Riprendiamo il tema del co-tenancy, già trattato da Mark Up, perché è un argomento attualissimo per chi si occupa di centri commerciali, soprattutto sul fronte "lease & property management". E per riprendere bene la questione delle clausole di co-tenancy (praticate più a livello internazionale che italiano, ma che si stanno affermando sempre di più anche nella Penisola) abbiamo intervistato Cristina Attanasio, Head of Legal Department Property Management di Sierra Italy (di seguito Responsabile Legal Sierra Italy) che su questo topic è particolarmente versata.
Obiettivo principale delle clausole di co-tenancy, inserite nei contratti di locazione o affitto di ramo d’azienda per i centri commerciali, è garantire al tenant (cioè il retailer/conduttore) la compresenza di determinate insegne dotate di prestigio o di particolare forza attrattiva di clientela (i key tenants), che possono ipotecare il successo dell’intero centro commerciale. A causa delle pesanti conseguenze cui la proprietà si espone se non riesce ad assicurare al tenant la compagnia desiderata, solo le insegne con maggior potere negoziale riescono a ottenerle. "Spesso sono i marchi internazionali al loro primo ingresso nel mercato italiano o i brand premium a pretendere dalla proprietà una sorta di garanzia di qualità del progetto -aggiunge Cristina Attanasio- garanzia rappresentata proprio dalla contestuale apertura e permanenza nel centro commerciale di una lista di insegne, specificatamente identificate nel contratto di affitto: si parla, in questi casi, di co-tenancy nominativa".
Le clausole di "occupancy" sono più frequenti
"Nella contrattualistica dei centri commerciali italiani -prosegue Attanasio- è tuttavia più frequente imbattersi in clausole di occupancy, che subordinano l’apertura di un negozio, il pagamento integrale del canone o, nei casi più gravi, l’efficacia stessa del contratto di affitto al raggiungimento di livelli minimi di affitto del centro commerciale, che potranno essere misurati in termini di superficie affittabile lorda o, in alternativa, di numero di unità commerciali aperte al pubblico, a seconda degli accordi delle parti che, evidentemente, terranno in considerazione la particolare configurazione del centro commerciale".
Similarità tra i due contratti: il "right to go dark"
Il funzionamento delle clausole di occupancy è simile a quelle di co-tenancy, come simili sono le conseguenze in caso di violazione: "il tenant che si avvale della clausola specifica Cristina Attanasio- potrà beneficiare di sconti sul canone di affitto o esenzioni integrali dal pagamento del canone minimo, con il solo obbligo di corresponsione del variabile, diritto di chiudere temporaneamente il negozio in attesa di tempi migliori (right to go dark) o di recedere dal contratto, in quest’ultimo caso provocando possibili reazioni a catena se il tenant che chiude o lascia il centro è a sua volta indicato come co-tenant in altri contratti o se la superficie del suo negozio è tale da provocare la riduzione del tasso di occupancy al di sotto della soglia minima".
I vantaggi anche per i proprietari
Dunque, se l’impiego delle clausole di co-tenancy e occupancy è utile per la tutela del tenant, che potrà sfruttarle per mitigare il proprio rischio d’impresa, dal punto di vista del proprietario è consigliabile, nella fase di negoziazione e redazione del contratto, declinare queste clausole in modo flessibile onde evitare sperequazioni nel rapporto negoziale: si pensi, per esempio, al vincolo di co-tenancy relativo a un brand che fallisce, o a un tenant inadempiente la cui uscita è provocata da una legittima azione giudiziale della proprietà.
"In casi di questo tipo -commenta Attanasio- oltre al danno di una vacancy determinata da eventi estranei al proprio controllo, la proprietà si troverebbe a dover affrontare anche gli effetti di un inadempimento agli obblighi di co-tenancy. Una clausola che preveda la possibilità di sostituire il co-tenant dichiarato fallito o insolvente con un brand alternativo, di pari prestigio o attrattività, può rappresentare un compromesso equo e idoneo a contemperare le diverse esigenze delle parti".
Elenco di brand alternativi
In questa prospettiva, suggerisce Attanasio, è opportuno identificare sin dall’inizio, magari in un allegato contrattuale, un elenco di brand alternativi, cui si riconosca concordemente pari appetibilità rispetto al co-tenant originariamente prescelto, per permettere alla proprietà la sostituzione dell’insegna uscente entro un termine di grazia. La violazione della co-tenancy, o la riduzione del tasso di occupazione del centro commerciale, potrebbero non comportare automaticamente una riduzione del fatturato del tenant beneficiario della clausola: nell’interesse della proprietà, è utile prevedere nel contratto che i correttivi operino solo qualora risulti che il tenant abbia subìto un danno in concreto quale conseguenza diretta delle suddette circostanze.
Co-tenancy: vincolo temporale suggerito, il triennio
Per contratti di locazione o affitto di lunga durata la proprietà dovrebbe tentare di limitare il vincolo della co-tenancy a un periodo massimo di tempo (per esempio, fino a un triennio dall’inaugurazione del centro commerciale), perché il rischio di perdere co-tenants evidentemente aumenta con il passare del tempo; invece, "nelle clausole di occupancy pattuite nella fase di sviluppo del centro commerciale -continua Cristina Attanasio- è consigliabile prevedere che il tenant possa avvalersi dei rimedi solo se, al contempo, sia adempiente al contratto: dunque, se abbia, per esempio, terminato i lavori di allestimento iniziale nei tempi previsti, predisposto tutto per l’apertura del negozio contestualmente all’inaugurazione del centro commerciale".
"Trattandosi di clausole con un impatto molto pesante sull’equilibrio contrattuale -conclude Attanasio- è consigliabile valutare attentamente, da entrambi i lati del tavolo delle trattative, gli scenari possibili nell’evoluzione del rapporto tra le parti e nel corso della vita del centro commerciale, negoziando e redigendo clausole di co-tenancy e occupancy che abbiano la flessibilità adatta a contemperare al meglio le esigenze di proprietà e tenant".
