Centri commerciali e investitori, il 2019 anno splendido per il retail ma…

Il 2019 è uno degli anni migliori nell'ultimo decennio per il retail real estate, con l'Italia confermata quale area geografica di primario riferimento per gli investitori, un mercato dai rendimenti stabilizzati e un Q3 fra i più positivi

La prima impressione emersa dal convegno Centri commerciali e investitori promosso da Cncc è il contrasto fra un quadro di mercato che dovrebbe indurre all'ottimismo, come dimostrano i dati forniti da Cristiana Zanzottera (Bnp Paribas RE), e un senso di scetticismo che ho avvertito soprattutto nel mondo dei centri commerciali.

Tornando ai dati, il 2019 dovrebbe rivelarsi (questo dicono la maggior parte delle fonti statistiche più affermate) come uno degli anni migliori nell'ultimo decennio, con l'Italia confermata quale area geografica di primario riferimento per gli investitori, un mercato dai rendimenti stabilizzati (difficile immaginare, dice Cristiana Zanzottera, un'ulteriore compressione dei rendimenti, già ai minimi storici), e -anche per il retail: 1,7 miliardi di investimenti- un Q3 fra i più positivi dell'ultima decade.

Non a caso, Edoardo Favro (area Key Business Ceetrus, e Ad di Res) nella tavola rotonda di chiusura ha voluto congedare gli astanti con un messaggio d'ottimismo affermando che "ci sono in Europa centinaia di miliardi in investimenti su nuovi progetti: francamente non vedo motivo di pessimismo almeno in termini di possibilità fattuali".

Non solo. Come ribadito da Davide Delmiglio (responsabile del capital market in Jll) e Andrea Orsa (stesso ruolo in Cushman&Wakefield) il capitale in giro non manca (la quota allocabile sul retail è salita dall'8% al 10,9%), anche se "spesso le scelte di investimento -precisa Dalmiglio- sono condizionate più dalle narrazioni dei gestori (di fondi) che dalle reali conoscenze dell'investitore. E le property non possono superare una certa soglia di delega, anche se l'outsourcing è secondo me uno dei 4 pillar del futuro, insieme al tech e alla crescente urbanizzazione".

IL QUADRO DEL MERCATO: 2019 uno degli anni migliori

Nel 2019 (primi 3 Q) il retail è al terzo posto nella graduatoria delle tipologie di beni immobiliari che attirano maggiori investimenti: in testa spicca l'alberghiero (2.370 milioni di euro) con il 33% del totale e un incremento monstre del +247%, seguito dagli uffici (2.330 milioni, +37%) e poi dal retail con il 24% e un valore complessivo di 1.740 milioni di euro, ma un calo del 4%. Infine, logistica (505 milioni) e alternativi (145 milioni) si dividono il resto del mercato, con la differenza che la logistica (+15%) movimenta sempre più il mercato, mentre le altre classi crollano del 70%.

Dati di sintesi nella relazione di Cristiana Zanzottera, Head of Research BNP Paribas Real Estate

Milano attira il 32% degli investimenti (2.300 milioni di euro), Roma il 18% (ma con una crescita del 37% a fronte del +15% di Milano) e il resto d'Italia calamita 3.580 milioni, ossia la metà di tutto il piatto con incremento del 63%. Quest'ultimo dato si potrebbe leggere come segnale che gli investitori (l'80% sono esteri) stanno scoprendo/rivalutando anche altre piazze, uscendo dalla logica corrente del pendolino Milano/Roma.

Nel complesso stiamo parlando di investimenti pari a 7,2 miliardi di euro nel 2019 (primi tre Q) che vuol dire +40% rispetto allo stesso periodo 2018, e +22% rispetto alla media quinquennale dei primi 3Q, con 160 transazioni nel 2019 versus 140 nel 2018.

Logistica in ascesa, grazie eCommerce

Quando si parla di logistica il collegamento all'eCommerce è quasi spontaneo, perché i nuovi "warehouse" tornano alla ribalta del mercato, come il Quarto Stato di Pellizza da Volpedo, anche grazie a questo canale di vendita che rappresenta oggi la più seria preoccupazione sia per i retailer fisici e omnichannel con forte sottostante fisico, sia per i proprietari/investitori perché qualunque aumento di quota delle vendite nell'online comporta un corrispettivo (anche se non sempre automatico) meccanismo di revisione delle modalità e dei valori contrattuali relativi ai canoni di locazione.

