L'aumento delle compravendite nel segmento delle abitazioni "first class" (valore superiore al milione di euro per appartamento) è un fenomeno che riguarda un mercato di nicchia, cioè una élite: negli ultimi tre anni ha interessato circa il 3% dei volumi totali delle transazioni in tutto il Paese. Il consuntivo a fine 2017 registra per gli immobili di pregio un totale di 17.000 unità immobiliari scambiate su un totale di 560.000. L'incremento (+13,3%) riflette un mercato molto più vivace delle "altre abitazioni" (+7,7%).
Per quanto riguarda le città di dimensioni grandi e medie, il numero delle transazioni annue della fascia first class può essere stimato in non più di 7.000. Se a tali grandezze si aggiunge poi la quota di unità di pregio (valutabile in circa 10.000 immobili), mediamente compravendute fuori dai grandi centri urbani, il segmento top in Italia origina 17.000 compravendite all’anno.
Flat tax e Brexit
Sono dati emersi dalla ricerca presentata da Scenari Immobiliari e Sigest, nella quale si stima che gli acquisti effettuati da clienti stranieri rappresentino un quarto del totale. È proprio la domanda estera che rinnova l'interesse sull’Italia, grazie anche alla nuova flat tax da 100.000 euro per chi trasferisce la residenza nel Bel Paese. Inoltre, il referendum per l’uscita del Regno Unito dalla Ue ha contribuito, a suo modo, a spingere gli italiani residenti in quel Paese, a tornare ad acquistare in Italia. I manager italiani che vogliono rimpatriare, hanno a disposizione un incentivo fiscale che è stato ideato appositamente e che permette una riduzione Irpef del 50% se non si è stati residenti fiscali in Italia, da due a cinque anni, a seconda della carica ricoperta all’estero.
Milano concentra il 41% degli investimenti immobiliari
Le compravendite residenziali, in generale, nella città di Milano sono aumentate costantemente negli ultimi tre anni, con aumenti in percentuale sempre a due cifre. Il 2017 ha segnato un particolare e significativo incremento delle transazioni (+12,2%). In questo contesto, il mercato delle residenze first class ha fatto ancora meglio: la crescita degli scambi nel 2017 si è avvicinata al 20% rispetto al 2016. In sostanza, dopo il picco minimo del 2012, il mercato ha recuperato, in termini di dinamicità degli scambi, buona parte del terreno perduto. La quota delle abitazioni di pregio compravendute a Milano è ormai stabilmente al di sopra degli otto punti percentuali sul totale delle transazioni avvenute. In particolare, fra 2016 e 2017 si è intensificata la domanda per acquisto e per locazione di immobili di pregio con corrispondente incremento del numero dei contratti stipulati.
La leadership di Milano come principale destinataria di investimenti nazionali e internazionali continua a confermarsi con il passare degli anni. Tra 2010 e 2017 gli investimenti immobiliari complessivi a livello nazionale sfiorano i 40 miliardi di euro (38,8 miliardi di euro), di cui circa 16 miliardi (il 41%) concentrati nella città metropolitana di Milano.
L'incidenza di Milano sul totale degli investimenti immobiliari in Italia su base annua è cresciuto, passando dal 26,7% del 2010 al 49% del 2017, a fronte di un volume totale di investimenti salito nello stesso periodo da 1,5 a 9,8 miliardi di euro.
Questi dati evidenziano la crescente importanza di Milano come polo immobiliare europeo e la migliorata capacità dell’Italia di attrarre capitali provenienti sia da investitori istituzionali locali sia da fonte estere. La conferma che Milano è più vicina all’Europa di tutte le altre città italiane, arriva anche dal rinnovato interesse dei grandi player finanziari mondiali che hanno riacceso i fari sul mercato residenziale milanese, dopo anni di buio totale. L’interesse di questi attori si rivolge ovviamente alle nuove costruzioni e in linea trasversale a tutti gli asset class abitativi, di fascia top e media.
A Milano le case nuove sul mercato sono circa un quarto del totale in offerta. In città, all’interno della prima circonvallazione, le quattro iniziative con oltre 120 appartamenti sono CityLife, Parco Vittoria, Porta Nuova e Giardini d’Inverno e rappresentano il 28% dell’intero stock abitativo di offerta. Le iniziative residenziali di nuova edificazione e completa ristrutturazione che compongono il mercato entro la Circonvallazione, sono costituite da un totale circa 5.000 unità, di cui il 19% sono state messe in commercio negli ultimi dodici mesi (dati Sigest).
Sul fronte prezzi, prendendo in considerazione solo le nuove abitazioni realizzate o in via di realizzazione all’interno di nuovi palazzi, Milano è ormai in linea con i valori delle abitazioni di maggior pregio di Roma, considerata a giusto titolo la città primaria del segmento del delle first class, seguita da Venezia e Firenze. Nella capitale lombarda, nelle vie considerate al top da un punto di vista immobiliare, quando si realizza un nuovo edifico, che spesso nasce al posto di un immobile preesistente, i valori di attici e super attici spesso superano la soglia dei 10.000 euro al metro quadro e raramente scendono sotto i 7.000 euro al metro come valore minimo di vendita.
Caratteristiche più richieste negli immobili
Quando si esaminano le richieste provenienti da acquirenti pronti a spendere questa cifra, si capisce che alcune delle caratteristiche principali degli immobili first class, a cui nessuno vuole difficilmente rinunciare quando si tratta di nuove abitazioni, continuano a rimanere in cima ai desideri dei compratori: il piano alto, la presenza di un ampio terrazzo, il garage doppio o triplo, gli affacci panoramici e possibilmente sul verde e per ultima la location, che gioca sempre un ruolo importante ma non più fondamentale.
Vi sono poi altri due indicatori molto interessanti che danno un’idea precisa del buono stato di salute del mercato delle nuove residenze di pregio a Milano: tempi di vendita e sconti. Per quanto riguarda le tempistiche, in oltre il 50% dei casi non si superano i 4 mesi dal momento in cui l’immobile viene messo sul mercato, altrimenti si arriva a un massimo di 10 mesi, per una media quindi di circa 7 mesi. Lo sconto applicato in media non supera il 3-5%, mentre sul prodotto usato siamo ancora al di sopra del 7,5%.
Gli acquirenti stranieri sono stimabili in circa il 7% del totale e sono maggiormente interessati all’acquisto per investimento o, in misura minore, ad alloggi di dimensioni ridotte da utilizzare occasionalmente per trasferte legate al proprio business o agli eventi ad ampio respiro internazionale, moda o Salone del mobile in primis.
