Con un totale di 11,2 miliardi di euro nel 2017 (+22% rispetto al 2016) per il terzo anno consecutivo gli investimenti immobiliari in Italia hanno registrato un nuovo record, soprattutto se raffrontati agli ultimi dieci anni.
Gli uffici sono il prodotto più ricercato, con il 39% delle transazioni, seguiti dal retail che si conferma in forte crescita soprattutto nelle zone urbane/centrali, con particolare predilezione per le vie ad alto traffico pedonale-commerciale (high-street), ambito urbanistico storicamente appannaggio di operatori privati, oggi sempre più appetito dagli investitori istituzionali.
Sono solo alcuni dei dati presentati a Milano della ricerca Assoimmobiliare durante Re/I Meeting tra industria immobiliare e istituzioni per il rilancio dell’economia del Paese, con il patrocinio della presidenza del consiglio dei ministri e del Comune di Milano. Ai lavori, introdotti da Silvia Rovere, presidente di Assoimmobiliare e moderati da Paolo Crisafi, direttore generale, hanno preso parte i principali operatori dell’immobiliare italiano e numerosi esponenti delle istituzioni. In fondo all’articolo troverete l’elenco dei relatori.
"Il convegno ha dimostrato l’importanza di una sinergia tra tutte le competenze coinvolte nel processo di definizione dell’identità delle città –commenta Paolo Crisafi, direttore generale di Assoimmobiliare– questo approccio sinergico basato su un dialogo interattivo tra industria immobiliare e istituzioni esiste e, se correttamente alimentato, può superare le frammentazioni nell’attribuzione delle competenze. Proprio con questa convinzione Assoimmobiliare prende parte a vari tavoli di lavoro, con le associazioni delle filiere limitrofe, come C’è Milano da fare, oltre ai consueti rapporti con Anci per il territorio e Abi, Ania e FEBaf per il mondo bancario, assicurativo e del risparmio gestito".
"In questa edizione –aggiunge Crisafi– abbiamo presentato visioni ed esperienze a confronto principalmente tra le città di Milano, Genova e Venezia, queste ultime due accomunate da casi di eccellenza nell’innovazione delle infrastrutture portuali e aeroportuali. Re/I Meeting darà voce ad altri casi presenti su tutto il territorio nazionale e gli darà voce".
"I numerosi assessori che hanno preso parte alla discussione, rappresentanti di molti settori, dall’urbanistica al turismo, dimostrano da un lato la complessità della nostra industria caratterizzata da molte filiere, dall’altro l’attenzione che le istituzioni ci stanno dedicando e il dialogo in atto -commenta a sua volta Silvia Rovere-. Abbiamo toccato dei temi centrali quali la necessità di intervenire sull’Iva per rilanciare il settore residenziale destinato alla locazione, di tempistiche certe e di flessibilità, insieme a un piano di lungo periodo per il territorio; e lo abbiamo fatto Istituzioni locali, nazionale ali ed europee, ossia tutti i livelli che intervengono a livello decisionale sul nostro settore".
GLI ANDAMENTI PER TIPOLOGIA DI IMMOBILE
Logistica e alberghiero i settori che registrano gli incrementi più alti. L'alberghiero (+66%) viaggia sulle ali dei buoni risultati 2017 relativi agli arrivi turistici internazionali che richiamano all'attenzione l’importanza dei progetti di riqualificazione per incrementare l'attrazione complessiva dei centri urbani, sia agli occhi dei visitatori esteri, sia a quelli degli investitori.
Seppur per ragioni diverse, anche la logistica vive una stagione dinamica rilanciata dalla crescita d'interesse per gli acquisti online che ha generato la richiesta di magazzini di nuova generazione.
Poi ci sono le nuove tipologie di investimento: l'11%, pari a 1,2 miliardi di euro, dei volumi transati è rappresentato da questi immobili, che nel complesso crescono del 105% rispetto al 2016: il 40% di questi cespiti è costituito dal settore sanitario.
RENDIMENTI "PRIME" COSTANTI
Milano è regina del mercato immobiliare italiano anche se i volumi sono in diminuzione (-8%). Roma mantiene la posizione rispetto al 2016. Le principali tendenze del mercato rimangono invariate per il quinto anno consecutivo: gli investitori stranieri rappresentano il 70% del volume delle transazioni.
