Ne “L’arte della guerra” (pietra angolare della polemologia e classico da Business School, di cui ricordiamo una “rilettura a uso dei manager” del 2005, a opera dell’allora presidente del Cncc, Livio Buttignol), Sun Tzu enuclea le sue cinque regole: “misurazione, valutazione, giudizio, raffronto e vittoria. Il terreno dà origine alla misurazione, questa alla valutazione, questa al giudizio, questo al raffronto e quest’ultimo alla vittoria”. Le riflessioni ivi svolte forniscono proficui spunti pure rispetto all’attuale arena competitiva del retail real estate; dove “se conosci gli altri e te stesso, non sarai in pericolo anche in centinaia di battaglie; se non conosci gli altri ma conosci te stesso, ne vincerai una e perderai l’altra; se non conosci gli altri né te stesso, ogni battaglia ti sarà letale”. Conoscenza al centro, dunque: ma servono una visione (e strumenti) non banali. Delibando il testo, ripescato dallo scaffale a distanza di parecchi lustri, ritroviamo in evidenza una glossa di uno degli undici commentatori tradizionali (nonché figura eminente della storia militare cinese), Cao Cao: “Sferrare l’attacco in un terreno conteso non è vantaggioso. È vantaggioso invece occuparlo per primo”. Parole sante! E onore ai first mover; pronti a sfidare il principio yourcenariano secondo cui “avere ragione troppo presto equivale ad avere torto”. Ci vogliamo qui limitare a due pertinenti esempi in materia d’investment, all’insegna delle memorie del sottoscala. Citando l’acquisizione del mall di Curno (Bg) nel 1994, realizzata da Schroders International Property Fund (oggi Eurocommercial Properties); seguita dalla cinquina del triennio 1997-1999, con lo sbarco a Mantova, Carugate (Mi), Imola (Bo), Sarzana (Sp) e Campi Bisenzio (Fi). E quella di Meraville (fu Città Scambi, promosso dai developer, bolognesi Galotti e Maccaferri), antesignano dei retail park tricolori, da parte di Pradera European Retail Fund, nella fase immediatamente successiva all’adozione dell’euro; tra l’altro, con l’inusuale modalità del “forward commitment” (un impegno ad acquistare lo sviluppo al completamento, sulla base di condizioni determinate “ora per allora”). Tornando al presente, siamo convinti che vi siano concrete opportunità di applicazione del pensiero laterale, sfruttando il kairòs (il momento giusto dei Greci antichi): a partire dagli impianti sportivi polifunzionali. Per tutti i player, vale una massima di Julio Velasco, condottiero della “generazione di fenomeni” dell’Italvolley, che ha dominato la scena mondiale negli Anni Novanta: “chi vince festeggia, chi perde spiega”; nella fattispecie, ai propri stakeholder.
