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Patrick Parkinson è un veterano della scena italica, vantando un cursus honorum stratificato, che nell’ultimo decennio l’ha visto servire ininterrottamente sotto le insegne di Jones Lang LaSalle (JLL): una società dalla disseminazione planetaria che ha appena celebrato il ventesimo anniversario della sua presenza chez nous, della quale è oggi amministratore delegato (unitamente a Pierre Marin), incarnandone la precipua dimensione glocal, contemperante respiro internazionale e radicamento domestico. Con una cifra personale, vogliamo aggiungere, aliena dall’hybris che affligge taluni protagonisti (grandi e piccini) del real estate, frutto di una visione che privilegia la misura dei toni e la sostanza dei fatti. Il suo ambito d’elezione è quello dei capital markets: che a livello paneuropeo sembrano avviati verso la definitiva stabilizzazione, sebbene persistano molteplici incognite d’ordine economico-finanziario.
Secondo JLL, gli investimenti diretti in immobili commerciali in Europa nel primo trimestre del 2011 sono stati pari a 26 miliardi di euro (+32% sullo stesso periodo del 2010). Poteva andare peggio…
In effetti, il mercato si sta ampliando. E se nel 2010 gli investitori hanno cercato riparo nei contesti maturi di Regno Unito, Francia e Germania, la scarsità di prodotto disponibile sta spostando i flussi di capitale in direzione dei mercati secondari ed emergenti. I prodotti più appetibili rimangono comunque quelli a reddito di qualità, innanzitutto in termini di ubicazione (centro città per uffici e per negozi, centri commerciali dominanti nel bacino di riferimento, centri logistici in posizioni strategiche), con contratti lunghi e con operatori solidi. L’attività è destinata ad aumentare: i crescenti investimenti cross-border hanno origine da una base sempre più diversificata, con fondi sovrani, fondi pensionistici e compagnie d’assicurazione in evidenza. Ci aspettiamo che l’attuale trend positivo continui e confermiamo la previsione per il 2011, stimando un incremento del 30% rispetto all’anno scorso (102 miliardi).
Il comparto retail ha denotato considerevoli progressi.
Ha raggiunto quota 8,04 miliardi, con un +48% in rapporto ai primi tre mesi del 2010, superando pure il trimestre conclusivo (6,7 miliardi), grazie ad alcune transazioni di cospicuo rilievo, come l’acquisto del Trafford Centre a Manchester da parte di Capital Shopping Centres per più di 1,8 miliardi. Complessivamente, si sono chiuse 12 operazioni d’importo superiore ai 100 milioni. L’attività si è concentrata principalmente nel Regno Unito e in Germania, dove si è registrato il 77% (6,2 miliardi) del totale: ma si tratta di mercati che l’anno scorso hanno rispettivamente attratto il 31% e il 23% del volume annuale. Quella tedesca continua a essere tra le realtà più vivaci, con oltre 20 compravendite, inclusa l’acquisizione della catena all’ingrosso 42 Metro Cash &Carry, effettuata dall’investitore privato americano Cerberus per 700 milioni. Nell’insieme, il nome del gioco è prudenza, con selettivi movimenti lungo la curva del rischio.
Veniamo all’Italia: la situazione resta in chiaroscuro. Il segmento degli shopping centre sembra però cominciare a muoversi.
Malgrado i condizionamenti endogeni ed esogeni, ci sono segnali di un rinnovato interesse per il retail, in primis centri commerciali con dimensioni comprese tra i 30 e i 70 milioni di euro. Il volume complessivo del trimestre, escludendo le transazioni high street, si è attestato intorno ai 200 milioni di euro, con gli attori internazionali che si sono ritagliati la parte del leone. Le condizioni sono però mutate sotto il profilo dei prezzi e quindi della redditività. Il riallineamento che ha sbloccato alcune transazioni è emblematico della consapevolezza della necessità di un repricing. Le prossime compravendite (ci sono parecchie trattative in itinere) daranno ulteriori elementi di giudizio circa le tendenze prospettiche. La carenza di prodotto prime costituisce però un freno: gli asset con caratteristiche d’eccellenza, come è noto, non abbondano.
Vexata quaestio… Al riguardo, come definirebbe lo stato dell’arte dello stock e della pipeline di prodotto?
