I fondi di investimento stanno riscoprendo l'Italia dei borghi, dei paesini. Di luoghi che prima erano per molti solo caselli autostradali

Da borghi storici o paesini di campagna a Comuni che ospitano grandi e moderne piattaforme logistiche. Nogarole Rocca (Vr), Oppeano (Vr), Marcallo Mesero (Mi), Valsamoggia (Bo), Castelguelfo (Bo), Chiari (Bs), Trecate (No), Casei Gerola (Pv), Grumello (Bg), Verolengo (To), Castel San Giovanni (Pc): fino a ieri caselli autostradali di passaggio per i più; ora anche opportunità di investimento. Ne parliamo con Alberto Cominelli, head of project management and building consultancy Cbre Italy.

I nuovi poli logistici si sviluppano su aree che rientrano in piccoli comuni, spesso borghi storici, poco conosciuti anche dai turisti italiani.

AC. Ebbene sì. Il mondo sta cambiando, e l’eCommerce è uno dei motori di questo cambiamento. Un cambiamento così violento che sta facendo conoscere il nostro paese al mondo dei fondi di investimento internazionale; ma non è il paese delle grandi città, Milano e Roma, alla fin fine, e nemmeno quello delle città secondarie: è il paese dei borghi sotto i 10.000 abitanti. Borghi rurali con una storia almeno centenaria per i più giovani, nati come aggregazione di abitanti dalle campagne circostanti o sorti intorno a un castrum romano o a una rocca medioevale. Con una storia tanto simile quanto diversa che li rende unici nella loro morfologia, costituita spesso da due strade che si incontrano in una piazza su cui si affacciano la chiesa, il municipio, due bar e l’immancabile trattoria.

I nuovi poli logistici sorgono, però, spesso fra campi coltivati che ne caratterizzano il paesaggio. Questo fenomeno pone inevitabilmente anche questioni legate all’impatto sul territorio, all’integrazione urbanistica di queste strutture e soprattutto agli aspetti ambientali. L'impatto sul territorio rimane dunque un tema fondamentale anche in questo nuovo settore immobiliare.

AC. Non voglio soffermarmi su questioni legate all’impatto sul territorio, all’integrazione di queste strutture e agli aspetti ambientali, ma piuttosto sulla forza del real estate che, per venire incontro a un’esigenza nata dall’innovazione tecnologica, è in grado di creare valore ovunque, anche in un piccolo paesino della pianura padana che, contrariamente, sarebbe andato via via scomparendo nell’arco di qualche decina di anni a causa dell’invecchiamento della popolazione e dell’attrazione esercitata dalle grandi città sulle nuove generazioni. Si tratta di borghi ancora strettamente legati al mondo agricolo circostante, dove, nella stragrande maggioranza dei casi, lo sviluppo immobiliare è rimasto fermo agli anni ’80, al di là di qualche grande struttura commerciale sorta negli ultimi vent’anni.

È anche vero che, sul piano meramente geografico, i nuovi poli della logistica valorizzano indirettamente comuni e territori prima poco conosciuti, soprattutto dagli investitori stranieri.

Oggi non si parla più solo di Milano, Roma, Verona, Bologna e delle altre città, si parla di paesi, sconosciuti ai più, il cui nome è entrato nelle agende dei comitati di investimento dei fondi internazionali come opportunità per creare valore. Chi avrebbe previsto questo fenomeno fino a 5 anni fa? Credo pochi, o nessuno. E ora non possiamo che pensare a quali altre opportunità di sviluppo possono essere generate dai borghi della logistica.

Alberto Cominelli

Facciamo alcuni esempi.

Oppeano, a soli 20 km da Verona, era il castrum euppedanum dai documenti del 900 d.C.. La rocca di Nogarole, dei nobili De Nogaroli, risale al tredicesimo secolo. La prima notizia storica di Casei Gerola risale al 455 d.C. e già nel 951 c’è evidenza dell’esistenza del castello. Il toponimo di Castelguelfo ha origine da Castrum guelfum, fortificazione guelfa da cui prende il nome, edificata a partire dal 1309, anno in cui il Comune di Bologna commissionò all'architetto Romeo Pepoli la costruzione di un castello che difendesse gli abitanti del luogo dagli attacchi di Imola, città rivale. Marcallo Mesero, sorto attorno ai territori dei certosini di Garegnano, venne coinvolta nella battaglia di Magenta del 1859 fra piemontesi e austriaci. Trecate è nato come villaggio strada in epoca romana, quando la via delle Gallie, fatta costruire da Augusto, collegava la Pianura Padana alla Gallia. E coì via.

 

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