Centri commerciali: 2017 nel segno della crescita

Per il nostro settore è strategico il rapporto con i soggetti internazionali: il 70% delle gallerie è di proprietà straniera (da Mark Up n. 255)

Non sono pochi i fattori/fenomeni di mercato  che potrebbero indurre forte incertezza, aumentando  la  cautela:  Brexit,  crescita  debole dell’Eurozona, i già noti fenomeni migratori, i problemi del sistema bancario. Il nostro settore vive dell’interazione con player internazionali: il 70% delle proprietà dei centri commerciali sono in mano a soggetti stranieri. Ma al netto di queste preoccupazioni, sul mercato italiano abbiamo diversi segnali positivi. Partiamo dal dato per me più importante, segno forte di discontinuità rispetto al periodo di crisi: finalmente siamo ripartiti  alla  grande  con  gli  sviluppi.  Se  l’anno  scorso  parlavo  di  cantieri aperti, nel 2016 abbiamo celebrato i tagli dei nastri: poco più di 400.000 mq di nuova Gla: ilCentro ad Arese (Finiper), Elnòs Shopping di Roncadelle (Ikea Centers), Bussolengo  (Auchan),  Scalo  Milano  (Promos),  Maremà  a  Grosseto (Igd), Grand’Apulia (Svicom). Prodotti di ultima generazione europea per concezione, architettura, scelta degli operatori commerciali. Altrettanti  mq  di  Gla  si  aspettano  per  il  2017:  è  una  chiara  inversione  di  tendenza  che  ci  riporta  a  valori  precedenti al 2002, seppur distanti dai numeri entusiasmanti del periodo 2003-2009. La ripresa dello sviluppo immobiliare è importante per tutta l’economia del paese: ne beneficiano l’edilizia (l’investimento medio per ognuno dei centri commerciali aperti nel 2016 oscilla tra 150 e 300 milioni di euro), il territorio e l’urbanistica con il recupero di aree dismesse, le casse dei Comuni,  il lavoro e l’occupazione diretta e indiretta (tra 1.000 e 2.000 persone per ogni centro commerciale). I  dati  della  Commissione  studi  Cncc  sui  fatturati  dei  nostri  35.000 negozi, riflettono una realtà chiaroscurale: situazione positiva fino a primavera inoltrata, e poi rallentamento fino a tutta l’estate. Rimaniamo fiduciosi, dopo 8 trimestri consecutivi con segno positivo, anche perché (in prospettiva 2017) siamo fra i pochi paesi europei che devono ancora colmare il gap rispetto al dato dei consumi pre-crisi 2008. Sul lato transazioni, i dati rimangono incoraggianti. Con circa 1,7 miliardi di euro (cifra già superata a settembre 2016), le  compravendite  di  immobili  del settore  retail  si  posizionano nel 2016 ben al di sopra della media degli ultimi 10 anni. Il  mio  personale  benchmark  per  il  settore  rimane  un  valore  tra 2 e 2,5 miliardi di euro, pari al 30-40% di tutto il settore immobiliare. Sul tema dei rendimenti possiamo parlare di 5,25/5,50 bps per i “prime asset” (ma non esultiamo, perché gli altri paesi europei “core” sono ampiamente sotto il 5%), mentre per i secondari l’asticella si alza di 75-125 bps. Ricordo che i “secondary asset” sono una specificità storica del mercato italiano (visto il nostro sviluppo geografico) e sono spesso un prodotto di successo per i bacini d’attrazione più ridotti. Dobbiamo però concedere loro lo spazio di rinnovarsi (con ristrutturazioni e ammodernamenti) e completarsi, magari con piccoli ampliamenti. Il dialogo tra Cncc e istituzioni italiane nel 2017 mira a semplificare i processi amministrativi, oggi troppo complessi e spesso comparabili agli iter delle nuove aperture. I nuovi sviluppi e i refurbishment, insieme al mercato Centro e nord europeo già effervescente, dovrebbero alimentare le transazioni per  numero  di  compravendite (ricordiamoci  che siamo sotto la Spagna, che ha un pil inferiore del 30% rispetto all’Italia!) e per rendimenti. Infine, last but not least, il rilancio del sud, come mercato per lo sviluppo di retailer e nuovi centri commerciali, e gli investimenti immobiliari. Dobbiamo liberare il sud Italia dalla negatività  e  dai  luoghi  comuni.  Torniamo  a  soffermarci  asetticamente sui numeri, sulle performance che in tanti centri commerciali al sud sono spesso positive.

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