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L'anticipazione in via sperimentale dell'imposta municipale propria (IMU), a decorrere dall'1 gennaio 2012 e fino a tutto il 2014, è prevista dall'articolo 13 del decreto-legge n. 201 del 2011, L'applicazione a regime dell'IMU è fissata a partire dall'anno 2015.
Il presupposto dell'imposta deriva dal possesso di immobili, cioè fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli compresa l'abitazione principale e le pertinenze della stessa.

Base imponibile
La valorizzazione è determinata applicando all'ammontare delle rendite risultanti in catasto - vigenti all'1 gennaio dell'anno di imposizione, rivalutate del 5% (ai sensi dell'articolo 3, comma 48, della legge 23 dicembre 1996, n. 662) - moltiplicatori differenziati per categoria catastale. Con l'introduzione anticipata dell'IMU i moltiplicatori hanno subito un significativo incremento.
Ad oggi questo è senza dubbio il primo elemento certo del maggior aggravio portato dall'IMU rispetto all'ICI.
L'incidenza dell'aumento del moltiplicatore dipenderà dall'accatastamento del centro commerciale, perché tali moltiplicatori sono differenziati per categoria, come si evince dalla tabella. In qualche caso se nel centro sono presenti anche uffici (categoria A/10) il moltiplicatore per questa categoria passa da 50 a 80.
È di tutta evidenza che l'incremento sarà più elevato quanto più saranno presenti nell'ambito del centro commerciale unità immobiliari di categoria C/1 e A/10.

Determinazione aliquote
L'effetto peggiorativo rispetto alla previgente imposizione è poi determinato dal previsto incremento delle aliquote.
Per gli immobili di nostro interesse l'aliquota dell'IMU è definita nella misura base del 7,6 per mille. I comuni hanno facoltà di modificare, in aumento o in diminuzione, l'aliquota di base sino a 3 punti. Pertanto l'aliquota potrebbe arrivare al 10,6 per mille, a fronte di un'aliquota massima ICI del 7 per mille.
Difficile prevedere che i Comuni possano ipotizzare una riduzione della misura base dell'aliquota, tenuto conto che il riparto del gettito IMU tra i diversi livelli di Governo (Stato e Comuni) assegna allo Stato la metà dell'importo ottenuto applicando l'aliquota di base del 7,6 per mille alla base imponibile di tutti gli immobili, tranne l'abitazione principale e relative pertinenze e i fabbricati rurali.
Al momento possiamo solo prevedere che la nuova imposta sarà certamente molto più elevata dell'Ici, non è però possibile determinare l'entità di tale incremento.
Ad oggi, infatti, solo il 6% dei Comuni ha deliberato le nuove aliquote e, complice anche la scadenza della prossima tornata elettorale delle amministrative del 6-7 maggio che interesserà oltre 1.000 Comuni, difficilmente i Comuni delibereranno le aliquote a breve termine.
Se simuliamo una comparazione tra imposta dovuta per Ici 2011 per un immobile di categoria D/8 utilizzando un'aliquota media del 6,5 per mille, e la stima di imposta Imu utilizzando l'aliquota base del 7,6 per mille possiamo rilevare un incremento del 37,55% dell'imposta.
Utilizzando i medesimi parametri su in immobile di categoria C/1, in considerazione del maggior incremento del coefficiente di moltiplicazione, l'incremento di imposta è dell'89,14%
Considerando come molto probabile l'incremento dell'aliquota base da parte dei Comuni si può valutare il significativo impatto della nuova imposta.
Non è escluso che la nuova IMU avrà un impatto sugli affitti e quindi sul rapporto con i tenant, ma non credo che possa determinarsi un automatismo, tale da incrementare proporzionalmente i canoni proposti per i rinnovi o i nuovi contratti.
Quanto all'aumento del reddito catastale, l'obiettivo dichiarato del governo è avvicinare i valori fiscali degli immobili a quelli di mercato. In linea di principio è difficile non rilevare la differenza (in taluni casi imbarazzante) tra detti valori.
Altra cosa è la valenza che tale revisione dovrà avere in ordine alla pressione fiscale sugli immobili, si è parlato di una "riforma a costo zero". Ci sarà dunque da aspettarsi la contestuale modifica delle aliquote per evitare che con le revisioni ci sia un aumento insostenibile del carico fiscale (perché tale sarebbe). Sarà auspicabile una modalità di comunicazione della nuova rendita al proprietario, tale da consentire, in ogni caso, uno snello strumento di tutela in contraddittorio.
* Responsabile Patrimonio
Cogest Italia