Scenari Immobiliari, da Santa Margherita Ligure l’outlook 2019

Secondo lo European Outlook 2019, presentato oggi in apertura del 26° Forum organizzato da Scenari Immobiliari a S. Margherita Ligure, per l'Italia è prevista per il 2019 un'ulteriore crescita complessiva del fatturato immobiliare, ma a ritmi più contenuti (+4,8%) rispetto alla variazione (positiva) 2018 su 2017 (+5,3%). Nel 2018 gli investimenti in Italia scenderanno parecchio rispetto ai valori record del 2017

"Il 2018 si è confermato positivo per il mercato immobiliare italiano, anche se investitori e famiglie si sono mostrati più cauti rispetto al 2017. L’incertezza su quali saranno le politiche fiscali e occupazionali del nuovo governo mette un freno alle prospettive. Il mercato soffre della carenza di prodotto nuovo e di qualità. Esclusa Milano, i prezzi delle case non salgono e le prospettive sono di una prosecuzione del trend anche il prossimo anno". Così Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari, presenta il Rapporto 2019 a Santa Margherita Ligure, dove si sta tenendo l'edizione 26 del Forum di Scenari Immobiliari.

Il momento positivo del mercato immobiliare europeo continua nel 2018, in particolare per le principali nazioni UE e per il Regno Unito, seppur gravato dall’incognita Brexit, la cui fase cruciale è prossima, anzi è dietro l'angolo. A fine 2017 il fatturato globale dei primi cinque Paesi europei aveva segnato +6,1% sull’anno precedente: la stima per fine 2018 indica una crescita del 10,2%, con fisiologico rallentamento per il 2019 (+7,6%).

Nel 2018 il fatturato immobiliare ha riportato risultati positivi nei principali cinque Paesi europei: Francia e Germania viaggiano a doppia cifra (+15,1% e +10,5%), seguite da Spagna (+9,9%) e Inghilterra (+8,7%).

In Italia il fatturato è cresciuto del +5,3% nel 2018: per il 2019 l'incremento previsto è del  4,8%, non poco sotto la media Ue25 (+7,6%) e abbastanza lontani da Germania (+8,8%) e Francia (+7,7%).

Anche l’Unione europea a 28 membri ha registrato un andamento positivo, ma con variazioni meno significative rispetto alle cinque potenze, pari al + 4,7% nel 2018 e + 3,1% nel 2019.

Investimenti immobiliari (italiani ed esteri) in Italia: 2010-2018

(2018 previsioni)

Investimenti (milioni di euro)
2010 1.502,9
2011 1.958,4
2012 2.419,2
2013 3.366,6
2014 4.972,1
2015 7.605,6
2016 7.075,7
2017 9.766,4
2018 6.500,0

Fonte: Scenari Immobiliari

Dall’European Outlook 2019 di Scenari Immobiliari emerge che anche il Pil e l’andamento dei prezzi medi residenziali rispecchiano l’andamento del fatturato, con aumenti intorno al 5% in Francia, Germania e Spagna per il 2018. L’Italia, invece, è l’unico Paese ancora in calo, anche se la contrazione va progressivamente riducendosi, facendo stimare per il 2019 un arresto nella discesa delle quotazioni.

Dall'altra parte dell'Oceano, gli Stati Uniti godono un periodo florido dal punto di vista economico e immobiliare, con previsioni di crescita ogni anno superiori, e un aumento del fatturato del 12,1% per il 2019. Stessa tendenza per i prezzi del comparto residenziale, con un rialzo atteso del 6,8% nel 2019.

I volumi degli investimenti istituzionali sono quindi in aumento: nel primo semestre di quest’anno, a livello mondiale, le transazioni sono aumentate del 10% rispetto all’anno scorso, per un valore di oltre 170 miliardi di euro. Era dal 2007, vale a dire prima della grande crisi, che non si registravano tali livelli di investimenti. In Europa, la prima parte del 2018 ha confermato il momento positivo con crescita dei volumi di investimento di oltre 10 punti rispetto allo stesso periodo del 2017, generando un volume totale di quasi 60 miliardi di euro.