Una certa ironia non ha risparmiato nemmeno le cosiddette "asset class emergenti" (da alcuni quantificate in 16 categorie) fra le quali il co-living, gli studentati, le residenze sanitarie e geriatriche, per citare le principali. A livello di macrotendenze e di visione nel lungo termine (e quindi non di mode), in Italia il quadro demografico dei prossimi anni (siamo sempre nel campo delle proiezioni) presenta fattori socio-economici (come l'invecchiamento della popolazione, l'aumento di certe malattie del benessere, la forte componente del turismo internazionale, la inesorabile e crescente precarietà giovanile e lavorativa, l'erosione gravissima del ceto medio) che inducono a prendere più sul serio le asset class alternative: come emerge chiaramente dalla slide qui sotto, tratta dalla relazione di Savino Natalicchio, Managing Director, Special Division Duff&Phelps REAG.

 

Ma cosa cercano gli investitori?

La presenza di due manager del mondo assicurativo, Donato Saponara (responsabile del mercato italiano e delle transazioni nell'Europa occidentale per Allianz Real Estate) e Salvatore Ciccarello (Direttore Generale di Cattolica Immobiliare) potrebbe già da sola confermare l'interesse verso il retail da parte di un settore che è storicamente uno dei più importanti investitori e proprietari immobiliari in Italia.

"Nel 2019 ci sono arrivate sulla scrivania 85 proposte di investimento -ricorda Saponara- ma stiamo lavorando attivamente solo su 5 nell'Europa del Sud. Questo per dire che siamo molto attenti a valutare gli investimenti anche nel retail dove però l'asset allocation rimarrà stabile o aumenterà: oggi per noi è al 9% e prevediamo solo in Italia di investire complessivamente almeno 1 miliardo all'anno".

La taglia d'investimento unitario per Allianz Real Estate è uguale o superiore a 120 milioni di euro. "Per noi il centro commerciale dev'essere di grandi dimensioni, dominante nel bacino d'utenza, senza competizione -aggiunge Saponara-. Non ci dispiacerebbe lavorare con una property company".

Come emerge dalla slide qui sopra (tratta dalla relazione di Savino Natalicchio, Duff&Phelps Reag), il 49,3% dei centri commerciali italiani è di dimensione piccola (<20.000 Gla), il 35,2% è di taglia media (20.000-40.000 mq) e solo il 15,6% rientra nella categoria dei grandi e grandissimi centri, quelli che vengono definiti premium o AAA. La domanda che sorge spontanea è: nella dinamica domanda-offerta, gli investitori sono interessati solo a quel 15,6% cioè a quei 3 milioni di Gla ritenuti premium su un totale di 19,5 milioni di mq? Con riferimento ai dati a destra della slide (fonte Istat) ricordiamo che il 66% della popolazione italiana vive in Comuni con meno di 50.000 abitanti. Il 18% vive in Comuni con popolazione fra 50.000 e 200.000 abitanti. Vuol dire che almeno l'84% degli italiani (8 connazionali su dieci) vive nei bacini d'utenza di quei centri commerciali piccoli e di basso rating (B-BB-BBB).

Per maggiore chiarezza, secondo la classificazione Reno, i centri commerciali in AAA (14) e AA (26) ammontano a 40 in tutta Italia. Ricordiamo che gli AAA-AA sono caratterizzati da footfall compresi fra 5 e 8,5 milioni di visitatori annui (AA-A) e oltre 8,5 milioni (AAA). Il numero di negozi varia da 80 a 100 per gli AAA-AA e supera i 100 per i tripla A. I centri commerciali nelle classi di rating da B a tripla B sono 609 (su circa 1.000 totali). Sembra francamente poco sostenibile, sia per il mondo immobiliare del retail real estate sia per gli investitori, pensare che l'interesse del mercato si riduca, o si debba ridurre, a un massimo di 40 o 20 gallerie (se restringiamo il perimetro alla tripla A) su un totale di circa 1.000 centri commerciali.

E poi solo il 12% della popolazione italiana vive in città con più di 500.000 abitanti: e questa città sono solo 6...

Uno spazio a parte, monografico, meriterebbe la ricerca Nomisma, già presentata a Roma in primavera e della quale abbiamo ampiamente parlato su Mark Up. La ricerca presentata da Luca Dondi, amministratore delegato Nomisma, si inserisce in un discorso che ci porterebbe un po' fuori dal tema investment, per sconfinare nell'argomento, sotto certi punti di vista più interessante e attuale, del ruolo sociale dei centri commerciali.

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