MARK UP - Urbanistica, real estate e cci
Co-tenancy, uno scudo contro gli effetti della crisi?
Prevede clausole di uscita nel caso le occupancy scendano sotto determinati livelli. (Da MARK UP 187)
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1. Molto diffuso negli Usa
2. Non è strettamente legato alla crisi, ma al potere contrattuale del retailer
3. Il caso di Big Lots
Negli Usa, la crisi che ha investito il settore immobiliare commerciale ha riportato in auge alcune clausole previste nei contratti di locazione, non molto conosciute dal grande pubblico, clausole che permettono ai conduttori titolari dei negozi (tenant) diverse opzioni - inclusa la sospensione del pagamento dei canoni - soprattutto quando determinate ancore commerciali, i key tenants, decidono di uscire dai mall. Nel novero di tali opzioni figurano, per citare solo le principali, la rescissione immediata del contratto, la riduzione dei canoni di locazione per un determinato periodo variabile secondo le pattuizioni, o il pagamento di essi solo per la parte variabile.
Alcune clausole
I retailer dotati di maggior forza contrattuale - di solito le insegne trainanti o ancore - tendono a insediarsi all'interno di centri commerciali che garantiscano un adeguato bacino d'utenza e un contesto competitivo il più possibile lontano dal fenomeno della saturazione o della sovrapposizione. Un'insegna, soprattutto se rientra nella categoria degli anchor store, può imporre come condicio sine qua non per l'apertura in una specifica posizione, l'esistenza di un determinato bacino d'utenza e/o la presenza di uno o più marchi.
In pratica, il conduttore (la società titolare del punto di vendita) può arrogarsi la facoltà di non aprire se, alla data d'inaugurazione del centro, non sia già attivo un numero di negozi corrispondente a un determinato ammontare di Gla stabilito.
Le formulazioni di queste clausole possono variare, ma si tratta sostanzialmente di uno strumento che riflette il potere contrattuale dell'insegna. La quale potrà riservarsi l'uscita, qualora, per esempio, l'occupancy della galleria non raggiunga determinati livelli anche a distanza di tempo. Lo stesso accade se un'altra insegna non apre all'interno del centro commerciale. Queste clausole possono dunque valere anche per shopping centre già aperti.
Un caso concreto
Le clausole di co-tenancy, molto diffuse negli Usa, sono scarsamente applicate in Italia. Nei periodi in cui l'economia va bene e i consumi crescono o rimangono stabili, queste clausole non rappresentano un problema per le proprietà: gli anchor store possono essere sostituiti abbastanza facilmente, data l'abbondanza di pretendenti nella fase di commercializzazione degli spazi. Il quadro è però cambiato. Negli Usa non pochi centri commerciali hanno chiuso (si veda l'articolo “Il futuro sarà all'insegna dei green shoots o dei dead malls?”, MARK UP, n. 181, alle pagg. 140-141).
Big Lots, catena discount specializzata nella vendita di prodotti da rimanenze e liquidazioni (overstock&closeout merchandise), con sede a Columbus in Ohio, rappresenta un caso esemplare. Big Lots, con 1.400 punti di vendita e un giro d'affari di quasi 4,7 miliardi di dollari, ha firmato un contratto di durata decennale per uno spazio di circa 2.200 mq nel centro commerciale Midvale Plaza, a Tucson, Arizona. “Se il tasso di occupancy del centro scende sotto il 70% e rimane a quel livello per 9 mesi, l'affitto di Big Lots sarà ridotto del 50% - precisa Irwin Fayne, partner di Holland & Knight, società legale specializzata in contratti di locazione commerciale, rappresentante la proprietà, Midvale Marketplace -. La riduzione non riguarda, però, le spese di gestione o le tasse”.
Intanto, però, Big Lots tira il fiato per quasi un anno. Poi il punto di vendita ritornerà al pieno pagamento. Con 19 punti di vendita nel raggio di 100 miglia da Miami, e un mercato immobiliare che non fa dormire sonni tranquilli alle proprietà, è molto probabile che un tenant come Big Lots possa sentirsi chiedere: “Quale affitto preferiresti pagare?”. Alla domanda “Big Lots spunterà un simile contratto anche in Florida?” Fayne risponde sì. “In questo mercato Big Lots è il classico gorilla da mezza tonnellata, una taglia che gli permette di imporre le sue condizioni”.
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