L’Italia perde centralità nel capital market

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Con il 56,5% dei partecipanti (dati 2010), Francia e Italia sono le prime due nazioni rappresentate: la presentazione dell'edizione numero 17 di Mapic a Milano ha così offerto ottimi spunti per parlare dell'industria dei centri commerciali, soprattutto in Italia, paese d'onore quest'anno al Palais des Festivals di Cannes. Dal punto di vista degli investimenti paneuropei, l'Italia non sta recitando il ruolo di protagonista nel mercato immobiliare, soprattutto in quello a destinazione commerciale. E su questo tema si sono espressi senza troppe ambagi sia Patrick Parkinson, managing director Jones Lang LaSalle (JLL), sia Claudio Albertini, ceo di IGD Siiq Spa.
Secondo Patrick Parkinson, gli investimenti nel retail real estate (escluso high street) nel 1° semestre 2011 sono ammontati a 8,1 miliardi di euro, +8% rispetto allo stesso periodo 2010. Ma Gran Bretagna e Germania hanno attirato quasi il 71%, mentre l'Italia (2,1%) è dietro la Francia (3,3%) e la Russia (3,2).
Tre le tendenze del 2012 evidenziate da JLL:
- aumento del gap tra centri commerciali "prime" e non-prime
- riduzione delle richieste dei venditori (price expectations between buyers and vendors)
- stabilizzazione del livello degli yield che dovrebbero assestarsi sul 5,8%. Aumentano, invece, i rendimenti per i retail park, che saliranno al 7,3%.
Le osservazioni di Claudio Albertini, ceo IGD Siiq Spa (che Mark Up ha intervistato nel 2010: si veda n. 187, pagg. 148-149), soprattutto riguardo la flessione della presenza estera nell'investimento sul mercato italiano, convergono in larga parte con la sensazione generale sulla prudenza degli investitori esteri. "Gli investitori esteri guardano con preoccupazione soprattutto tre aspetti che caratterizzano l'attuale economia italiana: lo spread tra i titoli a lungo termine italiani e quelli tedeschi, il rischio insolvenza, e il calo dei consumi. Ma secondo noi il mercato italiano è largamente migliore della percezione generale".
A parziale supporto di queste notazioni, Albertini sottolinea che tra maggio e settembre 2011 gli azionisti esteri di IGD sono scesi da 172 a 63.
Presente in 11 regioni italiane, IGD Siiq (Società di investimento immobiliare quotata) Spa è insieme con Beni Stabili l'unica Siiq italiana. A Mapic presenta 2 progetti di grande impegno: Porta a Mare, a Livorno, che Mark Up ha descritto in Scenari giugno 2011 alle pagg.22-23, e il cui 40% è già commercializzato, e Chioggia (40 mio investimento). Quest'anno ha realizzato tre restyling a Ravenna, Chieti, e Ascoli Piceno per complessivi 50 milioni, che portano il totale investimenti a 330 milioni.
Il valore del patrimonio immobiliare è salito da 500 milioni nel 2004 a 1,9 miliardi al 30 giugno 2011. "Per la fine del 2013 raggiungeremo i 2,2 miliardi" precisa Albertini. IGD gestisce in un'ottica di lungo periodo, centri commerciali di medie dimensioni, con ancora alimentare, e al property management affianca funzioni di asset management: "gestiamo 15 centri di proprietà di terzi, oltre ai 20 shopping centre di nostra proprietà".
Le gallerie (57%) e gli iper/supermercati che ne costituiscono l'ancora rappresentano nel complesso l'83% del patrimonio immobiliare.
Per ottenere la status di Siiq è necessario che almeno l'80% dei ricavi derivi da attività locativa, e che l'85% dell'utile sia distribuito a dividendo. Rispettati questi parametri è prevista esenzione Irap e Ires. È prevista però un'imposta del 20% su plusvalenze da conferimenti e la tassazione piena delle plusvalenze in caso cessione.

Centri commerciali
Vista l'estrema difficoltà a reperire dati ufficiali sulle vendite dei centri commerciali (la contabilità pubblica è di gran lunga più accessibile...), la presentazione dei dati aggregati per macrocategoria merceologica e classe dimensionale da parte di Pietro Malaspina, presidente Cncc Italia, è stata una delle occasioni giornalisticamente più stimolanti. Malaspina nel presentare e commentare i dati relativi alle vendite dei centri commerciali, ha sottolineato le performance positive delle gallerie le cui vendite sono cresciute nel 2011 di quasi 2 punti percentuali (+1,74%), a differenza del trend negativo delle ancore alimentari (-1,82%) che ha portato giù l'andamento complessivo delle vendite (-0,06%). Il periodo di riferimento è l'anno mobile 1 aprile-31 marzo.
Abbigliamento ed elettronica di consumo pesano per il 67,5% delle vendite dei centri commerciali escluso l'apporto dei despecializzati (iper&supermercati). Il solo abbigliamento rappresenta il 49% della superficie totale e il 45% delle vendite (sempre eccettuati magneti alimentari). La ristorazione pesa l'8%.
Dal punto di vista della classe dimensionale la gran parte delle vendite proviene dai piccoli negozi (superficie inferiore a 250 mq) e dalle grandi superfici specializzate (superiori a 1.500 mq) rispettivamente con il 38,6% e il 33,8%. C'è quindi una netta polarizzazione nelle vendite sulle classi dimensionali più piccole e più grandi, anche se è dalle medie superfici (601-1.500 mq) che vengono gli incrementi maggiori (+8,1%).
Interessanti anche i dati medi sulle vendite per mq. Le performance più elevate vengono registrate in due macrocategorie merceologiche: cura persona e salute (5.152 euro al mq) ed elettronica di consumo (5.354), ma è degna di nota anche la performance dell'insieme "cultura-tempo libero-regali" con quasi 4.830 euro al mq. La media totale (compresi iper&supermercati) è di 3.400 euro.

Allegati

Cci2011-2_Italia capital market