Urbanistica, Real Estate & Cci 2009
La crescita del ceto medio traina l’immobiliare brasiliano
L’incidenza del credito immobiliare sul Pil è fra le più basse al mondo.
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1. Il Brasile è un paese giovane: il 47% della popolazione ha meno di 26 anni
2. Nel 2007 venti milioni di brasiliani sono passati in classe C, equivalente al nostro ceto medio. Ciò comporta un fabbisogno abitativo che incrementa notevolmente l’impegno dell’industria immobiliare
Il 30 aprile 2008 Standard & Poor’s ha riconosciuto al Brasile il “selo de qualidade” (timbro di qualità), abbassando così il livello di rischio del paese e dando quindi la possibilità di accedere a nuove linee di credito esterne a costi più competitivi, condizione importante per l’attrazione degli investimenti esteri. I primi sintomi dell’attuale crisi si erano già palesati nella seconda metà del 2007: la vicenda dei mutui “sub-prime” in Usa riempie le pagine dei giornali di tutto il mondo, proprio durante l’estate di due anni fa. Sembrerà paradossale, ma è proprio la crisi finanziaria e immobiliare negli Usa e in Europa ad aver reso più appetibile il mercato brasiliano agli occhi degli investitori. Lo sviluppo immobiliare in Brasile è legato, soprattutto in prospettiva, alla crescita produttiva del paese (che si stima diventerà l’ottava potenza economica nel 2020 e la quinta nel 2050), al graduale miglioramento dei redditi nelle fasce medie della popolazione, e last but not least alla stabilità politica che il Brasile di Lula sembra aver acquisito negli ultimi anni.
In Brasile il credito per l’investimento immobiliare a livello retail (in pratica i mutui per l’acquisto di un’abitazione) incide solo per il 2% sul Pil. Tanto per dare un’idea, in Inghilterra siamo al 73%, e in Spagna al 46%. Se a livello mondiale il 70% dell’indebitamento individuale (riferito alle persone fisiche) è fatto da finanziamento immobiliare, questa percentuale scende sotto il 20 in Brasile.
La ragione è anche questa: solo da due anni le banche brasiliane hanno capito l’importanza del credito immobiliare, prima accessibile solo presso i costruttori/venditori a tassi molto elevati.
Deficit abitativo da colmare nei prossimi anni
“Anche per questo motivo la domanda di immobili per uso residenziale è fortemente aumentata - spiega Dan-David Golla, direttore del dipartimento Corporate Finance di Dtz e responsabile del collocamento del nuovo fondo Monteiro Aranha -. Al momento si registra un deficit abitativo di circa 8 milioni di unità e la domanda annuale di questo tipo di immobili aumenterà di altri 300.000 nei prossimi anni”.
Al contrario di quanto sta succedendo in Europa (e in Italia in particolare, paese completamente ingessato in termini di osmosi tra livelli socio-economici), in Brasile la mobilità sociale è un fenomeno molto più accentuato: negli ultimi due anni 20 milioni di brasiliani sono saliti in fascia C, la classe media.
Ed è quasi sorprendente apprendere che l’86% dei brasiliani vive in case di proprietà (una percentuale superiore alla nostra). Il potere d’acquisto in crescita ha permesso al 45% della popolazione di acquistare la propria abitazione, contro il 25% nel 2000.
Tra il 2006 e il 2030 l’investimento nell’immobiliare civile arriverà all’equivalente di oltre 1,3 miliardi di euro, con una curva ascendente che è cominciata a crescere dopo il 2001.
Si stima che il target nazionale degli acquirenti (25-49 anni) registrerà nei prossimi vent’anni un tasso di crescita medio annuo dell’1,5%, superiore di 3 punti base all’analogo tasso d’incremento della popolazione, stimato nell’1,2% annuo nel prossimo ventennio.
Le cifre
Da 538 euro (ES) a 613 euro (BA) i costi di costruzione al mq (stime al 30 marzo 2008)
12,5% (variabile) 14,5% (fissi) i tassi per mutui in Brasile sul medio-lungo periodo
18 mld di reais il credito immobiliare nel 2007 (erano 2,3 miliardi nel 2003)
Guida al real estate verde-oro: avvertenze
Anche se non intende espressamente sostituirsi a un manuale tecnico-giuridico, la guida all’immobiliare brasiliano realizzata da Promos (azienda speciale della Camera di Commercio di Milano) e da Secom (Settore promozionale commerciale del Consolato brasiliano) riveste una preziosa funzione introduttiva sia per gli addetti ai lavori nel settore immobiliare (soprattutto sul versante costruzione-investimento) sia per i profani semplicemente curiosi di capire alcuni aspetti tecnici preliminari a una visione panoramica, ma non superficiale, del mercato immobiliare nel continente verde-oro. Fornendo un’inquadratura d’insieme del settore, la guida rappresenta un documento propedeutico a un orientamento generale per comprendere il sistema Brasile, utile a chi sta iniziando un investimento immobiliare. La finalità precipua della guida è dunque promozionale: fornisce un insieme di informazioni base per conoscere l’evoluzione e le principali caratteristiche del settore immobiliare in Brasile, e contiene inoltre nozioni utili all’investitore straniero. È un lavoro che non aspira alla completezza sull’argomento, né si sostituisce a un manuale di trattazione giuridica o alle competenze professionali necessarie a un investimento sicuro in Brasile.
Le prospettive a breve
• Per quanto riguarda la situazione del Brasile considerata in rapporto alla crisi internazionale, si può dire che il continente verde-oro tiene, anche se i ritmi di sviluppo rallenteranno: le stime 2009 indicano una crescita del Pil molto inferiore a quella del 2008 (+2% vs +5,5%). “Nella distribuzione l’atmosfera è di prudenza con moderato ottimismo - commenta Alberto Serrentino, socio di Gouvêa de Souza & MD -. Rallentamento degli investimenti, più cautela nel credito, protezione del cash flow. La percezione è tuttavia quella di un anno leggermente positivo con buone prospettive per il 2010”.
