Scenari Immobiliari prevede per la fine del 2018 un fatturato immobiliare complessivo di 125 miliardi di euro, +5,3% sul 2017. Il 74,5% è rappresentato dal residenziale. Dopo quasi dieci anni, tornano le previsioni positive su tutti i principali comparti del mercato real estate. Gli investimenti esteri in Italia sono calati di quasi il 50% nel 1° semestre 2018, un segnale di decrescita fisiologica del mercato, non di fuga degli investitori dall'Italia

Il 2018 si conferma un anno positivo per il mercato immobiliare italiano, anche se investitori e famiglie hanno mostrato maggior cautela nel primo semestre rispetto allo stesso periodo 2017. Secondo Scenari Immobiliari l’incertezza sulle prossime politiche fiscali e occupazionali del nuovo governo contribuisce a frenare il mercato, rallentato già di per sé dalla carenza di prodotto di qualità, sia nel nuovo residenziale, sceso sotto il 10% dell’offerta, sia nel non residenziale, soprattutto nelle grandi città.

Il 2018 dovrebbe chiudere (secondo le stime di Scenari Immobiliari) con una crescita del fatturato immobiliari pari a +5,3% rispetto al 2017 con picchi double digit per l'alberghiero (+17,0%) e performance sopra il valore nazionale nei comparti terziario/uffici (+6,1%) e seconde case località turistiche (+5,9%). (TAB. 1-2).

Calo degli investimenti esteri in Italia: fisiologico, ma non prodromico alla "fuga" 

Gli investitori esteri hanno ancora un vissuto/atteggiamento (sentiment) positivo nei confronti dell’Italia: anche se nel primo semestre 2018 hanno acquistato per quasi 2 miliardi di euro, un valore che si approssima alla metà del volume transato nello stesso periodo dell'anno scorso. Gli investitori istituzionali italiani (fondi, assicurazioni) hanno comprato per poco più di un miliardo, ma rappresentano il 36,5% degli investimenti totali, una quota assai lontana dal 63,5% degli investitori internazionali.  La variazione negativa degli investimenti esteri in Italia rispetto allo stesso periodo del 2017 è molto vicina al 50% (-48,2%). (TAB. 3). Ma, al momento, precisa Scenari Immobiliari, questo crollo non va visto e letto come una "fuga" dall’Italia, ma si deve più correttamente interpretare alla stregua di un calo fisiologico rispetto a un anno straordinario come il 2017, calo imputabile anche alla carenza di prodotto di qualità sul mercato.

Tra le novità nelle dinamiche macro-immobiliari, la maggiore attenzione verso Roma, con la ricerca di immobili di alto livello da trasformare in alberghi. È indubbio, però, che gli investitori esteri siano più cauti nella ricerca, soprattutto quelli di matrice extraeuropea, e sottolineano l’aumentato rischio politico.

Proprio a causa di queste incertezze i prezzi del settore terziario/uffici rimangono ancora in calo nel primo semestre del 2018, -0,5% rispetto a fine 2017. E le previsioni non escono dal campo negativo anche per fine 2018 con -0,3% sul 2017. In calo anche i canoni di locazione, esclusi i business district.

Migliore la situazione del commercialesoprattutto per i negozi delle high street, che trainano un andamento in ascesa dei prezzi medi nominali. Nel primo semestre 2018 i prezzi della piccola distribuzione hanno raggiunto il primo risultato positivo dal 2007,  con +0,2% sul secondo semestre 2017 e il consolidarsi di questa tendenza è atteso per la fine dell’anno con +0,5%. Di fatti, anche i consumi delle famiglie sono stimati in aumento dall’Istat negli ultimi mesi.

Residenziale: compravendite in aumento (+11,6%) nel 1° semestre 2018. Per fine 2018 stimate 600.000 transazioni

Anche se il mercato dei mutui ha registrato una battuta d’arresto nell’ultimo semestre, che si potrebbe definire come una normale manovra dopo un brillante 2017, il mercato residenziale sembra non conoscere crisi. Le compravendite nel primo semestre hanno registrato 290.000 transazioni, +11,5% rispetto al primo semestre 2017, quando le compravendite furono 260.000 (TAB 4). Il dato lascia propendere per un risultato ancora più positivo per la fine dell’anno, per una stima intorno a 600.000 transazioni, +8,9% rispetto al 2017. Queste transazioni riguardano soprattutto lo stock esistente.

A dare una spinta alle transazioni è il persistente calo dei prezzi, che perdono ancora lo 0,2% nel primo semestre 2018, facendo così spostare la previsione verso un dato positivo ancora di un anno. Milano si conferma leader in Italia sia nell’andamento dei prezzi che nelle compravendite, in ripresa il mercato a Roma.

"Il comportamento del mercato immobiliare è sempre più simile a quello finanziario –  commenta Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – con le incertezze sulle politiche fiscali e in generale il silenzio nei confronti delle tematiche immobiliari che rallentano gli acquisti sia da parte degli investitori che delle famiglie. Sarebbe utile un segnale chiaro sulla direzione di marcia della politica economica in questo settore, che rappresenta quasi un quinto del Pil del Paese".

