Secondo il report di Cushman & Wakefield, i dati relativi agli investimenti immobiliari nel primo semestre 2018 registrano un forte calo rispetto allo stesso periodo del 2017, un anno boom per l'Italia nel settore real estate: nei primi due trimestri 2018 il volume complessivo delle transazioni (circa 3,3 miliardi di euro) segna, infatti, una flessione del 40% rispetto allo stesso periodo del 2017, che aveva raggiunto un ammontare doppio rispetto alla media degli ultimi dieci anni. Ricordiamo che il volume degli investimenti nel settore immobiliare nel 2017 ha superato il record storico registrato nel 2007, con oltre 11,3 miliardi di euro considerando tutti i settori ad esclusione del residenziale.
"La prima metà del 2018 è stata comunque dinamica -commenta Joachim Sandberg, Head of Italy and Southern Europe Region di Cushman & Wakefield-. Sicuramente la situazione di stallo politico alla fine di maggio, seppur transitoria, ha rappresentato un ulteriore elemento d’incertezza sul Paese che ha rallentato le attività d’investimento. Alcuni investitori hanno assunto un atteggiamento più freddo sull’Italia, valutando le opportunità con maggior cautela rispetto al recente passato, ma l’interesse rimane forte, anche in un’ottica di diversificazione europea".
TENDENZE DEL PRIMO SEMESTRE 2018
"Si possono evidenziare alcuni trend che hanno caratterizzato il primo semestre -precisa Sandberg-. I capitali internazionali continuano a rappresentare la componente principale degli investimenti (circa il 65%), ma l’attività degli investitori domestici (35%) è in aumento rispetto al 2017; continua la compressione dei rendimenti prime, con transazioni uffici chiuse sotto il 3,5%, segnale di un mercato in salute in cui l’interesse continua ad essere forte; e infine la conferma dell’attenzione verso lo sviluppo immobiliare, sia che si tratti di grandi progetti di rigenerazione urbana, oppure di singoli immobili da valorizzare".
La diminuzione dei volumi d'investimento si registra in particolare nel settore direzionale (-58%), decremento riconducibile a una combinazione di cause diverse, una delle principali la carenza di prodotto allineato agli standard internazionali, risultato della limitata attività di sviluppo e riqualificazione negli ultimi anni.
Uffici e Retail si confermano i settori dominanti in termini di volumi transati (circa 35% ciascuno), seguiti da logistica (12%) e alberghiero (10%).
Per quanto riguarda il direzionale, la limitata offerta di prodotto core ha generato un’elevata competizione comprimendo i rendimenti prime fino a raggiungere valori minimi storici, intorno al 3,5% netto per Milano, e 4% (netto) per Roma.
STRATEGIE E RISPOSTE DEGLI INVESTITORI
"In risposta a questo scenario gli investitori hanno iniziato ad ampliare e diversificare le loro strategie di investimento, valutando opportunità prime ma in location secondarie, con solidi fondamentali immobiliari - aggiunge Claudia Buccini, Head of Research di Cushman & Wakefield in Italia- oppure progetti di sviluppo o riqualificazione per creare nuovo prodotto di grado A, con la flessibilità e l’efficienza attualmente richieste dai conduttori. In altri casi ancora, hanno spostato la loro attenzione su asset class alternative, quali residenze universitarie, residenze per anziani o strutture sanitarie assistenziali, che tuttavia rappresentano settori ancora poco maturi nel mercato italiano e possono richiedere una più lunga fase di analisi e valutazione dell’investimento".
Milano rimane la piazza più flessibile (resilient) rispetto ad altri mercati italiani, confermandosi come "gateway city" in Europa, in grado di competere con gli altri mercati europei e attrarre un numero crescente di investitori e aziende.
Il Retail continua ad essere un obiettivo primario per gli investitori, con particolare riferimento a centri commerciali (55% del volume retail) e high street (30%): circa il 60% delle transazioni registrate nel primo semestre 2018 è rappresentato da portafogli.
Per quanto riguarda le high street, Milano,Firenze, Roma, e Venezia, e in minor misura anche Torino, si confermano le città principali dove il dinamismo del mercato delle locazioni e l'andamento positivo dei canoni, sostenuti dai flussi turistici che caratterizzano queste città, alimentano l’interesse degli investitori.
Per quanto riguarda il segmento out of town (extra urbano), il mercato è sempre più polarizzato, con domanda crescente e pressione sui rendimenti per i centri riconosciuti come grandi poli di attrazione per gli acquisti (retail destination), mentre soffrono i prodotti secondari non supportati da solidi bacini d'utenza (catchment area).
La logistica rappresenta il 12% del totale investimenti: è l’unico settore che mostra un andamento in crescita rispetto allo stesso periodo del 2017 con +25% ma partendo da una base limitata, a conferma del forte interesse generato dall’eCommerce e dall’espansione della grande distribuzione. Gli investitori sono focalizzati su opportunità immobiliari con contratti di locazione di lunga durata e conduttori affidabili, ma valutano anche occasioni di sviluppo per creare nuovo prodotto in linea con le richieste sempre più sofisticate degli operatori.
Il mercato immobiliare alberghiero presenta opportunità e ampi margini di crescita, non solo nei mercati principali come Milano, Firenze, Roma, Venezia, dove l’attenzione degli investitori è sempre elevata, ma anche in location secondarie che offrono rendimenti appetibili, oppure considerando asset class alternative/emergenti quali residenze per studenti e ostelli, settori attualmente in evoluzione.
"Sicuramente il rischio legato al Paese è aumentato rispetto all’inizio del 2018 ed è ormai certo che nel 2019 la Banca Centrale Europea interromperà il lungo periodo di politica monetaria espansiva –conclude Carlo Vanini, Head of Capital Markets di Cushman & Wakefield in Italia–. Come effetto dell’aumento dello spread, i costi di finanziamento sono già cresciuti e gli investitori sono più cauti, soprattutto quelli internazionali, ma le opportunità che l’Italia offre rimangono elevate. La spinta principale all’investimento immobiliare rimane il contesto economico del Paese, per il quale è previsto un andamento positivo nel 2018. È pertanto prevedibile che la crescita degli investimenti immobiliari prosegua in linea con la tendenza degli ultimi anni, anche se in modo più cauto e a ritmi meno sostenuti, con un’attenzione maggiore ai fondamentali e all’evolversi della situazione politica".