Il numero delle società inglesi e francesi è aumentato rispettivamente del 270% e 111%, rispetto ai volumi 2016. Sono, invece, diminuiti Fondi Sovrani e le joint venture internazionali.
Dopo una fase di decrescita iniziata tra 2013 e 2014, i rendimenti netti prime rimangono pressoché costanti anche nel 2017, attestandosi sul 3,45% per un ufficio a Milano, sul 4% per un ufficio a Roma, sul 5% per i centri commerciali e sul 6,5% per la logistica.
La costante mancanza di prodotti prime e la conseguente concorrenza da parte degli investitori per trovare immobili di qualità, continuano ad esercitare pressioni ribassiste per i rendimenti che non sembrano aver raggiunto il valore minimo. I livelli raggiunti in questo ciclo immobiliare risultano ben inferiori ai minimi registrati nel primo semestre del 2007.
UFFICI, ASSET CLASS PREFERITA DAGLI INVESTITORI
Nel 2017, il volume degli investimenti in uffici è stato di 4,3 miliardi di euro, +7% rispetto al 2016. Per la seconda volta consecutiva, la soglia dei 4 miliardi di euro è stata superata, facendo registrare un nuovo livello record. In generale, gli uffici si confermano l’asset class preferita dagli investitori, rappresentando circa il 40% del volume investito, anche se in leggera diminuzione.
In merito alla situazione locativa degli asset compravenduti, gli investitori continuano a preferire i prodotti core, ossia completamente affittati, che permettono di assicurare un rendimento sicuro nel medio periodo. La quota di value-added, ossia di investimenti in immobili sfitti (o parzialmente sfitti), sui quali è necessaria una valorizzazione, rimane comunque superiore al 20%, ma in leggera flessione. La mancanza di prodotto core aumenta la concorrenza per realizzare questa tipologia di investimento.
Le buone performance generali del mercato delle locazioni spingono l’interesse degli investitori anche verso gli immobili completamente (o parzialmente) sfitti, nonostante necessitino di un lavoro di asset management più intenso.
L’assorbimento di spazi direzionali a Milano nell’intero 2017 ha toccato un volume record di circa 340.000 mq, +16% rispetto al 2016. Dopo un terzo trimestre piuttosto scarno di transazioni, negli ultimi tre mesi 2017 si sono superati i 90.000 mq, raggiungendo quasi i livelli dei primi due trimestri del 2017 (96.500 mq nel primo trimestre e 97.200 mq nel secondo).
Anche in relazione al numero di transazioni si è registrata una sostanziale crescita nell’anno, attestandosi quasi al 20% in più rispetto al 2016. Nello specifico nel quarto trimestre si concentra oltre il 30% del totale del numero di transazioni dell’intero anno.
Lo stock di uffici, in leggero incremento, ha raggiunto i 12,3 milioni di mq. Prosegue il cambiamento che sta subendo la città di Milano grazie alla reimmissione sul mercato di uffici completamente ristrutturati secondo i moderni standard. Questi sostanziali interventi sull’esistente permettono a tali edifici di essere competitivi con gli immobili nuovi, la maggior parte dei quali si trova nel Cbd Porta Nuova e in Periferia.
Milano, riorganizzazione sportello unico e revisione Pgt
"Sulla città metropolitana di Milano gravita il 5,2% della popolazione nazionale, a cui corrisponde una capacità produttiva pari quasi al 12% del Pil e il 7% della forza lavoro nazionale -ha commentato Pietro Bussolati, Segretario Pd Milano Metropolitana-. Pochi numeri, che esprimono, però, la capacità milanese e il suo ruolo strategico per l’economia del Paese. Quando si parla di investimenti si sa che l’ostacolo maggiore è rappresentato dagli iter procedurali e dalle lunghe e farraginose procedure burocratiche, ecco perché bisogna semplificare le regole e continuare a perseguire la strada della collaborazione, con una Regione che operi da regia e faccia squadra con i comuni del territorio, per raggiungere nuovi importanti obiettivi di crescita".
