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Più che parlare di crisi penso si debba parlare di come prepararsi alla ripresa, cosa accadrà, e con che nuovi schemi ed equilibri ripartirà il mercato del retail real estate. Oggi la congiuntura economica non ci permette di analizzare strategie vincenti per uscire dalla crisi se non comprendere come tutti gli attori debbano tamponare il momento con sacrifici e tanto impegno.
Le proprietà dovranno equilibrare i loro canoni di locazione in base ai fatturati e non potrà più esistere l'over-rent, i canoni dovranno essere calcolati sulla base della capacità di reddito di un ramo d'azienda e non sulle esigenze di valori degli immobili, come tutti sappiamo nella maggior parte dei casi sovrastimati. I commercianti dovranno essere più aperti alle nuove frontiere del commercio elettronico e investire in promozione e comunicazione anche se tutto ciò comporterà minori entrate nette. Le società di gestione dovranno investire più tempo e denaro per non commercializzare più “al telefono” attraverso le solite 250 catene ma scendendo sul territorio e coinvolgendo i commercianti di zona e strutturando piani gestionali capaci di ridurre le spese generali.
La scommessa è prepararci oggi per la ripresa dei mercati, investire per organizzare il nostro futuro che sicuramente sarà diverso e più complesso di come è stato il passato ante crisi.
Da single malt a blended
Il retail real estate era un “single malt”, un monovitigno spettacolare che tutti amavano e bevevano, ma i gusti sono cambiati e domani sarà sicuramente un blended, una miscela di proposte, dove non basterà l'introduzione o meno di una multisala per determinare la novità del centro commerciale.
Un nuovo blended che dovrà anche trovare un nuovo equilibrio tra grande e piccola distribuzione attraverso un nuovo rapporto da instaurare tra commerciante e catena di distribuzione, tra ipermercato, supermercato e negozio di vicinato di alimentare specializzato.
E non solo equilibri nuovi, ma anche nuova e più propizia collaborazione tra galleria e ipermercato dove quest'ultimo non può, come si sta verificando ultimamente, disporre degli spazi a suo piacimento creando gallerie commerciali al suo interno in concorrenza con gli altri tenant presenti.
Una collaborazione che porti anche in Italia, come già successo in Francia e in Germania, a scegliere mix merceologici che aumentino i target di consumatori presenti nei centri.
Cercare conseguentemente i giusti equilibri per introdurre in galleria nuovi attori come pasticcerie, enoteche, negozi alimentari specializzati tipici di prodotti non concorrenziali con le proposte del supermercato, perché differenti in termini di scelta di prodotto, lavorazioni artigianali, target di consumatori.
Per contro, le catene potrebbero iniziare a personalizzare l'offerta non food, centro per centro, secondo il mix merceologico esistente, implementando ora le corsie del bricolage, ora dell'elettronica, ora del tessile casa o dell'abbigliamento basic, contribuendo così anche loro a creare nel centro un mix merceologico equilibrato e una proposta commerciale più studiata per i territori che non ripetuta uguale in tutt'Italia. Anche perché, dopo la pacifica invasione degli anni Novanta dei centri commerciali e delle catene estere che hanno conquistato e trasformato anche i nostri centri storici, abbiamo anche assistito alla nascita dei “centri commerciali naturali”, veri e propri quartieri trasformati grazie a un'offerta merceologica identica a quella dei centri commerciali.
E la rinascita delle superette ha poi contribuito a ricreare il format del centro commerciale nelle città inferendo ai centri un calo paragonabile a quello causato dalla crisi.
Si dovrà fare i conti anche con queste realtà, sempre più importanti e anche ambite dagli investitori, che oggi comprano più volentieri nelle high street.
Se i centri commerciali sono stati la seconda repubblica del commercio, quale sarà la terza? Questa è la domanda che ci dobbiamo porre e la prima risposta del mercato è: Servizi, Servizi, Servizi, di tutti i livelli e a tutto campo.