Una componente preponderante dell’offerta è impari rispetto alle esigenze determinate dall’internazionalizzazione del sistema. La dimensione dello shopping (che esula dal mero atto d’acquisto, investendo la sfera ludico-ricreativa nell’accezione lata) deve trovare nuovi luoghi, che consentano di soddisfare le esigenze di fruitori sempre più sofisticati. I concept che stanno emergendo, assieme alla riqualificazione e al riposizionamento di centri affetti da obsolescenza funzionale, potrebbero rilanciare lo sviluppo, recependo i desiderata di retailer, investitori internazionali e banche finanziatrici. Peraltro, l’equazione innovazione - investimento non sempre funziona, in quanto i fondi sono alla ricerca di prodotti che minimizzino il rischio e aumentino la redditività e il valore, tendendo quindi ad apprezzare un’opportunità soltanto se consolidata.
In generale, i player del settore paiono piuttosto ondivaghi: Italia sì, Italia no. E per qualcuno siamo tornati a essere la Terra dei cachi (Elio docet)…
Al netto di alcune evidenti criticità (dalle difficoltà del quadro macro-economico all’incertezza delle regole, penso alla “never ending story” della riforma dei fondi immobiliari) va detto che la percezione del nostro sistema è influenzata pure da stereotipi duri a morire. Il sentiment, poi, si nutre di elementi irrazionali che spesso prendono il sopravvento sull’oggettiva valutazione dei fondamentali. Né mancano le mode. Quanto alla conoscenza delle dinamiche domestiche da parte degli operatori stranieri, talvolta è piuttosto superficiale, ne convengo. Ciò premesso, non tutti gli investitori sono uguali. Mettiamola così: ho sempre diffidato di chi prende l’aereo il martedì e riparte l’indomani alla volta di Londra o Francoforte, lamentandosi magari dell’impossibilità di individuare opportunità…
Spostando il fuoco sul piano personale, cosa ha significato per Lei l’ultimo decennio?
Quando sono approdato in Jones Lang LaSalle ero convinto che il marchio, il network e la professionalità che ci distinguono rappresentavano le basi per costruire la società che oggi siamo, e per occupare, oserei dire quasi per diritto, la posizione di leader, all’avanguardia nel settore. Abbiamo operato con entusiasmo e dedizione, mettendo al primo posto la soddisfazione dei nostri clienti e agendo con professionalità e competenza, nel rispetto dei nostri valori e del nostro codice etico. Nonostante un mercato che non sempre è disponibile alla trasparenza, della quale noi dobbiamo farci portatori, siamo riusciti insieme a fare vivere quello che per me poteva essere allora solo un sogno. Oggi siamo una parte integrante del settore, anzi direi un emblema di eccellenza, di serietà e di spiccata professionalità.
Sostiene Yogi Berra che è difficile fare previsioni, soprattutto sul futuro. Come immagina quello di JLL?
Dobbiamo guardare sempre avanti, sicuri di aver seminato bene, certi della posizione che occupiamo sulla scena del real estate italiano, ma consapevoli che possiamo e che dobbiamo fare di più. Mai riposare sugli allori. Siamo una grande squadra, che si diverte a giocare insieme, sempre più uniti in un’ambizione comune e pronti a sventolare la bandiera Jones Lang LaSalle a fianco di quella italiana e del nostro mercato, che è cresciuto e che crescerà d’importanza in futuro, orientandosi verso una maggiore maturità, anche grazie al nostro impegno e a quello di altri gruppi internazionali. Mi consenta un’ultima notazione: all’epoca del mio arrivo, l’Italia era considerata un mercato a dir poco opaco e dalle dubbie potenzialità. Il cammino è ancora lungo, ma abbiamo fatto un bel pezzo di strada…
Chi è Patrick Parkinson
È entrato a far parte dello staff italiano di Jones Lang LaSalle nell’aprile 2002. È amministratore delegato e ricopre la carica di direttore capital markets & valuation. La sua esperienza nelle società di consulenza immobiliare in Italia risale al 1992 quando è in Healey & Baker con il ruolo di direttore del dipartimento professional services e impegnato nella consulenza di numerosi potenziali investitori esteri interessati al mercato immobiliare italiano. Nel marzo 1999 entra a far parte dello staff italiano della allora neo-nata TMW, dove nel corso dei due anni successivi si è occupato di investimenti immobiliari per oltre 1 miliardo di lire nel ruolo di responsabile dell’acquisitions and asset management. Nel 2001 ha collaborato per un periodo di dodici mesi con il Fondo Soros Real Estate Partners in qualità di partner locale coinvolto nella creazione di Spazio Industriale JV, partnership con Pirelli RE e successivamente quotata nel mercato AIM di Londra. Patrick Parkinson è nato nel Regno Unito, dove ha svolto la totalità dei suoi studi, è iscritto all’albo professionale dei Chartered Surveyors.