"Negli ultimi dieci anni Milano ha conosciuto uno sviluppo urbanistico di tipo qualitativo -aggiunge Pierfrancesco Maran, Assessore all'urbanistica, al verde e all'agricoltura Comune di Milano- da Porta Nuova a City Life sono stati realizzati progetti che hanno reso la citta più bella, sostenibile e internazionale. Questo anche grazie a un rapporto di dialogo e collaborazione sempre più solido tra pubblico e privato che consente di individuare le necessità di crescita della città ma anche le esigenze di costruttori e investitori. In quest’ottica, da qualche settimana abbiamo riorganizzato le attività dello sportello unico edilizia per ridurre i tempi di trattazione delle istanze. Anche nell'aggiornamento del Pgt in corso stiamo lavorando per semplificare e snellire gli iter burocratici e prevedere incentivi per promuovere interventi di recupero e riqualificazione dell'esistente”.
"Siamo al lavoro per costruire finalmente un'anagrafe centralizzata -ha ricordato Roberto Tasca, assessore a Bilancio e Demanio Comune di Milano-. Una volta che il Comune sarà nella piena consapevolezza di tutte le sue proprietà potrà decidere le loro eventuali valorizzazioni attraverso la vendita o l'assegnazione rapida per i diversi usi. Credo però che la riqualificazione immobiliare riguardi l'intera città".
"La ripresa economica e l'evoluzione del mercato immobiliare offrono uno scenario migliore rispetto al recente passato in cui introdurre delle novità come il parternariato pubblico-privato -prosegue Tasca-. Il recupero degli immobili presenti in città a tutti gli effetti è un interesse pubblico, perché la riconnessione urbanistica e la rigenerazione sono motori dello sviluppo economico.
Il Comune non rinuncia al ruolo guida cui è chiamato per garantire l’interesse pubblico e serve una maggiore collaborazione anche tra il Comune e gli altri enti. Occorre intensificare l’operatività con la Città Metropolitana, con Regione Lombardia e con l’Agenzia del Demanio, rendere meno tortuoso e impegnativo il rapporto tra questi enti. Lo Stato dovrebbe aprire alle agevolazioni".
"La strada imboccata è certamente quella giusta –ha detto Maurizio Bernardo, Presidente Commissione finanze della Camera dei deputati –le politiche fin qui messe in campo, dall’eco-bonus alle agevolazioni per le ristrutturazioni, fino a quelle per la risistemazione a verde delle aree private negli spazi urbani, hanno portato già un significativo miglioramento della qualità strutturale degli immobili e quindi una migliore fruibilità da parte dei cittadini, a partire dalla sostenibilità ambientale. Tra le misure di sostegno all’immobiliare che sono state oggetto di approfondimento nei lavori della Commissione va sicuramente menzionato l’estensione dei Pir alle società real estate. La norma consentirà una liquidità fresca per il comparto che, abbiamo calcolato, va dai 500 agli 800 milioni di euro".
Valorizzare le smart cities
Nell'ambito tematico della sicurezza pubblica come cardine di sviluppo anche delle nuove concezioni di città intelligente (smart city) "Le smart cities non devono essere soltanto godibili e intelligenti, devono essere sopratutto sicure -commenta Stefano Giovanni Maullu, Parlamentare Europeo Gruppo PPE –. È per questo che l'Unione Europea, attraverso il progetto WiFi4Eu, ha stanziato 120 milioni di euro da investire nelle infrastrutture tecnologiche, nella sicurezza urbana di ogni città. Bisogna superare i pregiudizi locali e l'ostilità verso l'innovazione, perché la tecnologia potrà certamente aiutare le città a sentirsi più sicure, più protette. In una parola, più Smart".
ROMA
Ma torniamo al concretto scendendo dalle nuvolette degli statement. A Roma, le locazioni di uffici nel 2017 sono ammontate a 220.000 mq, valore mai raggiunto in questo stesso periodo negli ultimi dieci anni. Solo nel 2010, si erano raggiunti 200.000 mq, ma grazie a tre deal, ciascuno di oltre 10.000 mq. La dinamicità del mercato romano si conferma, quindi, legata alle grandi transazioni.
