L’analisi degli scenari futuri che potranno delinearsi nel mondo dei centri commerciali non è certo un lavoro semplice alla luce della situazione di incertezza che stiamo vivendo. Tutti si domandano se il retail sarà in grado di reinventarsi anche questa volta, nonostante la crescita sempre più importante del canale eCommerce, le chiusure imposte per contrastare la pandemia e la decrescente fiducia dei consumatori, che porta a un incremento dei risparmi a svantaggio dei consumi. Da sempre i centri commerciali sono stati definiti come centri di aggregazione: luoghi dove poter trovare, sotto un unico tetto, un’offerta sempre più ampia.
Oggi quest’offerta viene progressivamente ridimensionata, rivedendo il punto di equilibrio tra offerta commerciale, area leisure e attività di servizi. Il ridimensionamento delle ancore alimentari continuerà anche nel corso del 2021 nei centri di grandi dimensioni, di nuova realizzazione o, dove possibile nel caso di ristrutturazioni. Ipermercati e supermercati verranno posizionati ai margini delle gallerie, in prossimità degli ingressi, con l’obiettivo di favorire il click&collect o la spesa veloce quotidiana. I centri di piccole dimensioni rimarranno fortemente ancorati all’operatore alimentare con assortimento sempre più focalizzato sull’offerta di servizi come dentisti, centri medici e cliniche veterinarie, dopo i quali il futuro potrebbe essere dei servizi l mondo del lavoro piuttosto che al settore finanziario. I grandi centri continueranno ad essere una valida scelta per fare acquisti e saranno considerati un luogo sicuro e piacevole dove poter passare il proprio tempo libero. La situazione più complessa nel 2021 interesserà i centri di medie dimensioni in contesti con pressione competitiva forte, oppure in bacini d’utenza deboli. In questo caso si assisterà a un progressivo riposizionamento; la necessità di colmare un crescente livello di sfitto (vacancy) potrà portare alla trasformazione ditali strutture. Le alternative possibili saranno riconversione totale o parziale, che creerà asset mixed-use, integrando ai centri commerciali uffici, strutture ricettive, studentati. In quest’ultimo caso, considerato che in Italia la maggior parte dei centri ha una posizione extra-urbanae date le caratteristiche degli immobili, i centri potranno essere per buona parte riconvertiti in asset logistici.
Esempi italiani di riconversioni di grandi dimensioni non sono ancora disponibili, ma in Europa sono diversi, citiamo come caso esemplare Forum Steglitz a Berlino. Lo storico centro commerciale nel cuore della città sarà infatti trasformato in un moderno punto d’incontro che aggrega retail, leisure ed uffici. I lavori iniziati a febbraio 2019 dovrebbero terminare entro fine 2020 e porteranno alla trasformazione del 2° e 3° livello in spazi uffici. Dal punto di vista strutturale i centri commerciali, che da sempre garantiscono grandi spazi di aggregazione, si stanno muovendo verso la creazione di sinergie tra aree coperte e spazi outdoor, valorizzando piazze e terrazze esterne. La preferenza espressa dai clienti negli ultimi mesi per le strutture a cielo aperto (preferenza che si lega alla maggior sicurezza percepita) porterà a un utilizzo sempre più efficiente degli spazi all’esterno, ricreando piazze e dehors. Nella realizzazione dei nuovi concept sarà necessario prevedere spazi per le consegne (food delivery) del cibo, fenomeno ormai consolidato nella ristorazione. Un’altra tendenza che stiamo registrando nei nostri centri commerciali (in particolare nelle grandi città) e che impatterà sempre sulla conformazione delle aree esterne è la mobilità condivisa (car/bike sharing, ecc.).
Gli spazi dedicati, oggi quasi completamente assenti, avranno un ruolo sempre più importante. Nei centri commerciali di piccole dimensioni, con Gla complessiva inferiore a 20.000 mq, si è ridotto il numero di punti di vendita di abbigliamento e beni per la persona a favore dei servizi. L’incremento dell’elettronica di consumo si deve soprattutto a un numero sempre più elevato di operatori della telefonia che presidiano il territorio in modo capillare. La ristorazione, anche in centri di dimensioni minori, ha visto aumentare il numero di punti, con contestuale riduzione delle dimensioni medie. Per i centri di medie dimensioni (Gla tra 20.000 e 39.999 mq) la situazione è diametralmente opposta, con incremento dell’abbigliamento e beni per la persona e diminuzione su servizi e beni per la casa. In tali centri sono aumentate nel contempo le attività del segmento leisure. I centri di grandi dimensioni hanno mantenuto più di altri lo stesso equilibrio nel mix di offerta, con la maggior crescita dovuta alla rivisitazione delle food court. I beni per la casa hanno perso peso nel mix commerciale, spostandosi verso i retail park. Sicuramente la limitazione dei flussi porterà i format basati sulla grande attrazione numerica a rivedere alcune posizioni. La maggiore disponibilità di spazi vuoti e la generale incertezza porteranno nel breve periodo a una sperimentazione tramite l’inserimento di brand e attività nuove per periodi di tempo contenuti, che potranno in caso di successo costituire una nuova alternativa per i mix futuri.
