Nel secondo trimestre 2015 gli investimenti a livello globale hanno raggiunto quota 155 miliardi di euro, cifra che corrisponde in termini incrementali a una crescita del 13% rispetto ai valori del 1° trimestre. Se si considera il primo semestre l'aumento è del +9%, con gli Stati Uniti che mettono a segno le migliori performance (+29%).
L’appetito degli investitori per il settore immobiliare, commenta Jones Lang LaSalle (JLL), resta quindi forte e costante. Appetito testimoniato dal crescente numero di transazioni, aumentate del 20% nel 1° semestre 2015 rispetto allo stesso periodo del 2014: l'incremento riguarda in particolare, nel 2° trimestre 2015, i settori retail e hotel, mentre per la seconda parte del 2015 sono attese importanti operazioni che interesseranno portafogli logistici in Europa, negli Stati Uniti e in Australia.
“Il persistente eccesso di liquidità a livello globale -commenta Davide Dalmiglio, Head of Capital Markets di JLL Italia - sta determinando un continuo aumento del numero di investitori, sia in termini di origine dei capitali che di profili, senza tuttavia avere un proporzionale aumento dell’offerta e del relativo assorbimento. La novità rispetto ai cicli di mercato passati è la ricerca di prodotto da parte degli investitori attivi o 'sub-attivi' in Italia verso gli investimenti diretti in tutti i settori del commercial real estate, anche alternativi, ma anche verso altre forme di investimento indiretto in veicoli nuovi, piattaforme 'regolate' o in prodotti finanziari più sofisticati per i quali l’Italia forse è un po’ più indietro dal punto di vista normativo e giuridico”.
In Italia raddoppiano gli investimenti
Nel nostro paese gli investitori internazionali (il 90% e un quarto provengono dagli Usa) hanno investito circa 3,5 miliardi di euro, di cui 1,5 miliardi nel 2° trimestre (+48% rispetto al 2° trimestre 2014). Da segnalare l’incremento di capitali provenienti dal Regno Unito, per un valore 10 volte superiore a quello registrato in tutto il 2014, e dalla Germania.
Grande attenzione agli immobili di tipo mixed use e alternative investment, che nel primo semestre mettono a segno un balzo dell'80% (volumi).
Uffici: Milano in testa agli investimenti
Nel 2° trimestre 2015 il settore uffici contribuisce con circa 435 milioni di euro ai volumi totali del trimestre (il 30% del totale). Milano si conferma come piazza di maggiore interesse attraendo la maggior parte dell’equity attiva internazionalmente.
A Roma si registra un’unica transazione che ha interessato il settore, relativa a un immobile nel CBD acquistato da un investitore domestico. In termini di offerta Milano rimane la piazza in grado di produrre un numero maggiore e rilevante di opportunità anche a fronte di uno stock più moderno e in linea con le aspettative degli investitori.
Si conferma il generale interesse per il settore direzionale italiano che ha spinto a una revisione al ribasso dei rendimenti netti prime anche nel 2° trimestre 2015 sia a Milano sia a Roma (raggiungendo rispettivamente i livelli di 4.50% e 4.90%).
Retail in forte negativo
In controtendenza il settore retail, interessato da 5 transazioni per circa 285 milioni di euro (il 20% dei volumi totali del trimestre), il 54% in meno rispetto allo stesso periodo 2014. Performance negativa -commenta JLL - dovuta sostanzialmente alla mancanza di prodotto di qualità e alla non consolidata ripresa dei consumi soprattutto nei centri secondari. Tuttavia è da sottolineare che molte operazioni sono in corso e in fase di due diligence, con buone prospettive di chiusura nei prossimi mesi del 2015, sia nel comparto high street sia in quello del retail moderno (shopping mall e parchi). Una delle operazioni più recenti è quella di Settimo Cielo a Torino (foto).
Confermando una tendenza ormai in atto da alcuni anni, anche nel 1° semestre 2015 i capitali investiti nel retail sono stati in prevalenza internazionali (l’80% circa dei 462 milioni investiti nel 1° semestre 2015) con buona quota di capitali europei, britannici in particolare (circa 122 milioni di euro).
Il rendimento netto prime per tutti i segmenti retail si è ridotto su valori intorno a 5,75% per i centri commerciali, al 7% per i parchi commerciali, al 4,50% per high street a Milano e al 4,60% per high street a Roma.
Per il settore high street si prevede un’ulteriore compressione di circa 50 punti base nei prossimi mesi a fronte di alcune specifiche transazioni che interesseranno le vie principali di Milano sia del lusso che nel segmento mid market.
Logistica: volumi dimezzati, ma forte interesse per il mercato italiano
La carenza di prodotto influenza negativamente la dinamica del mercato degli immobili logistici. I volumi totali registrati nel primo semestre del 2015, pari a circa 154 milioni di euro, sono la metà di quelli rilevati nello stesso periodo 2014. Ma non per questo scema l'interesse verso il mercato italiano penalizzata da scarsa offerta che rende più laborioso e complesso il percorso negoziale, allungando la durata media del processo che porta alla chiusura delle operazioni.
Nei prossimi mesi sono attese alcune operazioni anche di importi rilevanti da parte di investitori internazionali.
I rendimenti netti prime nel 2° trimestre 2015 sono diminuiti in tutte le macro aree raggiungendo a Milano il 7,15% e a Roma il 7,40%.
Si prevede che tutti i rendimenti potranno registrare un’ulteriore compressione nei prossimi mesi, chiaro indicatore che la domanda per il prodotto logistico rimarrà sostenuta anche nel corso della seconda metà del 2015.
Alberghiero: in buona crescita
Nel 1° semestre 2015, il volume degli investimenti nel mercato alberghiero italiano ha confermato il trend di crescita che ha caratterizzato gli ultimi anni, registrando un volume pari a 160 milioni di euro, +31% rispetto al volume registrato nello stesso periodo del 2014. Ancora una volta il volume transato è stato in gran parte determinato dalla vendita di trophy asset acquisiti da high net worth individual provenienti dal Medio Oriente. L’interesse degli investitori rimane focalizzato sulle quattro destinazioni principali (Milano, Roma, Venezia e Firenze), mentre persiste la carenza di prodotti prime a reddito capaci di catalizzare capitali di investitori istituzionali.
Nel corso del secondo semestre è prevista la conclusione di ulteriori operazioni di simile tipologia, per cui ci si attende un volume di investimenti a fine anno più alto rispetto al 2014. L’outlook si conferma positivo alla luce della compressione dei rendimenti, rilevata in particolare per trophy asset in destinazioni principali (che si attesta sul 5%), in virtù della consolidata attenzione verso prodotti prime e in considerazione del forte interesse da parte di capitali internazionali alla ricerca di opportunità di investimento nel mercato alberghiero italiano.
