Oltre il 70% degli investimenti immobiliari in Italia nel 2017 proveniva da capitali internazionali: nel 2018 questa percentuale salirà al 75%. "Quindi, a dispetto dell'attuale situazione politica, il nostro mercato immobiliare continua ad attrarre capitali domestici e internazionali, con costante ricerca e tensione verso prodotti di elevata qualità -sillogizza Olaf Schmidt, co-managing director per Europa e Medio Oriente e co-responsabile del settore Real Estate Global di DLA Piper-. Esiste però una netta differenza tra chi è già presente nel mercato e chi non ha ancora investito in Italia: i primi hanno già acquisito una visione di medio-lungo periodo e si fidano della capacità del mercato italiano di resistere alle attuali tendenze; chi invece non ha ancora messo piede nel nostro paese preferisce aspettare". Con questa distinzione originale - alla quale aggiungiamo che anche ai bei tempi c'erano investitori stranieri che non distinguevano le Alpi dagli Appennini- Schmidt ha introdotto i lavori del quinto Quo Vadis Italia, l'annuale incontro della e per la comunità professionale del real estate, in collaborazione con le più note società della consulenza, dell'intermediazione e della ricerca immobiliare: Cbre, Cushman&Wakefield, Gva Redilco, Jll, Uli-Urban Land Institute.
Gli investitori internazionali sono soprattutto alla ricerca di opportunità nel settore residenziale; con particolare orientamento verso i prodotti immobiliari definiti in gergo "alternativi": per esempio, le residenze per studenti al "microliving" fino alla sua interpretazione tradizionale e al "senior living" o residenziale assistito. Che l'Italia non abbondi lollobrigidamente di questi prodotti (e aggiungo di altri ben più appetibili) è res certissima; e ce lo conferma, in chiave squisitamente immobiliare, lo stesso Schmidt: "Il prodotto scarseggia, dobbiamo essere pronti e veloci nel saper rispondere a questa domanda di mercato".
Le domande più insistenti
Quo vadis Italia ha riunito oltre 40 top manager internazionali e nazionali, metà dei quali donne, di primari investitori, banche e società di gestione, in rappresentanza di oltre 200 miliardi di euro di Aum (Assets under management) che hanno stimolato il dibattito fra gli investitori stranieri e italiani onde conoscere, o meglio, indovinare (ché qui è d'uopo più il Mago Otelma che l'analista finanziario) le direzioni -cieche o consapevoli che siano...- del capitale internazionale sul mercato immobiliare italiano. Le domande più importanti e più urgenti sono le solite: lo stock è sufficiente? Il prodotto disponibile è conforme alle aspettative degli investitori internazionali? Che impatto ha il nuovo governo sulla valutazione del rischio politico? Ci sarà capitale straniero per finanziare progetti di sviluppi immobiliari? Chi legge anche distrattamente Mark Up conosce già le risposte a queste domande.
Il real estate è un mercato in continua crescita a livello europeo, con un monte investimenti complessivo di 105 miliardi di euro nel primo semestre 2018, metà dei quali si convoglia nel canale uffici (52,7 miliardi di euro, +6%), poco meno di un quarto nel retail (24,2 miliardi di euro, +10%), e il resto -oltre tutto in calo- va nell'industriale (12,6 miliardi di euro, -25%) e hotel (7,4 miliardi di euro, -11%).
In Italia, nonostante un calo del totale complessivo degli investimenti, che nel primo semestre 2018 hanno toccato i 3,7 miliardi di euro (-23%), il settore uffici ha raccolto 1,3 miliardi di euro (-30%), mentre il retail è cresciuto del 31% raggiungendo 1,5 miliardi di euro. Fanalini di coda l'industriale (0,6 miliardi di euro, +57%), e l'hotellerie (0,3 miliardi di euro, e -50%). Milano si conferma una realtà privilegiata per gli investimenti immobiliari, l’unica capace di competere con le altri grandi capitali europee, ma in grado di offrire un menu prezzi ancora competitivo.
Milano e le città europee
Analizzando i dati di Winning in Growth Cities, rapporto annuale pubblicato da Cushman & Wakefield, che studia l’attività di investimento nel settore degli immobili commerciali e classifica le città in base alla loro capacità di attrarre capitali, gli investimenti nel mercato immobiliare globale hanno fatto registrare una crescita su base annua del 18% toccando il nuovo record di 1.800 miliardi di dollari nei 12 mesi precedenti giugno 2018.
Per quel che riguarda le piazze più attrattive, l'Europa ha 4 città fra le prime 5 più calamitanti per i capitali internazionali, con Parigi e Amsterdam che si confermano al terzo e quarto posto per il secondo anno consecutivo, mentre Madrid entra per la prima volta nella top 5 dal 2009. L'unica città tedesca nella top 10 è Berlino, in controtendenza rispetto al 2017, quando la Germania, con tre città in classifica, aveva ottenuto il migliore risultato di sempre. Le città tedesche continuano comunque a registrare una domanda molto vivace, che conferma il loro buon posizionamento nella top 25 delle città con maggiore appeal per gli investitori internazionali.
Milano, il principale mercato di investimenti immobiliari in Italia, non rientra nelle top location per volumi a livello globale, ma si conferma fra gli obiettivi degli investitori per il 2018-2019 sia per i prodotti più tradizionali (uffici, retail e logistica), sia per quelli nuovi con particolare attenzione alle residenze per studenti. Tutte le categorie di investitori guardano con interesse all’Italia con strategie e target diversi e Milano rappresenta sicuramente la città "gateway" (ingresso, cancello, porta) di questo mercato.
Quali le aspettative per il mercato italiano? Premesso che noi milanesi vediamo un sacco di uffici vuoti e in affitto, ci fidiamo dell'official-comunicazia e diciamo che a fronte di una crescita attesa sugli office rental di circa il 10% per Milano, quarta piazza europea dopo Stoccolma, Berlino e Amsterdam, la stima di crescita (a un anno) è del 3,8% per Milano e dell’1,6% per Roma.
Secondo Cbre, il volume degli investimenti retail nel trimestre è in linea con i trimestri precedenti, mentre si è consolidata la crescita dei canoni nel settore high street (Milano a 7.400 euro mq anno medi, Roma a 7.200 euro mq anno) a fronte di una stabilizzazione dei canoni prime per centri commerciali sia a Milano sia a Roma.
