In Italia molti progetti, ma la crescita frena

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Nel l’European Out look
2012 di Scenari Immobiliari,
la stima 2011 indica
in 614,1 miliardi euro il valore
totale del mercato (all asset
classes) nell’Ue a 5, valore che sale
a 993,6 miliardi se consideriamo
l’Ue a 27. L’Italia rappresenta
il 18,4% (Ue 5), ma la sua incidenza
scende all’8% nel subtotale
commercio (quasi 101 miliardi
di euro), laddove Germania e
Gran Bretagna insieme fanno il
59%, la Francia da sola quasi il
20% (19,8%).
La Francia, in particolare, sembra
godere buona salute vista sotto il
profilo del mercato immobiliare
nel suo complesso, e stando ai dati,
migliore di quella italiana. Nel
suo European Outlook 2012, Scenari
Immobiliari precisa che “tra
i principali paesi europei, l’andamento
migliore riguarda la Francia,
che dovrebbe vedere una crescita
del fatturato in tutti i segmenti
del mercato, con punte intorno
al 7,7% nel comparto industriale”.
Le stime 2011, relative al comparto
commerciale francese, indicano
un +4,2% nel valore dei beni
oggetto di transazione. Per l’Italia
questa stima scende a +2,6%
nel 2011, e a +1,3% nelle previsioni
2012; siamo quindi sotto la media
Eu 5 (+3,0% nel 2011 e +3,1%
nel 2012). In pratica, in Italia si
venderanno nel 2012, e sempre
nel comparto commerciale, beni
pari 8,1 miliardi di euro, contro i
20,8 della Francia, i 32 della Germania,
i quasi 30 dell’Inghilterra
(29,7), e i 13,4 della Spagna.
Nel complesso la previsione per
l’Italia è di un fatturato in crescita
del 2% nel 2012. Dovrebbero
andare meglio i mercati non residenziali,
dove si sta accumulando
una discreta domanda, sopratutto
in locazione.
Previsto un lieve incremento degli
scambi nel residenziale (a circa
630.000 compravendite) trainati
dalle grandi città, già in netta
ripresa. In tutti i mercati italiani Scenari Immobiliari prevede,
come media 2012, prezzi in lieve
salita, anche se resterà la disparità
tra le varie zone urbane.
Restringendo il focus sul mercato
immobiliare commerciale,
l’andamento a fine 2010 è in lenta
risalita.

Mercato del retail real estate

fatturato in milioni di euro e indice base 2000=100
  2007 2008 2009 2010 2011*
UE 5
96.900 97.100 95.900 97.900 99.300
Italia
7.600 7.700 7.600 7.800 8.100
UE 5
135 135 133 136 138
Italia 155 157 155 159 165
* previsioni Fonte: Scenari Immobiliari

L’ammontare del fatturato nei 5
principali Paesi europei è cresciuto
dell’1,9%, raggiungendo quota
97,7 miliardi di euro. La crisi mondiale
del 2009 ha creato nuove opportunità
soprattutto per i mercati
solidi e maturi (inglese e francese
in primis).
Il mercato si è, infatti, arricchito
di molte offerte, sia di immobili
in sofferenza (situazione dovuta
a tenant impossibilitati a sostenere i costi dell’affitto), che di asset con riduzione dei canoni d’affitto e valori di vendita. Il principale driver delle transazioni effettuate è stato il buon livello dei rendimenti, anziché le prospettive di guadagno sul capitale, rimasto invariato. Il mercato si è concentrato in gran parte sulle grandi superfici o su centri commerciali comprendenti piccole e grandi metrature. In questa classe di immobili si colloca la maggior parte di metri quadri offerti (circa 2,3 milioni di mq) e scambiati (888.000 mq) con un indice di assorbimento (% di mq scambiati rispetto all’offerta) del 37,6%. Un dato molto importante è invece quello del vacancy rate molto più alto nelle grandi superfici e centri commerciali (13%) che nelle piccole e medie superfici.

I deal principali del 2011 in Italia
Fra i “deal” più importanti registrati nei primi 2 trimestri del 2011, spiccano il passaggio di Gran Shopping Molfetta a Orion per 65 milioni, la cessione di Romagna Retail Park (Savignano sul Rubicone-Rn) a Klepierre per 69 milioni, e la vendita di Fidenza Shopping Park a Cordea Savills (40 milioni di euro), tutte operazioni seguite da Jones Lang Lasalle. CBRE ha invece curato altri tre importanti deal nei primi nove mesi 2011: il passaggio a Mediolanum del centro commerciale Eurosia a Parma, e quello di Auchan Casalbertone (Roma) acquisito da Union Investment per 48 milioni, e per quanto riguarda l’high street il negozio Diesel di Piazza San Babila a Milano, acquistato da Gruppo Diesel. La principale differenza rispetto al 2010 è la mancanza di grosse operazioni – intendiamo quelle superiori ai 100/200 milioni di euro – come Porta di Roma. Quest’anno è nell ‘high street che si è conclusa la più importante operazione immobiliare del 2011 -e una delle più prestigiose e rilevanti dell’ultimo decennio – l’acquisizione da parte del Fondo Ippocrate de La Rinascente Duomo per circa 476 milioni di euro, un valore pari al doppio dell’ammontare delle 4 principali operazioni messe a segno in Italia nel retail real estate (Fidenza-Savignano-Casalbertone-Molfetta, in tutto circa 222 milioni di euro).

Centri commerciali in previsione

pipeline per regione 2011-2015
       
Regione n. Gla (mq) %
Lombardia 16 407.700 20,3
Piemonte 6 284.100 14,1
Campania 9 247.300 12,3
Emilia Romagna 9 181.500 9
Friuli Venezia Giulia 4 152.700 7,6
Sicilia 5 146.500 7,3
Liguria 3 99.200 4,9
Toscana 4 88.500 4,4
Abruzzo 5 83.400 4,1
Trentino Alto Adige 3 60.500 3
Veneto 3 57.100 2,8
Lazio 2 54.200 2,7
Marche 3 53.100 2,6
Puglia 3 42.900 2,1
Sardegna 3 31.400 1,6
Calabria 1 13.000 0,6
Basilicata 1 8.000 0,4
TOTALE 80 2.011.100 99,8
       
Nelle regioni del Nord si concentra il 56% di Gla attesa entro il 2015. Tra le provincie spiccano Bergamo, Torino, e Milano con il maggior numero di iniziative (6 in ognuna delle prime, cinque nell’ultima). Lombardia, Piemonte ed Emilia Romagna si collocano ai primi posti per quantità di nuovi sviluppi e/o ampliamento e per gla. I sud e le isole concentrano il 28,2%, Campania e Sicilia in testa per gla (quasi l’80% del subtotale) e Catania e Palerno che fanno la parte del leone (insieme il 30,7% di tutta la gla attesa in Sicilia). In Campania spiccano Napoli e Salerno che assommano il 31,3% di tutta la gla prevista
Fonte: Scenari Immobiliari

Grandi strutture retail: domina il nord
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Indicatori del retail real estate
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Focus su shopping center e retail park
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