Leggendo i dettagli della pipeline dei progetti in corso di IGD-Immobiliare Grande Distribuzione (di seguito Igd) balzano subito all’occhio le tendenze del retail real estate nei prossimi anni. Fra i lavori in corso, spiccano, infatti, le aree smart working (80 mq) a Centronova, in apertura nel 2° trimestre 2022, ricavate dall’ex area bimbi. L’orientamento sempre più “leisure” che caratterizza i nuovi centri commerciali si vede dal progetto del Casilino Sky Park con rooftop in fase di riconversione (>2.800 mq) per ospitare aree dedicate ad attività sportiva, ai bimbi, agli spazi verdi e all’intrattenimento. Nella pipeline progetti spiccano anche la rimodulazione dell’ipermercato a Catania e Palermo (Katanè e La Torre), il restyling della galleria de La Favorita di Mantova con installazione di pannelli fotovoltaici e illuminazione a Led, e il restyling di Centro Porta Grande a San Benedetto del Tronto con creazione di 3 nuove medie superfici (già commercializzate) e installazione di fotovoltaico e Led. La fine dei lavori è compresa fra il 2° semestre 2022 e il primo semestre 2023. Sempre nel solco delle iniziative mixed-use, va ricordato che nel 3° trimestre 2023 è prevista l’inaugurazione del progetto polifunzionale Porta Medicea Livorno, con più di 20.000 mq di Gla (15.000 di retail e 5.000 di residenziale), 30 negozi, 1 centro fitness e 10 ristoranti, 42 appartamenti in vendita.
Bilancio 2021
Venendo ai dati economico-finanziari, presentati oggi nel documento riassuntivo, sempre ben fatto e dettagliato, di Igd, i centri commerciali del portfolio nel periodo giugno-dicembre 2021 (periodo in cui le strutture sono tornate completamente operative dopo mesi di restrizioni) hanno registrato un fatturato sostanzialmente in linea con il 2019, recuperando l’84% degli ingressi. I ricavi da attività locativa netti sono saliti a 118,5 milioni di euro, l’utile netto ricorrente (FFO) a 64,7 milioni di euro (+9,2%), l’utile netto del gruppo a 52,8 milioni di euro. Per il 2022, Igd stima una crescita dell’FFO in un intervallo compreso tra +9% e +10%.
L’esercizio 2021 si chiude con risultati in crescita particolarmente soddisfacenti e ci consegna diverse certezze ed elementi di fiducia da cui partirà il percorso del nuovo Piano Industriale 2022-2024 -commenta Claudio Albertini, amministratore delegato IGD Siiq SpA-. Innanzitutto, la concretezza delle performance operative dei nostri asset, che hanno visto vendite operatori nelle gallerie italiane in linea con il 2019 nel periodo di allentamento delle restrizioni, tasso di occupancy superiore al 95% e fatturato netto di Igd incassato per circa il 94%.La struttura patrimoniale del Gruppo, grazie alle operazioni di asset management completate e alla stabilizzazione dei valori immobiliari, è tornata in linea con i target che ci eravamo prefissati, in particolare sul Loan-to-Value. Questo, insieme con il significativo incremento dell’utile ricorrente, anche oltre la nostra guidance, ci consente di tornare ad offrire ai nostri azionisti un dividendo attraente e sostenibile”.
Italia
Nei primi 5 mesi 2021 l’operatività dei centri commerciali del Gruppo in Italia è stata fortemente compressa dal divieto di consumazione sul posto per le attività di ristorazione e la chiusura nelle giornate festive e prefestive degli esercizi commerciali cosiddetti non essenziali, all'interno delle gallerie. A partire dal 17 maggio i centri commerciali sono ritornati alla piena operatività, con ingressi che, nel periodo giugno-dicembre, sono aumentati di quasi 9 punti percentuali (+8,8%) rispetto allo stesso periodo 2020. I fatturati hanno registrato incrementi ancora più forti, +23,5%.
Le performance nella seconda parte del 2021 sono di particolare interesse anche se confrontate con il medesimo periodo 2019 (ultimo anno non intaccato dalla pandemia). Anche se gli ingressi sono ancora in calo di circa il 16%, le vendite degli operatori sono sostanzialmente in linea, confermando una tendenza già riscontrata nel 2020: affluenza più selettiva, ma con maggior propensione all’acquisto lo scontrino medio del 2021 (28,8 euro) è infatti aumentato del 24,4% rispetto a quello registrato nel 2019.
Tra le varie categorie merceologiche Igd sottolinea l’ottimo andamento di elettronica di consumo e beni per la casa rispetto al 2019, sia nel periodo giugno-dicembre sia nell’intero anno. Tra le categorie che hanno registrato più difficoltà spicca la ristorazione sulle cui performance pesano le misure restrittive imposte nella prima parte dell’anno.
Retailer e commercializzazione: i principali trend
Nel corso del 2021 Igd ha concluso trattative con gli operatori, con 932 contrattazioni che, in generale, non hanno comportato la modifica dei contratti, ma la rimodulazione dei pagamenti nel corso dell’anno e la concessione di sconti temporanei. Questa attività ha permesso a Igd di ottenere ottimi risultati in termini di fatturato 2021 totale incassato (al netto degli sconti concessi), che al 16 febbraio 2022 è pari a circa il 94%.
Parallelamente a queste negoziazioni è proseguita un’intensa attività di commercializzazione finalizzata al recupero della vacancy determinata dagli effetti della pandemia: sono circa 25.000 i metri quadrati ricommercializzati nel corso dell’anno a fronte di 23.000 mq di chiusure. Sono 34 i brand che hanno fatto il loro ingresso per la prima volta all’interno delle gallerie commerciali del Gruppo come Portobello (beni per la casa), Cliniche Dyadea (servizi), Mi Store (elettronica). Sono 243 i contratti sottoscritti nel corso dell’anno tra rinnovi (135) e turnover (124 di cui 108 a rete omogenea), con sostanziale stabilità dei canoni (-0,2%) a rete omogenea. Grazie a queste attività, il tasso di occupancy del portafoglio italiano, pari al 95,2%, si è mantenuto su livelli elevati e cresce rispetto al 31 dicembre 2020 (93,9%).
Patrimonio immobiliare
Il patrimonio immobiliare dI IGD ha raggiunto un valore di mercato di 2.140,5 milioni di euro, +0,64% rispetto a dicembre 2020 a perimetro omogeneo. Nel dettaglio le variazioni interessano:
- le gallerie, con +0,35% (+4,9 milioni di euro), e un gross initial yield del 6,57%;
- gli ipermercati, +1,74% (+7,2 milioni di euro), e gross initial yield pari a 6,06%;
- la Romania: il valore del patrimonio immobiliare al 31 dicembre 2021 è pari a 135,8 milioni di euro, in calo dai 138,6 milioni di euro al 31 dicembre 2020, con un gross initial yield pari al 7,61%.
Includendo anche gli immobili in leasehold e la partecipazione al Fondo Juice, gli investimenti immobiliari di Gruppo IGD hanno raggiunto un valore di mercato pari a 2.198,6 milioni di euro. Il Net Initial Yield, calcolato secondo i criteri definiti da EPRA, è pari al 5,3% per il portafoglio Italia (5,3% il topped up) e pari al 6,2% per il portafoglio Romania (6,6% topped up).
