Nella cornice di un anno, il 2019, record per gli investimenti immobiliari commerciali nel loro complesso, Cbre Italia fa il punto sul comparto retail nazionale delineandone le tendenze per il 2020, soprattutto sul lato investimenti. Con transazioni pari a un valore complessivo di 1,9 miliardi di euro nel 2019, il mercato immobiliare retail registra una flessione piuttosto consistente (-13,2%) degli investimenti rispetto al 2018, mantenendosi comunque sostanzialmente in linea con la media registrata negli ultimi cinque anni.
Gli investimenti in high street, incluse le transazioni di immobili a destinazione mista (mixed-use) a prevalente funzione retail, toccano il livello record di 770 milioni di euro, valore leggermente superiore al 2018.
L'extra-urbano/out-of-town (centri commerciali, parchi commerciali e factory outlet center) viaggia in forte negatività (-9,7%) rispetto allo scorso anno, a causa del calo piuttosto sensibile (-59%) di investimenti nei centri commerciali: questa riduzione è stata comunque in parte compensata da importanti transazioni di portfolio nel comparto delle retail warehouse e dei factory outlet. Gli immobili per la Gdo, assenti dal 2019, saranno protagonisti della pipeline attesa per il 2020.
Ritirata (momentanea) degli investitori stranieri
Rimane stabile il contributo dei capitali domestici ai volumi di investimento retail, mentre la momentanea ritirata degli investitori internazionali spinge la quota di capitali esteri al di sotto del 70% per la prima volta dal 2011.
La scarsità di prodotto e il permanere di un elevato interesse da parte degli investitori nel comparto high street dei mercati primari, ha concentrato il focus degli investimenti su operazioni value-added. Emblematico il caso di Milano, protagonista delle maggiori transazioni nell'high street 2019 con l’acquisto di due importanti operazioni value-added: il Garage Traversi da parte di Invesco e via della Spiga 26 da parte della joint venture tra Hines e PGGM. Si osserva comunque una vivace attività a Firenze, che consolida l’attrazione delle vie più prestigiose del centro storico.
Rendimenti in crescita in quasi tutte le asset class retail, guidata dall’innalzamento del rischio percepito, sia in termini di solvibilità dei tenant sia di liquidità dell’immobile. Resistono soltanto i rendimenti prime high street, saldamente ancorati al minimo storico del 3% registrato a partire dall’ultimo trimestre del 2017.
Più contenuto l'incremento dei rendimenti di retail warehouse e Gdo, grazie soprattutto a una minore vulnerabilità nei confronti dell’eCommerce.
Per i centri commerciali la progressione dei rendimenti, iniziata nel 4° trimestre 2018, prosegue a velocità distinte tra centri prime e secondari, questi ultimi interessati da una significativa accelerazione nel corso dell’ultimo anno.
Milano domina negli sviluppi
A Milano e limitrofa cintura metropolitana sorgeranno i principali sviluppi dei prossimi anni. I megaprogetti di Merlata Mall, Westfield e Milanord2 aggiungeranno all'interno della città metropolitana un'offerta di nuovi centri commerciali per oltre 350.000 mq. Nel centro città previsti tre importanti iniziative di recupero/trasformazione di immobili esistenti: Garage Traversi, The Medelan e le Corti di Baires, per un totale di quasi 30.000 mq.
A Roma, i maggiori sviluppi sono l’ampliamento del retail park Da Vinci Village e il centro commerciale Maximo, con inaugurazioni previste per il 2022.
Pipeline molta ridotta, invece, nel resto della Penisola, con volume annuo previsto nel 2020-2022 compreso tra 90.000 e 180.000 mq. Tra i principali sviluppi attesi, l’Outlet San Marino, con una prima fase di 20.000 mq in consegna nel terzo trimestre 2020, e il Caselle Mall, con 115.000 mq di superfici retail e apertura prevista nel 2022.
Outlook 2020
La momentanea perplessità degli investitori nei confronti del retail impone una certa cautela riguardo le aspettative per il 2020. Il principale rischio all’orizzonte consiste in una mancanza di liquidità degli asset indipendente dalle performance degli occupier.
In Italia, come in moltissimi Paesi europei, la crescita dei rendimenti che ha interessato la maggior parte delle asset class retail riflette la necessità di offrire maggiori premialità agli investitori. Il settore potrebbe comunque essere supportato dalla compressione dei rendimenti registrata nelle altre asset class: cresce infatti l'interesse verso operazioni con rendimenti più elevati anche da parte di soggetti tipicamente impegnati in operazioni con bassi profili di rischio, proprio a causa della minore redditività raggiunta in gran parte dei comparti dell’immobiliare. Questo aiuta a conservare l’interesse degli investitori più generalisti nei confronti del retail.
Centri commerciali e cautela degli investitori: la crisi non c'entra
Le dinamiche del commercio fisico non manifestano per ora nessun particolare segnale di crisi correlabile con la modesta penetrazione dell'eCommerce in Italia. Secondo Cbre, l’atteggiamento degli investitori va infatti in gran parte ricondotto alla narrativa prevalente a livello globale, con cui realtà come l’Italia hanno per ora ben pochi punti in comune. Le performance dei centri commerciali italiani non hanno registrato, dal punto di vista delle frequenze (footfall) o dei fatturati, crisi tali da giustificare il timore di un peggioramento delle performance dei retailer. L’impiego diffuso dei contratti di ramo d’azienda nelle gallerie commerciali italiane permette di monitorare l’andamento delle vendite, e gestire di conseguenza eventuali criticità con sufficiente flessibilità e prontezza di risposte, rinegoziando regolarmente i canoni a livelli sostenibili e rimodulando l’offerta commerciale.