La disponibilità di uffici rimane concentrata per quasi la metà delle superficie nella zona della periferia, dove però l’assorbimento è limitato soltanto al 3% del totale. La domanda di spazi è molto bassa visto la qualità degli immobili e i problemi di accessibilità. Per quanto riguarda quest’ultimo aspetto, due sono le zone che primeggiano: il Cbd e l’EUR. La prima è centrale, storica e di prestigio, mentre la seconda rappresenta l’unico vero nucleo direzionale di Roma, collegato con la metropolitana e sulla direttrice per l’aeroporto di Fiumicino.
Per quanto riguarda l’offerta, lo stock di uffici rimane costante intorno ai 10 milioni di mq, con tasso di sfitto in aumento di oltre un punto percentuale (9,1%). Questo valore non tiene conto dei proprietari che ritirano dalla commercializzazione gli spazi che ormai non hanno più mercato e necessitano importanti lavori di ristrutturazione per poter essere di interesse per i potenziali conduttori.
L’attività non costante del mercato a fronte di un volume di sfitto alquanto elevato non mette pressione sui canoni di locazione che rimangono stabili, per lo meno quelli prime. In particolare, non vi è ancora abbastanza pressione sulla disponibilità di qualità per spingere al rialzo i valori. Per quanto riguarda i canoni medi, il loro andamento continua ad essere altalenante.
Mercato residenziale
I dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate sul numero di compravendite immobiliari nel 3° trimestre 2017 hanno confermato la crescita del mercato italiano, rispetto all'anno prima, anche se a ritmi più contenuti. Nei primi 9 mesi del 2017, si sono registrate 777.197 transazioni, +5,3% rispetto allo stesso periodo 2016, con variazione positiva per tutti i settori. Il residenziale incrementa del 4,5%, per un totale di 389.884 transazioni. Bene anche il terziario-commerciale (+7,4%) e il produttivo (+10,1%).
Transazioni per trimestre 2017:
Il 1° e 2° trimestre sono stati i più movimentati con 121.976 transazioni residenziali, +8,6% rispetto allo stesso periodo del 2016, e 145.529 transazioni (+3,8%). Il 3° trimestre mostra già un calo rispetto ai primi due (122.378), e una crescita più lenta (+1,5%). Emerge quindi un rallentamento della crescita nel corso dell’anno, che potrebbe confermare una variazione complessiva intorno al +5% per il 2017.
Nel primi tre quarter 2017 tutte le macro aree considerate hanno registrato una variazione positiva: +4,5% il Nord, +4% il Centro e +5% il Sud. Aumenti piuttosto interessanti sia nei capoluoghi (+4%) sia nelle città non capoluogo che crescono un po' di più (+4,8%). A crescere in maniera più significativa sono stati i non capoluoghi del Sud (+5,1%) e i non capoluoghi del Nord (+5%).
Le otto maggiori città italiane per popolazione registrano nei primi 9 mesi del 2017 un incremento complessivo (+5,6%) di 100 bp superiore alla media nazionale (+4,5%). In ordine di crescita si segnalano: Palermo (+13,7%), Napoli (+8,8%), Milano (+7,8%), Firenze (+6,5%), Roma (+4,9%), Torino (+4%), Genova (+2,6%). Bologna (-3%) è l’unica città con variazione negativa. Per quanto riguarda le rispettive province, si osserva una sensibile crescita per i comuni della provincia di Genova (+11%) e Napoli (+8,7%).
RELATORI
Per Milano gli assessori Marco Granelli (mobilità e ambiente); Roberta Guainieri (turismo, sport e qualità della vita); Pierfrancesco Maran (Urbanistica, verde e agricoltura); Gabriele Rabaiotti (Lavori pubblici e casa); Roberto Tasca (Bilancio e demanio); Pietro Bussolati, segretario PD Milano Metropolitana; Maurizio Bernardo, presidente Commissione finanze della Camera dei Deputati; Danilo Gerotto, direttore sviluppo territorio e città sostenibile del Comune di Venezia; Luciana Lamorgese, Prefetto di Milano; Stefano Giovanni Maullu, parlamentare europeo Gruppo PPE; Giancarlo Vinacci, vicepresidente esecutivo Smart City e assessore allo sviluppo e promozione economica della città di Genova; l’imprenditore Gianmarco Senna e Vittorio Biondi, direttore politiche industriali e competitività del territorio di Assolombarda.
