Il "Commercial Real Estate" (Cre) in Italia ha generato investimenti complessivi, nel primo semestre 2020, di quasi 4 miliardi (3,9 miliardi di euro), in calo del 25% rispetto allo stesso periodo 2019. Lo comunica Cbre, una delle più importanti realtà mondiali dell'intermediazione e della consulenza immobiliare. Il secondo trimestre 2020 aveva registrato investimenti per 2 miliardi di euro. Cbre definisce "lieve" questo calo nel 2020, e l'aggettivo farebbe supporre che gli effetti del Covid19 siano stati meno forti di quanto si poteva supporre durante il lockdown. È così?
Lasciamo la risposta ad Alessandro Mazzanti, Ceo di Cbre Italy: "Gli effetti dell’emergenza Covid19 non si sono ancora pienamente manifestati e bisognerà attendere i prossimi trimestri per avere un quadro chiaro della situazione nel settore; ma i dati mostrano performance migliori rispetto a quanto ipotizzato all’inizio del lockdown, sostenute soprattutto dal carry over di operazioni iniziate in una fase precedente, che giungono adesso a compimento".
Cala sempre di più l'apporto degli investitori esteri
Si conferma, nel frattempo, la tendenza al flight to quality prevista nei mesi precedenti: l’interesse degli investitori si concentra, al momento, più su prodotti core che su quelli value-add. Inoltre, rispetto alla media osservata dal 2015 a oggi, è in calo la quota di mercato detenuta dagli investitori stranieri, che passa dal 70% a circa il 45%: la componente domestica ha giocato, in questo semestre, un ruolo chiave (55%), soprattutto per il peso di alcune grandi operazioni legate alle asset class Uffici e Retail.
Buoni i risultati del settore Uffici, che chiude il trimestre a 1,2 miliardi di euro investiti. L’asset class raggiunge, al primo semestre 2020, un volume pari a 1,8 miliardi di euro, in lieve crescita rispetto allo stesso periodo 2019. Il comparto ha tratto beneficio dalle numerose operazioni nate prima dell’emergenza Covid19, e conclusesi in questo semestre. In pipeline ci sono alcune operazioni, ma si riscontra un generale rallentamento degli investitori tranne che per prodotti core.
Protagonista assoluta è ancora Milano, che detiene il 72% del totale con investimenti pari a 1,3 miliardi di euro, mentre la capitale è stata interessata da investimenti per 280 milioni.
La fine, o l'attenuazione, dell’emergenza non ha risolto i dubbi legati al take-up e alla quantità di spazio che gli occupier chiederanno in futuro: per avere risposte certe e capire dunque l’atteggiamento degli investitori sul fronte del rischio di tenancy e vacancy bisognerà attendere i prossimi mesi e, probabilmente, il 2021. Cbre osserva, infatti, un momentaneo rallentamento delle ricerche da parte degli occupier che, unito ai ritardi dovuti al periodo di lockdown, ha determinato nella prima metà dell’anno una riduzione dei volumi di assorbimento del 31% a Milano e del 70% a Roma rispetto allo stesso periodo del 2019.
Retail e Hotel, tutto sommato un buon semestre
Anche il settore Retail mostra una buona performance complessiva, con investimenti totali di oltre 920 milioni di euro nel primo semestre 2020, risultato dovuto soprattutto alle transazioni di portafoglio del primo trimestre. Nel comparto prevale in questo momento un atteggiamento cauto da parte degli investitori, in attesa di un assestamento degli impatti dell’emergenza Covid-19 in termini di riaperture e performance delle attività commerciali. Le aspettative per i prossimi mesi rimangono comunque positive, in particolare grazie all’avanzamento dei processi di ristrutturazione di grosse catene della Gdo.
Buon semestre per il settore Hotel, che si riallinea ai volumi precedenti all’anno record 2019, raggiungendo quota 450 milioni di euro. L’operazione più importante del secondo trimestre 2020 è stata la vendita dell’Hotel Bauer & Palazzo a Venezia da parte del fondo Elliott all’austriaca Signa. Anche per questa asset class tutte le transazioni concluse sono nate in un periodo precedente all’emergenza e sono classificabili come value-add, in quanto legate a profonde ristrutturazioni o conversioni da altri usi.
Anche se il settore alberghiero è stato colpito duramente dalla crisi legata alla Covid19 in un momento di forte crescita, l’interesse nei suoi confronti rimane ancora molto alto. La stagione estiva sarà cruciale per comprendere come il settore sta rispondendo alla fase post emergenza, ma gli operatori stanno già riscontrando segnali positivi relativamente alla componente domestica del turismo leisure, fatta, tuttavia da prenotazioni last minute. Occorrerà un periodo di tempo più lungo per assistere a una piena ripresa, in particolare per quanto riguarda la domanda internazionale europea e, soprattutto, intercontinentale, componente trainante dei principali mercati leisure e business nazionali.
Residenziale: arrivano gli istituzionali
Nel corso di questo semestre si sono osservati anche i primi grandi investimenti istituzionali nel comparto Residenziale in Italia, per un totale di circa 270 milioni di euro da inizio 2020. Questa asset class, già da diversi anni percorsa da una crescita su scala globale, viene attualmente percepita dagli investitori come uno degli ambiti di investimento più sicuri in un contesto di generalizzata incertezza legato alla situazione Covid19.
La mancanza di prodotto stabilizzato, caratteristica del mercato italiano, viene in questo momento compensata da investimenti di natura value-add concentrati negli ambiti di trasformazione urbana della città metropolitana di Milano, a cui si aggiungono deal di portafoglio riguardanti iniziative di sviluppo in parte già completate.
Logistica in linea con il 2019
Per la Logistica semestre sostanzialmente in linea con i volumi dello stesso periodo dello scorso anno (270 milioni di investimenti da inizio anno), un risultato che sconta, comunque, i ritardi accumulati durante il periodo di lockdown.
Durante il secondo trimestre le transazioni core hanno continuato a caratterizzare il comparto logistico, anche grazie al sostegno dato da condizioni di accesso al credito, che stanno sostanzialmente tornando a condizioni simili al periodo pre-Covid per le iniziative con un basso profilo di rischio.
Si conferma il forte interesse degli investitori per questa asset class, percepita in questo momento, assieme al residenziale, come uno dei settori più sicuri su cui investire. Sono state infatti avviate nuove operazioni di investimento anche durante il periodo di lockdown, che ampliano la già consistente pipeline attesa per la seconda metà del 2020.
Il lockdown ha finora prodotto effetti meno dirompenti del previsto sebbene sia ancora prematuro e complesso fare previsioni sugli impatti futuri dell’emergenza sul mercato CRE. I prossimi mesi saranno fondamentali per comprendere al meglio le conseguenze del periodo appena trascorso, ma non è da escludere che il 2020 si mostri più resiliente rispetto alle aspettative.
