L’Italia dei centri commerciali non esce poi così male dal confronto con i principali paesi europei su temi come durata dei contratti, possibilità di "way out" unilaterali, canoni e concorrenza. "In Italia, come negli altri Paesi europei, manca una cornice legale che fornisca idonea tutela ai retailer – precisa Mario Maiocchi, coordinatore comitato real estate Confimprese –. Anche all’estero si registrano alcune inefficienze relative sia alla durata dei contratti e alla possibilità di way-out per i retailer sia all’onerosità dei canoni e alla concorrenza. Sarebbe interessante per il nostro Paese mutuare alcune prassi virtuose. Per esempio: componente variabile del canone in funzione anche del vacancy rate (sfitto) del centro commerciale (Spagna); possibilità di ottenere incentivi in fase di avvio dell’attività (UK); e-commerce sviluppato a livello di centro commerciale (Germania), e possibilità di way out per il retailer ogni tre anni (Francia)".
Contesto europeo
Attualmente in Europa i centri commerciali occupano complessivamente 123 milioni di mq con una media di 425 mq per 1.000 abitanti. In alcuni Paesi densità e superficie complessiva degli shopping center sono nettamente inferiori a causa di preferenze storiche culturali per altri canali di vendita: per esempio in Belgio, la complessità burocratico-procedurale non è inferiore a quella italiana e costringe gli operatori a tempistiche molto più lunghe e onerose. Londra, Amburgo, Manchester, Birmingham e Istanbul son le città con maggiori prospettive di crescita futura.
Quanto agli affitti, stando ai dati della società Reno, nel primo semestre 2014 sono calati per effetto della crisi, mentre nella seconda parte del 2014 sono risaliti del 10% circa. Il range della media europea è compreso tra 500 e 800/900 mq annui, con oscillazioni nei diversi Paesi a seconda delle zone.
Il dinamismo della Spagna
La Spagna si segnala come il mercato più dinamico: 140 centri commerciali, 359 mq di superficie commerciale per 1.000 abitanti (arriverà a 362 mq nel 2015-2016), durata dei contratti libera da vincoli normativi (in media 5 anni), way-out per il conduttore rimessa all’autonomia delle parti, canone liberamente pattuito.
Prevista per legge, anche se derogabile dalle parti, l’indennità compensativa per il retailer se il locatore non rinnova il contratto alla scadenza. Interessante inoltre la modalità di determinazione del canone, che spesso ricomprende alcune spese di gestione e per la sua componente variabile è legato non solo al fatturato del retailer ma anche al "vacancy rate" del centro commerciale.
Sono comuni le clausole di esclusività all’interno del centro commerciale, a vantaggio dei retailer, ma anche di non concorrenza, a vantaggio dei centri commerciali: per esempio il divieto per il retailer di aprire punti di vendita nei pressi del centro commerciale. Gli affitti sono ponderati alla media europea.
La pipeline per il biennio 2015-2016 prevede 16 aperture di nuovi centri commerciali a Madrid, Barcellona, Palma di Maiorca, Siviglia, Valenza e altre città minori.
UK: il retailer è meno protetto
La penisola iberica è seguita dalla Gran Bretagna con 130 centri commerciali. Sui contratti la legge non impone nessuna durata minima né la possibilità di way-out per il retailer. Per quanto riguarda il canone sono scarse le possibilità di negoziazione. Se, da un lato, è soggetto ad attualizzazione e indicizzazione nonché ad aumento ogni 5 anni (in base al valore di mercato dell’immobile o alla media dei canoni applicati nel centro commerciale per superfici simili), dall’altro è possibile ottenere incentivi in fase di avvio dell’attività.
Un fattore deterrente è rappresentato dalla scarsa tutela per i i retailer in termini di concorrenza: spesso ai tenant è vietato vendere prodotti di determinati marchi, magari già presenti nel centro commerciale, aprire negozi per la stessa merceologia entro una certa distanza dal centro commerciale e pubblicizzare la vendita on line nei propri punti di vendita all’interno del centro.
Germania
La Germania è un Paese in forte crescita anche per l’attenzione dei retailer internazionali a questo mercato. I centri commerciali sono oltre 280, cui si aggiungono 50 power center e oltre 100 outlet. I centri commerciali sono aperti da lunedì a venerdì (rarissime le aperture domenicali: tra le 6 e le 8 l’anno), mentre non ci sono limiti al numero di ore d’apertura nella singola giornata. Eppure, lo scontrino medio dei 5 giorni lavorativi in un centro commerciale è maggiore del 50% rispetto all’Italia. La durata media del contratto è di 10 anni, con possibilità di contratti temporanei fino a 12 mesi per testare la performance del brand. Interessante il caso del Metzingen Outlet City, che da un paio d’anni ha implementato una piattaforma di e-commerce per conto dei propri affittuari.
Francia
In Francia ci sono circa 290 centri commerciali, con altri 11 in apertura nel 2015. I contratti di affitto prevedono una durata minima di 9 anni (di fatto 10-12 anni), con possibilità di way out per il conduttore ogni tre anni. Il contratto diventa a tempo determinato se alla sua naturale scadenza nessuna delle parti si attiva. Oltre ad assicurarsi il recesso triennale, il conduttore può cercare di inserire in contratto delle way-out al verificarsi di casi concreti, quali per esempio il ritardo nella consegna del punto di vendita, la chiusura di esso per lavori del locatore o per un fatturato inferiore a un determinato ammontare. Il canone, liberamente pattuito tra le parti, è strutturato, come in Italia, su una componente fissa più una quota variabile. Si possono negoziare sconti sul canone per i primi anni ed è possibile anche pattuire un periodo di free-rent. Come in Gran Bretagna anche in Francia i retailer sono scarsamente tutelati rispetto ai centri commerciali nella loro interezze. Gli affitti sono ponderati alla media europea.
