali in Italia” (febbraio 2009), i volumi complessivi sono così risultati in calo del 60% su base annuale (785 milioni vs 2 miliardi di euro), con un'eloquente contrazione del numero di compravendite condotte a termine (18 vs 41).
Il primo trimestre del 2009 ha visto un'attività ancora modesta, con un guizzo sul filo di lana, a fronte del persistente stillicidio di transazioni impostate e non perfezionate, a causa della carenza di finanziamenti disponibili e dell'inattualità dei parametri precedentemente invalsi. In particolare, European Outlet Mall Fund, veicolo specializzato di Henderson Global Investors, ha annunciato l'acquisizione da McArthurGlen del Barberino Designer Outlet: un'operazione del valore iniziale di circa 125 milioni di euro, che si inserisce peraltro in un contesto che trascende il colpo singolo. La tedesca Union Investment Real Estate Ag ha invece effettuato il suo secondo investimento tricolore, acquistando da ImmobiliarEuropea il centro Auchan di Monza, per un importo di 142,6 milioni di euro.
Quest'ultima notizia, ufficializzata l'1 aprile, ha galvanizzato una community piuttosto provata dalla prolungata fase di forzata inazione. Del resto, pure il sentiment è volatile e le vicissitudini dell'ultimo periodo hanno evidenziato in alcuni soggetti sintomi da disturbo bipolare, con repentina alternanza di fasi maniacali e depressive.
Se una rondine non fa primavera, la maggioranza degli operatori sembra comunque attribuire al deal una valenza prodromica rispetto a un'incipiente inversione di tendenza, malgrado la tenace vischiosità di condizioni penalizzanti. Quali sono dunque gli scenari futuribili, alla luce delle premesse?
Opportunità offerte dalla crisi
Depurate dalle accentuazioni enfatiche, le notazioni finali di Jll costituiscono una sintesi tutto sommato condivisibile. L'incertezza a nostro avviso sarà l'elemento dominante anche per il 2009. Tale situazione determinerà probabilmente una costante e graduale crescita dei tassi per tutti i prodotti retail e soprattutto per quelli ritenuti più deboli in termini di performance. Riteniamo tuttavia che lo scenario che si sta presentando sarà anche in grado di fornire opportunità uniche mai avute prima. Vogliamo segnalarvi per esempio le seguenti:
- stiamo probabilmente entrando nella migliore “finestra temporale” per effettuare acquisizioni degli ultimi 25 anni;
- si stanno aprendo opportunità uniche per acquisire prodotti di qualità, da riscatti dei fondi, da investitori con la necessità di limitare le minusvalenze, dalle società quotate in crisi con l'indebitamento, dagli sviluppatori con difficoltà nell'ottenere debito e con molti progetti in pipeline per il 2009;
- vi saranno inoltre molti asset con situazioni problematiche nel 2009/2010, di cui le banche si troveranno a dover disporre e che quindi dovranno liquidare sul mercato dei capitali”.
I player più attrezzati non mancheranno di mettere a frutto le multiformi potenzialità insite nelle odierne dinamiche. E la capacità di disporre di equity sarà il primum movens delle acquisizioni future. In attesa dell'auspicabile ritorno alla normalità dei flussi di derivazione bancaria, nel segno di ritrovati equilibri.
Il ruolo della leva
Come rilevato da Antonio Intiglietta in una prospettiva più ampia, la finanza non è “il male assoluto. Tutt'altro: essa è uno strumento importante dell'attività immobiliare e di qualsiasi altra attività economica, ma richiede da parte di chi la usa un atteggiamento realistico, di credibilità e con un adeguato rapporto tra investimenti e richieste di finanziamento. Ciò richiede da parte degli istituti finanziari un'adeguata competenza nel giudicare la bontà dei progetti meritori, e di valorizzare chi rischia con concreti progetti imprenditoriali, indipendentemente dal valore del patrimonio posseduto. Per questo oggi è necessario un salto di maturità dell'imprenditoria italiana del real estate e non solo, capace di essere più avveduta negli investimenti e nei progetti, che sappia ragionare su tempi di sviluppo realistici e su profitti adeguatamente proporzionati, al contrario di quanto ci si illude di ottenere con la speculazione finanziaria”.
Sottoscriviamo e ribadiamo in conclusione quanto espresso nel nostro precedente intervento nella cornice di Eire community (www.italiarealestate.it), al quale rimandiamo: l'insostenibile leggerezza di certe logiche si è manifestata appieno, in un segmento con precipue caratteristiche. Accantonati gli eccessi del recente passato, ritornano adesso al centro i fondamentali (“back to basics”) e le competenze specialistiche. Il “flight to quality”, nella sua accezione lata, deve però estendersi a tutte le componenti di una filiera complessa e non priva di criticità. Gli autorevoli contributi che proponiamo di seguito forniscono in proposito fecondi spunti di riflessione.
La prossima edizione di Eire può dare un forte impulso al confronto tra i diversi attori e alla comprensione dell'effettivo campo di possibilità dell'Italia del retail real estate, moltiplicando altresì le occasioni di business. Siamo nel pieno di una cruciale transizione. La crisi ha radici profonde, ma, per dirla con un adagio arabo, “In niz beguzared”, passerà anche questa. Sebbene non per tutti allo stesso modo.
Più
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