Per Sonae Sierra, uno dei più importanti promotori internazionali di strutture retail e miste, i centri commerciali contribuiscono, e non poco, sul piano dimensionale e qualitativo, a rivitalizzare aree urbane ed extra-urbane dismesse. Questo non solo in Italia -dove Sonae ha aperto, già nel 2008, Freccia Rossa, a pochi passi dal centro di Brescia e successivamente Le Terrazze a La Spezia, sul terreno bonificato di una ex raffineria, adiacente al centro storico- ma anche in Europa. José Maria Robles ci parla, in particolare, della Shopping District di CityLife a Milano aperta sotto i tre grattacieli che, dopo la Unicredit Tower (217,7 metri) sono gli edifici più alti a Milano; di Emila District a Parma e dei casi di Via Catarina Shopping e Vasco de Gama in Portogallo.
Come vede il futuro dei centri commerciali nei centri città e il loro ruolo nella riqualificazione urbana?
L’ingresso di centri commerciali in città sta registrando una spinta interessante in diverse località italiane ed europee, grazie in particolare al suo legame con la riqualificazione di zone urbane dismesse o abbandonate, le quali possono tornare a risplendere contribuendo a migliorare la qualità della vita dei cittadini che vivono nelle zone adiacenti. Il futuro per questa tipologia di strutture sarà certamente florido se le gallerie commerciali saranno inserite in progetti in grado di portare valore aggiunto alla comunità: progetti integrati nel territorio dal punto di vista architettonico e concettuale, costruiti in modo sostenibile e in grado di trasformarsi nel tempo per andare incontro alle esigenze, in continua evoluzione, dei cittadini.
Il caso di CityLife e del suo Shopping District -per il quale Sonae Sierra ha fornito tutti i servizi professionali durante lo sviluppo e la costruzione del centro, e del quale Sonae segue attualmente l’asset e il property management- è un esempio da manuale di come un intervento di rigenerazione urbana riesca a rivitalizzare un’area in disuso portando valore aggiunto a tutta la comunità. Gli abitanti delle nuove residenze e i lavoratori che occuperanno i grattacieli (la Allianz Tower di Arata Isozaki, la Torre Generali di Zaha Hadid, e la Torre PwC di Daniel Libeskind che entrerà in funzione nel 2020, ndr) potranno usufruire dei servizi e delle proposte per lo shopping offerte dallo Shopping District, garantendo un’offerta di qualità ai visitatori e, ai retailer presenti, un traffico continuo.
Opportunità e limiti nella dialettica promotori/investitori e amministrazioni?
I centri commerciali cittadini legati a progetti di rigenerazione urbana hanno visto una crescita notevole grazie anche alla maggiore sensibilità da parte delle amministrazioni locali per la riqualificazione delle aree urbane, in cui i progetti mixed-use trovano maggiore facilità di attuazione. Secondo la nostra esperienza, il dialogo con le istituzioni e le amministrazioni è sempre stato molto proficuo e sereno, nonostante sia un momento delicato in tutte le fasi di un progetto. Dall’approvazione, l’esecuzione dei lavori di costruzione fino a dopo l’apertura, il dialogo con le istituzioni è importante per l’integrazione del progetto con il territorio e per garantire relazioni positive con i rappresentanti dei cittadini.
Alcuni esempi tratti dall’esperienza di Sonae Sierra in Italia?
Sonae Sierra è estremamente interessata ai progetti di rigenerazione urbana e in Italia continuiamo a lavorare in questa direzione. Oltre al CityLife Shopping District a Milano, Sonae ha annunciato nel 2018 una joint venture paritetica con Impresa Pizzarotti & C. per sviluppare Emilia District, un nuovo Shopping District a Parma, uno dei distretti economici e industriali più importanti dell’Emilia. Questo progetto nasce dalla riqualificazione urbanistica di un’area industriale dismessa che ha ospitato una storica fabbrica di cucine italiane: grazie a questo intervento, verrà restituita alla comunità locale un’importante area dismessa con una nuova e attrattiva destinazione. Lo Shopping District ha una Gla complessiva di circa 74.000 mq con circa 170 unità. Sarà composto da un centro commerciale su più livelli (circa 53.000 mq di Gla) e da un Retail Park adiacente (circa 21.000 mq di Gla), entrambi circondati da ampi spazi verdi ad uso pubblico e oltre 5.100 posti auto (di cui 1.600 in parcheggio multipiano).
