Nel terzo trimestre 2019 il volume degli investimenti nel settore immobiliare in Italia è ancora in crescita: i valori si attestano su un totale di 2,20 miliardi di euro, rispetto a 1,68 miliardi del 3° trimestre 2018. Dall'inizio del 2019 arriviamo a 7,39 miliardi di euro, +40% rispetto ai primi nove mesi del 2018.
"Il mercato del real estate gode, in questo momento, di una situazione generale ottimale, grazie a un panorama geopolitico e a un livello dei tassi d’interesse che sono certamente i migliori degli ultimi anni -commenta Alessandro Mazzanti, Ceo di Cbre Italy-. Ipotizzando che lo scenario politico si mantenga stabile, e vista anche la ricca consistenza dell'attuale pipeline, è probabile che il 2019 si chiuda con un volume di investimenti che potrebbe avvicinarsi al (o addirittura superare il) record del 2017".
Hotel: in Italia elevata domanda, offerta limitata
Partiamo dal settore Hotel che raggiunge nel 3° trimestre quota 2,56 miliardi di euro, un valore tre volte superiore a quello registrato nello stesso periodo 2018. La domanda da parte di investitori e catene alberghiere è orientata alla conquista di posizioni sul mercato italiano. Tutti i principali gruppi internazionali (compresi quelli americani) hanno iniziato a stipulare contratti di management con strutture di garanzia molto più forti e protettive per la proprietà rispetto a dieci anni fa. In taluni casi, sono disposti a valutare anche contratti di locazione. Il fortissimo interesse verso il mercato alberghiero italiano si deve soprattutto alla solidità delle performance gestionali nel nostro Paese, superiori, nel caso di città come Venezia, a centri come Londra e Parigi, nonostante le loro ben più grandi dimensioni urbane e di mercato.
All'elevatissima domanda fa però riscontro una disponibilità limitata, con conseguente e considerevole compressione dei rendimenti (yield) registrata negli ultimi 12 mesi. A Roma è molto alto il numero di conversioni, tutte legate al lusso, per la difficoltà di acquisire alberghi già esistenti, se non a prezzi eccessivamente alti. Più difficile il riposizionamento nei centri storici di Venezia e Firenze, data la difficoltà di ottenere licenze alberghiere.
Comincia ad emergere l'interesse per le città cosiddette secondarie, nonostante si tratti di mercati che offrono operazioni di valore unitario ridotto e un upside più contenuto rispetto ai mercati primari.
Uffici: Milano mantiene la leadership
Negli uffici (2,45 miliardi di euro investiti ne 3° trimestre 2019, +45% rispetto al terzo trimestre 2018) Milano mantiene la leadership sul mercato, con 30 operazioni per un investimento complessivo di 1,5 miliardi, e un interesse sempre più forte per opportunità value-add, inclusi i progetti di rigenerazione urbana su siti ex industriali anche di grande dimensioni, come gli scali ferroviari.
La crescita della popolazione attiva, attesa per i prossimi anni nel capoluogo lombardo, rappresenta una forte spinta all'espansione del settore, anche perché la pipeline esistente non potrà assorbire la crescente domanda di prodotto di qualità. Ottima performance anche per Roma, con 709 milioni di investimenti.
Retail: il miglior trimestre degli ultimi anni
Il 3° trimestre 2019 è il migliore degli ultimi tre anni per il Retail, che con 1,7 miliardi di euro evidenzia segnali di ripresa con avvicinamento ai volumi registrati nel 3° trimestre 2018 (1,8 miliardi di euro).
Gli investitori istituzionali domestici ed esteri continuano a credere in questa asset class e a cercare prodotto di qualità di tipo core o value-add: la domanda per prodotti di qualità si registra anche in segmenti molto specialistici, quali gli outlet centre, come dimostra la joint venture che ha visto protagonisti Gruppo Stilo e il fondo Orion European Real Estate Fund V in un’operazione da 500 milioni di euro che rappresenta il deal con sottostante immobiliare più grande nel 2019 avvenuto nel nostro Paese.
Logistica in pieno movimento
In netto miglioramento la performance dell'immobiliare logistico, con volumi di investimento pari a 463 milioni di euro. I principali attori del mercato continuano a investire, confermando la fiducia in questa tipologia di immobili; ma si affacciano sul panorama italiano anche nuovi protagonisti, alcuni dei quali provenienti dall'Asia.
Il nord Italia sta diventando un’area geo-economica sempre più strategica per raggiungere il centro Europa. Crescente anche la diversificazione tecnico-immobiliare del prodotto: accanto all’interesse per il mercato convenzionale, aumenta la domanda di tagli più piccoli e di tipologie diverse di immobili, come i Last Mile, sempre più richiesti per la spinta dell’eCommerce, e i magazzini refrigerati.
Molto ricca la pipeline: la chiusura di grossi portafogli che si avvicinano alla classificazione trophy asset manterrà la consistenza dei volumi allineando i rendimenti alla media europea.
Residential (istituzionale e multifamily)
Quella del Residential (da non confondere con il nostro residenziale) è stata, nel 2018, la prima tipologia immobiliare per investimenti in America e la seconda, dopo gli uffici, in Europa. In Italia la percentuale è ancora marginale, ma il settore residenziale istituzionale sta vivendo un periodo di forte crescita e trasformazione. Pmi e sviluppatori locali specializzati hanno coperto finora la domanda di abitazioni, soprattutto nel prodotto già edificato, con prevalente scambio tra privati. Questa offerta non è però più sufficiente: a Milano, parallelamente alla crescita occupazionale, si prevede un aumento della popolazione che sosterrà una domanda sempre più elevata ed esigente di nuove forme abitative centrate sulla locazione. Molti investitori istituzionali, a livello europeo, stanno manifestando interesse verso il mercato residenziale, nelle sue forme più classiche e nelle nuove modalità di co-living, student housing e senior housing.
Il nuovo focus sulle dismissioni di Utp (Unlikely-to-pay, cioè le inadempienze probabili) da parte delle banche sta generando (e si tratta di un trend strutturale legato alle nuove normative come il calendar provisioning, il meccanismo con cui la Bce chiede alle banche di svalutare completamente i crediti deteriorati tra il 2024 e il 2026) nuovo prodotto. Questo dovrebbe ampliare il mercato rimettendo in circolo altri asset immobiliari appetibili per investitori istituzionali, alcuni dei quali di ottima qualità, finora rimasti bloccati nei crediti deteriorati degli istituti bancari.
"Un’ottima performance quella del mercato immobiliare italiano, con numeri e trend positivi su tutte le asset class, soprattutto in visione prospettica, con un’importante pipeline che dovrebbe concretizzarsi nei prossimi trimestri -riassume Alexandre Astier, managing director capital markets di Cbre Italy-. Inoltre, i primi segnali concreti della nascita del settore residenziale per istituzionali (il cosiddetto multifamily), insieme all’incremento strutturale di prodotto immobiliare sottostante gli Utp, dovrebbero aiutare a incrementare in maniera strutturale la dimensione del mercato italiano e riportarla più in linea con i suoi peers europei”
