Formata da 7 professionisti, la squadra del “lease management” coordinata da Corrado Di Paolo (Svicom Agency) definisce, fra l’altro, il concetto e il bouquet di insegne dei centri commerciali: un lavoro molto più ampio e complesso della mera scelta del tenant mix, già di per sé non facile. In questa intervista affrontiamo non solo alcuni problemi che toccano il rapporto tra le proprietà e i retailer, ma anche di scenari. Come sta cambiando il retail nei centri commerciali e come si evolverà nei prossimi mesi?
Partiamo dalla commercializzazione.
La commercializzazione ha lasciato spazio alla gestione delle relazioni con i retailer. Siamo focalizzati sulla negoziazione dei nuovi termini e delle nuove condizioni che garantiscano la permanenza dei tenant all’interno dei centri commerciali e dei retail park. Tutto questo coincide, anche, con la ricerca di nuovi equilibri di stabilizzazione tra proprietà (landlord) e operatori.
Dovremo ripensare tutta la nostra attività, rivedendo completamente il modo di pianificare e svolgere la commercializzazione di uno spazio. I centri commerciali dovranno essere luoghi di sperimentazione e di “go to market” per startup innovative, oltre a luoghi fisici e digitali di promozione e acquisto di servizi prima ancora che di prodotti.
State già notando chiusure definitive di attività e negozi?
In una prima fase non credo ci saranno chiusure; si sta dibattendo circa la possibilità di rinviare i saldi ad agosto: un modo per aprire il prima possibile e avere più tempo per vendere a prezzo pieno.
Nei prossimi mesi potrebbero esserci casi di default di retailer, ma la consistenza del fenomeno dipenderà anche dalle misure di sostegno che i governi metteranno in campo; parallelamente, ci saranno importanti aziende che chiuderanno qualche punto di vendita per ottimizzare la propria rete, sacrificando i negozi con basse performance.
I centri commerciali regionali (leader per location, dimensione e tenant mix) e quelli di attrazione metropolitana -gli urban shopping mall, con un adeguato bacino primario e fortemente radicati nel proprio territorio- saranno i formati più in grado di vincere la sfida competitiva e quelli con meno chiusure di punti di vendita.
Come cambieranno i format dei vari retailer?
In questa fase ci sarà una significativa contrazione dei progetti in sviluppo (sospesi o cancellati) e un maggior focus sulla riqualificazione dell’esistente, con grande ritorno alla prossimità. L’attività di pre-let si concentrerà, quindi, sulle riqualificazioni degli asset esistenti, lavorando molto sul su misura (tailor made) e sulla ricerca di nuovi format.
Cambierà il retail fisico?
Molto: la prossimità sarà ancora più determinante. Se guardiamo la gdo, i piccoli supermercati (nelle formule express) sono realtà già affermate.
La stessa cosa avverrà per i negozi più piccoli, non solo per il minore tempo di attesa, ma anche per la relazione umana che in questi due mesi ci è mancata.
Si svilupperà moltissimo l’acquisto in asporto con l’auto, oggi utilizzato per una maggiore garanzia del distanziamento sociale.
Le profumerie, gli ottici, i negozi di abbigliamento e accessori si attrezzeranno per un’esperienza digitale dei punti di vendita, con commessi sempre più esperti e professionali. Sarà il boom della realtà aumentata! Consulenze a distanza che saranno integrate nell’offerta retailer. Il personale diventerà vero stylist per assistere il cliente nell’acquisto.
Tutti in passato abbiamo parlato di smart mirror, specchi in grado di applicare sul viso del cliente qualsiasi prodotto cosmetico: in questo momento potrebbero diventare fondamentali per tutti i punti di vendita di settore.
I famosi camerini intelligenti diventeranno realtà. I negozi saranno sempre più boutique, e/o show room. Per provare un vestito non servirà indossarlo, sarà necessario entrare in un camerino hi-tech per simulare outfit e taglie.
La crescita dell’e-fitness, con le lezioni a distanza, trasformerà radicalmente gli spazi dedicati alla salute del corpo. Le palestre diventeranno centri (hub) consulenziali, vere e proprie boutique del benessere. Aumenteranno le vendite di attrezzature per fitness, con spazi destinati al benessere all’interno delle proprie abitazioni.
Quali sono le attuali problematiche nel rapporto tenant-proprietà?
Alla fine di febbraio i negozi erano impegnati a sostituire la collezione invernale con quella primaverile e un lockdown così prolungato ha messo in ginocchio molte attività. L’intera collezione primavera-estate è rimasta invenduta portando i negozi a una crisi di liquidità, oltre che a un eccesso di stock di merce in magazzino, senza precedenti nella storia del retail mondiale. Da subito i retailer hanno chiesto la sospensione del canone per il periodo di chiusura, fino a un generale orientamento di richiesta di intervento sul canone per tutto il 2020. La situazione si chiarirà ulteriormente quando il Governo metterà a disposizione tutte le misure di sostegno alle aziende.
Come cambierà la gestione dei flussi nelle food court?
Nella prima fase bisognerà concentrarsi sulle consegne a domicilio e sulla cucina d’asporto, anche se la ristorazione per noi italiani è un’esperienza più conviviale che legata alla mera soddisfazione di un bisogno.
Sicuramente sarà ridotto il numero delle sedute o saranno ampliate le aree. All’inizio dovremo sorvegliare, creando percorsi monodirezionali d’ingresso e di uscita dalle aree ristorazione.
Oltre all’obbligatorietà della mascherina, uno dei must sarà l’installazione di erogatori (dispenser) con igienizzanti; sarà garantito il presidio fisso di pulizie per tavoli, sedute oltre ai cestini destinati ai rifiuti. Tutte queste azioni ci aiuteranno a superare quel sentimento di timore per la nostra salute che tuttora ci accompagna, recuperando progressivamente la vivibilità degli spazi, in modo sicuro e nel pieno rispetto delle normative che ci guideranno nei prossimi mesi.
