Gestire i centri commerciali è l’arte di conciliare gli opposti

Editoriale

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Le interviste di Enrico Biasi a Patrick Parkinson, amministratore delegato di Jones Lang LaSalle, e a Carmen Chieregato, amministratore delegato di Cogest Italia e presidente di Mall System, pubblicate in questo speciale, offrono alcuni spunti che meritano di essere anticipati per la loro valenza operativa e le indicazioni fornite in chiave prospettica.
Partiamo dal mercato degli investimenti. In merito al quale si registrano segnali di rinnovato interesse per i centri commerciali: gran parte delle transazioni si concentra nella fascia compresa fra 30 e 70 milioni di euro. “Il volume complessivo del primo trimestre, escludendo le operazioni high street, si è attestato intorno ai 200 milioni - aggiunge Parkinson - con gli attori internazionali che hanno fatto la parte del leone. Le condizioni sono però cambiate sotto il profilo dei prezzi e quindi della redditività. La carenza di prodotto prime costituisce però un freno: gli asset con caratteristiche d'eccellenza, com'è noto, non abbondano”.
La focalizzazione degli investitori e dei fondi su transazioni di taglio medio riflette, secondo Carmen Chieregato, un'esigenza di sicurezza: “investitori e fondi internazionali sono tornati a considerare i prodotti dell'immobiliare retail italiano con un certo interesse, concentrando, guarda caso, l'attenzione sui centri commerciali con una storia consolidata e fondamentali certi. Insomma, si punta sul sicuro, forse per compensare il fatto che, dal punto di vista di chi investe, lo scenario italiano è dominato dall'incertezza”. Incertezza alimentata anche da alcune incognite economico-finanziarie del nostro paese e da altre ben note caratteristiche del mercato italiano dei centri commerciali: gli indicatori tutt'altro che entusiasmanti sulla crescita dell'economia e dei consumi interagiscono negativamente con le criticità ataviche del settore degli shopping centre italiani, fra le quali la saturazione raggiunta in non poche province, l'omologazione dell'offerta (“se tutti i centri sono uguali aumenta la difficoltà a fidelizzare i clienti”) e la persistente diffidenza dei fondi e dei retailer a investire nel sud Italia.

La complessità della gestione
I dati del primo trimestre illustrati da JLL sul volume complessivo delle compravendite sono coerenti con la struttura del mercato italiano nel quale spiccano numericamente i centri commerciali di dimensione media o piccola: 7 centri su 10 hanno una Gla uguale o inferiore a 20.000 mq (per i dati e le stime di fatturato rimando al mio articolo “La grande distribuzione è leader nelle gallerie commerciali” sempre all'interno di questo speciale). D'altronde - e riprendiamo le osservazioni di Carmen Chieregato - non è detto che i centri con i valori di fatturato e di affluenze più alti siano altrettanto interessanti sotto il profilo delle location o delle opportunità d'investimento: dipende dai risultati attesi dal singolo investitore, così come dalla sostenibilità dei costi a carico degli operatori. E visto che abbiamo toccato l'argomento della sostenibilità chiudiamo con una breve nota sulla gestione, mestiere fondamentale per garantire non solo il funzionamento dell'intero centro commerciale, ma anche per mantenere unità e omogeneità di immagine. Mestiere complesso per la pluralità degli interlocutori coinvolti direttamente (proprietà, commercianti, clienti e visitatori) o indirettamente (i diversi soggetti privati e pubblici presenti nel territorio di riferimento), ognuno con esigenze e obiettivi specifici e spesso contrastanti. Per mutuare le parole di Carmen Chieregato “gestire un centro commerciale vuol dire mantenere salda la rotta sugli obiettivi di fatturato ed efficienza conciliando le attese degli stakeholder, dei clienti, dei commercianti e della collettività”. E qui potremmo aprire un'ampia digressione. Ma - come direbbe il mio Dante - “perché piene son tutte le carte...non mi lascia più ir lo fren dell'arte”. Alla prossima.

Allegati

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