Gallerie, calano le vendite ma tengono i visitatori

Urbanistica, Real Estate & CCI – Nonostante la flessione generalizzata delle vendite, le performance (anche di segno meno) variano molto a seconda delle merceologie (da MARKUP 217)

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Molti operatori del mercato retail real estate, soprattutto gli attori più direttamente coinvolti nelle spinose questioni del calo dei consumi e dei fatturati (proprietà e tenant in prima linea) vorrebbero (si veda anche Mark Up, febbraio 2013, pag. 96) che i loro immobili fossero dotati magicamente di ruote per sfuggire alle instabili prospettive cui è disgraziatamente votata l'economia reale mercé il peggioramento del clima consumistico anche in bacini d'utenza tradizionalmente benestanti, se non proprio opulenti. Purtroppo mall have no wheels.
Sul fronte degli investimenti è difficile fare previsioni in questo momento, considerando il naturale stallo del mercato tipico del periodo immediatamente precedente alle elezioni; e comunque, indipendentemente da quello che sarà il responso delle urne, è difficile immaginare importanti svolte nel trend degli ultimi mesi. Il volume degli investimenti retail in Italia nel 2012 (dati CBRE) ha registrato una contrazione del 42% rispetto al 2011, con un valore che ha raggiunto 1,345 miliardi di euro. Ma il 2012 è stato un anno particolarmente orrido e si spera irripetibile, con il peggioramento dell'immagine e della reputazione dell'Italia in Europa, come paese affidabile sul piano dei fondamentali macroeconomici e di finanza pubblica. E sappiamo che, soprattutto fra gli investitori internazionali, i principali acquirenti di centri commerciali in Italia, la tenuta di strada in fatto di conti pubblici e di stabilità finanziaria è più importante del colore dell'auto del conducente.
All'incertezza generale si è aggiunto il peso dell'Imu che ha contribuito ad allungare in modo significativo i tempi della negoziazione, portando in alcuni casi anche all'interruzione delle trattative avviate.
Anche nel comparto High Street, mercato più domestico, con circa 290 milioni di euro di investimenti, si è registrata una flessione di quasi l'80% nel volume delle transazioni rispetto al 2011. In questo caso è stata la combinazione di alcuni fattori, come la scarsa offerta di immobili in vendita e il disallineamento tra domanda e offerta in termini di valori, a pesare maggiormente sul risultato.
Per tornare ad assistere a un incremento nei volumi degli investimenti gli analisti, come CBRE e Jones Lang LaSalle, ritengono necessario un ulteriore repricing rispetto ai valori attuali.

Principali deal 2012
Fra le poche e principali transazioni del 2012, spicca l'acquisto di GCI della quota di Simon Properties Group (490 milioni di euro) e quella di Roma (Via del Tritone) da parte di Central Retail Corporation (venditore Prelios).
Fra i centri commerciali sono passati di proprietà Centro Sidicinum (Ce) e Galleria Carrefour S. Giuliano e Gallarate, transazioni rispettivamente di 45 e 13 milioni di euro.

Trend nei centri commerciali
Scendendo nel dettaglio, fra i trend si rafforza la divaricazione tra centri "prime" e "secondari", soprattutto sotto il profilo della produttività (vendite al mq) e del "vacancy rate": per i "prime" siamo sopra i 5.000 euro al mq, per i secondari Nel secondo trimestre 2012 le vendite sono scese del 4,7%, nel terzo (a settembre) -2,8% con decrementi più corposi per elettronica di consumo (-8,4%), e le grandi superfici (-6,1%).
Va meno peggio, ma sempre male, per fashion (-2,9%), cultura-tempo libero (-4,45%). Soffrono anche le medie superfici (-3,5%). Si salva la ristorazione (+0,45%).
I dati sulla produttività sembrano più rosei: +2,64% al Nord, +4,02% al Centro, -7,48% al Sud.

     
  Centri commerciali i trend
• Ipermercati di grandi dimensioni non più produttivi: riduzione superfici e riconversione spazi a medie superfici
• Affitti: i canoni nei centri commerciali "prime" tendono a crescere, mentre nei "secondary" il vacancy sale a fronte di significative riduzioni dei canoni
• I retailer preferiscono i centri commerciali consolidati rispetto ai progetti nuovi
• Cresce la sensibilità sulla gestione, con focus sull'ottimizzazione dei costi operativi
• I pochi investitori che si sviluppano ancora in Italia sono focalizzati sugli asset del Nord Italia classificati come "prime"
• Importante il fenomeno degli ampliamenti nei centri commerciali molto performanti che ora stanno arrivando anche alla seconda o terza fase di espansione
•Le aperture domenicali stanno mitigando gli effetti della crisi sui fatturati dei retailer. Chi trae i maggiori vantaggi da tale opportunità sono i centri "prime",
 
     

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