E in Europa?
Tra i paesi europei che ci vedono impegnati in progetti similari o inseriti nei centri cittadini, vorrei citare il centro commerciale Alexa, gestito da Sonae Sierra, del quale detiene anche una quota di proprietà. Ubicato nella centrale Alexanderplatz a Berlino, Alexa sviluppa una Gla di oltre 56.000 mq disposti su 5 piani: dalla sua apertura ad oggi è stato in grado di soddisfare i bisogni e i gusti dei suoi visitatori in modo costante, diventando un punto d’attrazione per i turisti grazie alla sua offerta commerciale e alla proposta food: con oltre 16 milioni di visitatori all’anno, Alexa è una delle shopping destination più visitate della Germania.
Un altro esempio di centro commerciale cittadino di successo è rappresentato da ViaCatarina Shopping in Portogallo (oltre 11.700 mq di Gla), che sorge nel più antico quartiere commerciale di Porto, Rua de Santa Catarina, e che ha consentito di portare a nuova vita un’area importante della città. La zona ospitava in precedenza solo alcuni edifici residenziali e negozi di vendita al dettaglio piuttosto datati, che osservavano orari di apertura limitati esponendo la zona a problemi di sicurezza vista la scarsa circolazione di persone dopo le 19. L’apertura di ViaCatarina Shopping ha consentito di rigenerare un edificio dismesso, rispettandone in pieno l’architettura, e ha completamente cambiato le dinamiche della zona che rappresenta oggi uno dei punti più vivi della città, con un’offerta commerciale moderna e variegata e un traffico di visitatori che si protrae fino a tarda sera, a beneficio della sicurezza dell’intera area. Grazie alla ritrovata vitalità generata dall’apertura del centro commerciale, Rua de Santa Catarina ha iniziato ad attrarre nuovi retailer anche per il commercio high street, che ha potuto quindi ammodernarsi introducendo nuovi brand. ViaCatarina Shopping ha avuto un ruolo rilevante e definitivo nella riqualificazione di quell’area della città e, più che un elemento di concorrenza, ha rappresentato un traino per lo street retail, trasformando l’area in un luogo in cui trascorrere il tempo libero in un ambiente di qualità.
Vorrei ricordare anche un altro progetto di grande rilevanza per Sonae Sierra, Vasco da Gama, che si trova all’interno del progetto “Parque das Nações”. Quest’ultimo copre un’area di 340 ettari, con 5 km di area del lungofiume sull’estuario del fiume Tejo, e nasce come progetto di riutilizzo dell’area Expo di Lisbona, che comprende 240.000 mq destinati al residenziale, 610.000 mq di spazi per uffici e 170.000 mq per gli esercizi commerciali. Fin dall’inizio, infatti, era prevista una grande area retail nella parte centrale del “Parque das Nações”, che potesse fungere da traino per lo sviluppo urbano e che ha portato alla nascita, nel 1999, del centro commerciale Vasco da Gama, con 170 negozi distribuiti in 48.914 mq di Gla. La struttura, sviluppata da Sonae Sierra e di cui la società è proprietaria al 50%, è stata sottoposta nel tempo a numerosi interventi di rinnovamento e ristrutturazione, che hanno consentito al centro di offrire ai suoi visitatori uno spazio e una proposta commerciale sempre moderni e in linea con le mutevoli esigenze dei consumatori, rimanendo per altro il punto di riferimento per lo shopping all’interno del bacino di utenza.
Grazie a “Parque das Nações” l’area orientale della capitale portoghese è stata interamente riqualificata e trasformata in un nuovo fulcro di sviluppo all’interno della più ampia area metropolitana di Lisbona, che continua a vivere a vent’anni di distanza dall’Esposizione Universale. Il punto cardine del successo di questo progetto è stato proprio la progettazione “a monte” dell’uso dell’area Expo della città, che aveva previsto il ruolo di àncora della parte commerciale.