Le compravendite di abitazioni sono in una fase molto positiva in tutti i principali Paesi UE, con incremento medio che a fine 2018 tocca gli otto punti percentuali dopo l’aumento dell’11% nel 2017 sul 2016. L’Italia è in costante aumento anche nel 2018, dopo i 53 miliardi raggiunti nel 2017, anche se nei primi mesi dell’anno la crescita rallenta. In diminuzione anche la percentuale di surroghe, che non costituiscono più una grande quota delle stipule, ma le stime di settore rimangono positive per gli importi.

In Europa l’interesse per il residenziale come asset class di investimento da parte degli investitori istituzionali è cresciuto nel tempo. Per gli investitori le occasioni per poter aumentare i loro investimenti sui mercati esteri non sono così numerose: questa mancanza di offerta rispetto al livello attuale della domanda sarà uno dei temi guida che influenzeranno le previsioni sulle tendenze del segmento residenziale dei prossimi anni. Il trend positivo si sta confermando anche per tutto il 2018 e la previsione è che a fine anno gli investimenti sul mercato abitativo europeo avranno superato la soglia dei cinquanta miliardi di euro.

Il mercato immobiliare italiano è rallentato dalla carenza di prodotto di qualità, sia nel nuovo residenziale (sceso sotto il 10% dell’offerta) che nel non residenziale, soprattutto nelle grandi città. Gli investitori esteri hanno ancora un sentiment positivo nei confronti dell’Italia e nel primo semestre hanno acquisto (per due terzi uffici e il resto commerciale) per quasi due miliardi di euro. È quasi la metà rispetto allo scorso anno. Gli investitori istituzionali italiani (fondi e assicurazioni) hanno comprato per poco più di un miliardo. La contrazione rispetto allo stesso periodo del 2017 è pari al 48,2%.

"Al momento non è una fuga dall’Italia - ha aggiunto Mario Breglia - ma una contrazione fisiologica rispetto a un anno straordinario come il 2017 e al drastico calo del prodotto di qualità sul mercato. Tra i fatti nuovi la maggiore attenzione verso Roma, con la ricerca di immobili di alto livello da trasformare in alberghi”.

A dare una spinta alle transazioni è il persistente calo dei prezzi, che perdono ancora lo 0,1% per l’anno in corso, facendo così spostare la previsione verso un dato positivo, con il 2019 che dovrebbe rappresentare l’anno della svolta, con il mantenimento dei valori attuali.

Fatturato immobiliare: andamento 2018-2019 (in milioni di euro)

2017 2018 Var. % 2018/2017 2019 Var.% 2019/2018
Residenziale 88.700 93.100 +5,0 97.400 4,6
Commerciale 8.650 9.100 +5,2 9.650 6,0
Terziario 6.600 7.000 +6,1 7.400 5,7
Industriale 4.450 4.600 +3,4 4.750 3,3
Box posti auto 4.300 4.500 +4,7 4.750 5,6
Seconde case/località turistiche 3.400 3.600 +5,9 3.800 5,6
Alberghiero 2.650 3.100 17,0 3.250 4,8
Totale 118.750 125.000 +5,3 131.000 4,8

2018 stime; 2019 previsioni. Fonte: Scenari Immobiliari

La previsione per il fatturato immobiliare italiano a fine 2018 risente dei fattori elencati sopra e si è ridimensionata rispetto alle attese iniziali. Nel 2018 si raggiungeranno 125 miliardi di euro di giro d’affari, +5,3% sullo scorso anno. È un elemento di novità che tutti i comparti di mercato abbiano previsioni positive, dopo quasi dieci anni. In particolare, si conferma l’andamento positivo del mercato alberghiero, che nel 2018 riporta un aumento a due cifre, +17%, arrivando a 3,1 miliardi di euro.

La previsione 2019 punta a un fatturato totale annuo di 131 miliardi di euro, in crescita del 4,8% rispetto a quest’anno, con un’evoluzione positiva di tutti i segmenti di mercato, tranne il produttivo, che non dovrebbe subire variazioni significative. A costituire la fetta principale è sempre il residenziale, con circa 100 di euro di ricavato e un incremento del 4,6% in un anno.

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