Nell'arco quadriennale che va dal 2012 al 2017 hanno aperto 41 centri commerciali: sono quasi 7 all'anno (non sono pochi, considerando che l'Italia non è un paese gravemente deficitario in materia di shopping centre, soprattutto in alcune regioni del Nord), ma la pipeline ne prevedeva 123 nel 2012 fino, appunto, al 2017, ampliamenti esclusi: una media annuale di quasi 21 centri.
L'80% della pipeline prevista è rimasta dunque nel cassetto dei progetti, ma gli italiani non rimarranno delusi, perché solo nel 2018 si prevedono 29 inaugurazioni (7 sono extension) e dal 2017 al 2020 vedranno la luce complessivamente 78 grandi strutture retail fra centri commerciali, retail park e factory outlet centre.
I dati presentati oggi da Reno si riferiscono al quinto rapporto sui centri commerciali realizzato con Confimprese, un lavoro di cui abbiamo anticipato alcuni dati salienti ieri e che oggi riprendiamo a mo' di seconda puntata.

I centri commerciali del database Reno sono classificati in base a 7 cluster basati su un rating elaborato tenendo conto dei criteri Icsc (International council of shopping centres): i cluster sono identificati con le lettere secondo un sistema alla Moody's o alla Standard & Poor's: i tre cluster C-B-BB comprendono l'80% dei centri commerciali italiani; i quattro cluster AAA-AA-A-BBB includono gli shopping centre più grandi e attrattivi: sono il 20% dello stock totale, e aumentano del 6% nel 2017 rispetto al 2016.
Quindi: 761 centri commerciali su 949 del database Reno sono sostanzialmente centri locali, non muovono, cioè, più di 3,5 milioni di passaggi annui, e le loro galleria non hanno più di 30 negozi.
Nella fascia più attrattiva, i super-prime (tripla AAA) sono 12, e fra questi per esempio, spiccano Il Centro ad Arese e Oriocenter a Orio al Serio; quest'ultimo, con l'ampliamento è diventato uno dei più grandi "mall" italiani (105.000 mq di Gla), con 249 negozi, arrivando a 13 milioni di passaggi annui.
Solo questo cluster di centri priviliegiati procede controtendenza nell'andamento negativo dei passaggi, che in media sono scesi, sempre dal 2012 al 2017, di quasi il 5%, ma negli AAA mettono a segno un +11%. I passaggi seguono una curva decrescente anche negli AA (-10%) e negli A (-3%), ossia nei cluster che comprendono i centri più attrattivi.
Cosa vuol dire? Vuol dire, spiega Reno, che l'effetto novità esercitato dalle recenti aperture di grandi centri commerciali super-regional o regional influisce in modo determinante sull'incremento dei passaggi.

Affitti: in forte aumento, tranne....
Se guardiamo l'andamento dei canoni medi di locazione al mq nel periodo 2012-2017, notiamo che i grandi miglioramenti per i retailer (cioè i minori affitti) si riscontrano solo nella classe dimensionale 500-1.000 mq: secondo Reno, questo miglioramento riflette il rafforzarsi del potere negoziale dei retailer di media taglia. In questo cluster i canoni sono tutti in discesa, con punte negative del -48% per i BB e del -26% per i BBB; si salvano solo gli AAA (+1%) e gli A (-2%).
Negli affitti medi di superfici sopra i 1.000 mq c'è una maggiore tenuta, tranne che per i BB (-27%) e gli A (-31%); crescono i valori negli AAA (+13%) e nei BBB (+5%).
Il trend dei canoni per i negozi piccoli e medi (<80 mq e 80-200 mq) mostra un calo solo nei centri medi e piccoli, e una crescita anche sostenuta nei centri A-AAA.
Nei locali 200-500 mq la diminuzione media è del 16% e solo i centri AAA incrementano (+8%).

 

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