I centri commerciali non potranno più essere visti solo come luogo di acquisto. Saranno sempre più destinazione polifunzionali ed esperienziali

I centri commerciali dovranno lavorare per integrare nella loro offerta base ulteriori motivi di attrazione e interesse. È uno dei messaggi lanciati nel corso del convegno d'apertura della seconda giornata di Mapic Italia. Per riprendere un'affermazione di Alessandro Mazzanti, ceo di Cbre Italy, il mero acquisto del prodotto non sarà più l'unica motivazione per andare in un centro commerciale, che tra l'altro non è un negozio di prossimità e richiede quindi spostamenti veicolari non istantanei. Questo mero dato di fatto, valido indipendentemente dalla ponderata (per ora bassa, 3,4% nel 2017) che l'eCommerce registra in Italia sul totale delle vendite retail (come ha ricordato Joachim Sandberg, Head of Italy & Southern Europe Region di Cushman & Wakefield) si traduce nei seguenti fenomeni già in atto:

  • Riduzione inesorabile della superficie degli ipermercati
  • incremento dello spazio dedicato all'offerta food&beverage
  • Rimodulazione del product e del tenant mix con graduale riduzione del fashion
  • Maggiore componente di strutture attrattive nel tempo libero e nella socialità.

Luc Lescault, direttore marketing e comunicazione di Falcon Malls, riassume bene i trend dell'investitore: "Per quanto riguarda i progetti in corso e quelli futuri andremo a valorizzare o privilegiare la parte entertainment del centro commerciale (per esempio a Sesto San Giovanni quest'area occuperà 12.000 mq), con contestuale revisione delle ponderate relative al fashion che si assesterà sul 50-55%; inoltre, sarà molto importante la teatralizzazione dello shopping intesa come esperienza complessiva, inclusi gli aspetti ludici e sociali. Aggiungo che i progetti futuri dovranno necessariamente inserirsi in un contesto urbanistico e funzionale ben più ampio di quello commerciale: il centro commerciale non potrà più permettersi di stare fuori da un contesto polifunzionale che preveda anche residenziale, alberghiero, direzionale".

A questo proposito Nicola Conti, direttore sviluppo e immobiliare di Scarpe&Scarpe, ha detto che oggi "bisogna distinguere fra due categorie emergenti di prodotti immobiliari a prevalenza retail: le nuove polarità urbane come Aura-Valle Aurelia a Roma e Adigeo a Verona; e i centri esperienziali nei quali includo il progetto di Aedes a Caselle con il primo Fec in collaborazione con National Geographic; poi Westfield Milan Il Centro di Arese".

Un esempio di nuova concezione ed evoluzione del format retail si può d'altronde vedere a Londra dove Uniqlo ha 7 piani, solo due dei quali dedicati alla pura vendita; questo flagship Uniqlo è inserito fra le mete di destinazione turistica.

Tornando ai numeri, Pierre Marin, Ceo di Jll Italy, ha dato per l'Italia un outlook positivo nel medio termine: "Dagli 800 milioni di investimenti complessivi registrati nel primo trimestre possiamo aspettarci una chiusura di 2018 con un volume complessivo di 1,4 miliardi di euro". Considerando il valore complessivo di investimenti nel real estate in Europa (50,6 miliardi nel 2017, +2%) la Germania e la Gran Bretagna si dividono equamente una quota complessiva del 40%; l'Italia è al 4%, dietro la Spagna che ha attirato il 7% di quel volume totale di investimenti che è stato canalizzato prevalentemente su centri commerciali (36%) e High street (28%).

L'eCommerce rappresenta negli Usa il 14,8% del "retail spending" (acquisti al dettaglio) nel 2017, mentre questa incidenza scende notevolmente se si considera l'Europa (8,8%) e ancora di più l'Italia (3,4%). Sempre in base alla ricerca Cushman&Wakefield (Bricks vs&clicks) l'eCommerce nel nostro paese dovrebbe salire al 5,3% nel 2021. Naturalmente, bisognerebbe fare un'ulteriore analisi di queste percentuali per categorie merceologiche (le cifre sarebbero ben diverse).

Sempre riprendendo i dati presentati da Cushman&Wakefield, In Italia i centri commerciali di piccola e media dimensione rappresentano nel complesso l'80% dell'offerta in termini di Gla (40% e 40%), e il 94% dal punto di vista numerico (67% small, 27% medium). Sarebbe stato interessante capire fino a che punto questo sia un limite o, al contrario, un vantaggio.

 

 

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