Edifici e impatto ambientale

Sempre più attuale anche il tema legato al rapporto tra real estate e sostenibilità, alla luce anche di quanto emerso dall'ultimo rapporto Ispra. La necessità di ripristinare equilibri tra le attività umane e il pianeta passa necessariamente attraverso la rivisitazione degli ambienti in cui le persone vivono, lavorano e producono. L’impatto degli edifici è pari al 36% delle emissioni e al 40% dei consumi energetici dell’Unione Europea. Processi decisionali dall’alto (dalle direttive comunitarie ai piani urbanistici), innovazioni tecnologiche del mondo fisico e del mondo virtuale e nuovi stili di vita in questo momento confluiscono in una spinta all’innovazione dell’edilizia, con inevitabili ripercussioni sul mercato immobiliare.

"I contenuti del rapporto di quest’anno – spiega Francesca Zirnstein, direttore generale di Scenari Immobiliari, che con Francesco Giaccio, managing director Johnson Controls Italia, ha presentato in anteprima la seconda edizione dell'Osservatorio sulla sostenibilità con focus sull’efficienza energetica e sulla sicurezza – si articolano a partire da uno sguardo globale alle nuove sfide della sostenibilità energetica, passando alle strategie in ambito urbano racchiuse nel tema delle smart city, per arrivare, infine, alla scala del singolo edificio. L’obiettivo dell’osservatorio è verificare le ricadute sul mercato immobiliare delle recenti innovazioni finalizzate al conseguimento di un’elevata efficienza energetica, alla riduzione dell’impatto ambientale e al miglioramento del comfort e della sicurezza degli ambienti indoor".

Nel corso del 26° Forum di Scenari Immobiliari, che si terrà a Santa Margherita Ligure il 14 e 15 settembre 2018, Cdp-Cassa depositi e prestiti sarà premiata come "Eccellenza 2018 nel Real Estate", per il suo ruolo e impegno nella valorizzazione del territorio e attenzione alla sostenibilità ed eticità degli interventi. "Il premio a Cassa depositi e prestiti testimonia il lavoro che stiamo svolgendo all’interno del Gruppo su varie asset class dell’immobiliare, dall’housing nelle varie forme al turismo passando per lo smart working e la rigenerazione di grandi aree -dichiara Marco Sangiorgio, direttore generale di Cdp Investimenti Sgr-. I risultati sono già noti alla business community dell’immobiliare, mi auguro si rendano presto visibili ad un pubblico più ampio sul territorio, trasversalmente a tutte le nostre linee del prodotto real estate".

TAB.1

Fatturato immobiliare: andamento 2017-2018 (in mln euro e %)

2017 2018* Var. % 2018/2017
Residenziale 88.700 93.100 +5,0
Commerciale 8.650 9.100 +5,2
Terziario/Uffici 6.600 7.000 +6,1
Industriale 4.450 4.600 +3,4
Box/posti auto 4.300 4.500 +4,7
Seconde case località turistiche 3.400 3.600 +5,9
Totale 118.750 125.000  +5,3

Fonte: Scenari Immobiliari. 2018 stime

 

TAB.2

Fatturato immobiliare italiano: andamento 2014-2018 (2014=100)

2014 2015 2016 2017 2018 (stime) Var.% 18/17*
Residenziale 100,0 102,5 105,1 109,5 114,9 5,0
Alberghiero 100,0 110,5 126,3 139,5 163,2 17,0
Terziario 100,0 105,0 106,7 110,0 116,7 6,1
Industriale 100,0 103,7 104,9 109,9 113,6 3,4
Commerciale 100,0 101,3 104,4 108,8 114,5 5,2
Seconde case località turistiche 100,0 103,2 106,5 109,7 116,1 5,9
Box/posti auto 100,0 102,4 103,7 104,9 109,8 4,7
Fatturato totale 100,0 102,7 105,5 109,9 115,6 5,3

Fonte: Scenari Immobiliari (var. 18/17 stime)

 

TAB.3

Investimenti istituzionali in Italia (milioni di euro)

1° semestre 2017 1° semestre 2018 Var.%
Totali 5.819,7 3.014,7 -48,2
Di cui esteri 3.308,7 1.914,8 -42,1
Di cui italiani 2.511,0 1.099,9 -56,2

Fonte: Scenari Immobiliari

Commento: nel confronto fra semestri (2018 e 2017) si nota chiaramente il crollo degli investimenti non lontano dal -50% a livello totale. Gli investimenti esteri rappresentano il 63,5% del totale (ndr).

 

TAB.4

Compravendite nel settore residenziale in Italia (in unità)

Compravendite Var.%
1° semestre 2016 240.000 +9,1
1° semestre 2017 260.000 +8,3
1° semestre 2018 290.000 +11,5

Fonte: Scenari Immobiliari

 

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