Centri commerciali: “Una leva per riqualificare i luoghi abbandonati e in disuso”

Parlando di Legal Forum (tenutosi a Milano, a Palazzo Visconti, via Cino del Duca, a due passi da Piazza San Babila e dal famigerato -per i negozianti limitrofi e circonvicini- cantiere fermo da un anno...), vorrei partire con approccio "upside down", cioè iniziare dalla fine: la breve tavola rotonda coordinata da Ezio Micelli, docente di Estimo e Valutazione economica dei Progetti, all'Università di Venezia IUAV, rappresenta IL tema oggi: la valorizzazione e la riqualificazione immobiliare delle aree urbane dismesse, e il ruolo del commercio nel quadro, spesso complesso, di queste non di rado sofferte rivitalizzazioni. Quasi tutte (ossia il 99%) delle grandi (anche nel senso prettamente dimensionale) aperture 2016-2017 sono frutto di lunghissimi progetti di re-urbanizzazione di aree ex industriali: dall'Alfa Romeo di Arese (IlCentro), a Roncadelle (Elnòs), dalla ex Saiwa di Locate Triulzi (il nuovo Scalo Milano) all'ex Adige che ospita il nuovo Adigeo a Verona, "un altro progetto -ha ricordato Jerry Boschi, responsabile di Ece Italia- che data ad almeno dieci anni fa". E visto che Adigeo è un progetto in origine di Cds Holding, è giusto aggiungere l'osservazione di Enzo Danesi, Presidente, che conferma le nostre osservazioni: "Quando si realizzano i centri commerciali è necessario, laddove possibile, collocarli in modo che i clienti possano raggiungerli a piedi, in bici o con i mezzi pubblici (oggi questa è una pia illusione, ndr). Parliamo di strutture che vanno da 20/25.000 mq a non più di 90/95.000, ma che abbiano tutto lo stretto necessario, l'indispensabile per soddisfare le esigenze dei clienti. Il nostro obiettivo è riqualificare strutture esistenti come vecchi magazzini dismessi o immobili pubblici in disuso dentro le città". Adigeo e Forum Valle Aurelia sono due ottimi esempi.

Secondo Ada Lucia De Cesaris, Partner NCTM Studio Legale Associato, ed ex vicesindaco di Milano (giunta Pisapia) "non ci sono, almeno io non ravviso, in Lombardia limiti di natura legislativa o culturale che impediscano a priori una stretta sinergia tra i negozi di prossimità e i grandi progetti immobiliari a destinazione retail: la grande distribuzione non deve essere essere esclusa dai progetti che interessano la riqualificazione urbanistica di aree anche centrali delle città".

Aggiunge la De Cesaris: "L'evolversi delle esigenze commerciali da una parte e territoriali dall'altra, richiede un ripensamento del sistema regolamentare inerente l'autorizzazione dei centri commerciali, siano essi medie o grandi strutture. Questa stessa distinzione non risponde più oggi alle esigenze reali, bisogna pensare che i centri commerciali possono essere una leva per la riqualificazione e il riuso dei luoghi abbandonati e in disuso, per la rivalutazione dei centri storici e per la creazione di nuove socialità".

È fuor di dubbio, e Mark Up lo scrive da anni, che i progetti "brown-field" saranno il futuro dell'immobiliare commerciale, per diverse ragioni, ma le principali sono queste:
1) Sono aree già parzialmente urbanizzate, in genere centrali e semiperiferiche, nelle quali è più facile ideare e concepire un progetto più integratoe agganciato anche sotto il profilo dei collegamenti viari e ciclo-pedonali (sempre più richiesti) alle polarità urbane, e più in linea con la filosofia di vita green.
2) Non divorano territorio, e hanno un'immagine politico-culturale migliore, e comunque più sdoganabile in termini di sensibilità neo-ecologista, dei progetti "green-field".

Obiettivo del Legal Forum
Ce lo spiega Luigi Croce, Partner NCTM Studio Legale Associato e Coordinatore della Commissione Consultiva Legale del Cncc: "L’obiettivo del Legal Forum è fornire un’occasione di confronto sui temi più attuali nel campo della legislazione applicata al commercio e all'immobiliare commerciale in particolare, cercando di aggiornare il dibattito tra i vari interlocutori".
Fra i temi più attuali c'è quello della privacy, e di come le norme ad essa relative possano convivere con canali di vendita e gli strumenti di indagine/anlisi non tradizionali come l'eCommerce e il proximity marketing: pensiamo alle tecniche di geolocalizzazione dell’acquirente in prossimità dei punti di vendita all'interno di centri commerciali.

eCommerce: impatto sulla locazione
Con il cambiare dei modelli di business legati ai nuovi canali di vendita si modificano anche i relativi schemi contrattuali. Oggi i temi più urgenti sono:
-come considerare e come calcolare le vendite on-line (nei casi, assolutamente prevalenti, di retailer multichannel od omnichannel) ai fini del canone di locazione;
-come e quanto si affermerà la delicata questione delle clausole di co-tenancy e occupancy.
Ne hanno parlato con dettaglio e chiarezza Monica Raimone, responsabile Legal Dept di Svicom, e Cristina Attanasio, responsabile affari legali per l'area property management di Sonae Sierra.
"Le opzioni per disciplinare il fatturato generato dalle vendite online facendolo rientrare nel fatturato del pdv potrebbe essere tre -precisa la Raimone- e cioè: 1) applicare la medesima percentuale sul fatturato senza distinguere tra acquisto offline e ritiro di un acquisto online; 2) applicazione di una percentuale diversa sul fatturato generato dagli acquisti online e ritirati presso pdv, e quello offline; 3) applicazione di una percentuale sul fatturato online andando a definire l'area d'attrazione".

Clausole di occupancy
Non sono affatto nuove, si sono intensificate o inasprite con la crisi: prevedono da parte dei retailer -soprattutto i grandi marchi internazionali- la subordinazione al raggiungimento di un livello minimo di "occupancy", cioè a una percentuale prefissata di spazi locati, dell'inizio lavori allestimento, dell'apertura al pubblico del negozio, e del pagamento integrale del canone di affitto.
Concludiamo con un altro tema, più strettamente civilistico, ritornato sotto i riflettori dell'attualità dopo la recentissima sentenza della Cassazione (18748/2016) che, se è vero che impatta solo sul 5% dei centri commerciali, riapre un fronte mai completamente pacificato, in termini di querelle normativa e giurisprudenziale: quello delle indennità di avviamento che, come ha ricordato Alessandro Barzaghi, Partner Cocuzza & Associati, stando a una precedente sentenza del 1997 (Cassazione 810) non dovrebbero essere riconosciute ad attività commerciali site all'interno di complessi immobiliari più ampi come stazioni ferroviarie, aeroporti, e centri commerciali nelle quali il singolo esercizio usufruisce di un'attrazione e di un traffico generato dall'insieme di attività site nel compound immobiliare.

Sì all'indennità anche nei centri commerciali?
"I centri commerciali assumono una funzione attrattiva di clientela che costituisce il risultato del richiamo operato dalle singole attività che vi hanno sede in una sorta di sinergia reciproca...ciò che rileva è la capacità di attrazione della clientela che dipende dal complesso delle attività che vi sono insediate..." (Cass. n.18748/2016)

La sentenza della Cassazione riguarda un'attività di servizio (lavanderia) in contratto di locazione (e non in affitto ramo azienda come avviene per il 90% dei centri commerciali), ma sottintende una definizione innovativa di centro commerciale, che potrebbe sconvolgere le tradizionali metriche fin qui adottate anche in sede giuridica.