Anche per IGD-Immobiliare Grande Distribuzione SIIQ S.p.A. (di seguito Igd), uno dei principali attori in Italia nella proprietà e gestione di centri commerciali, quotato sul segmento Star di Borsa Italiana, il primo trimestre 2020 permette di stilare, oltre che il consueto rendiconto economico-finanziario, un parziale bilancio degli impatti del Covid19 e soprattutto di sintetizzare le principali azioni messe in campo in una prospettiva di fase 2 e di ritorno alla normalità. Effetti più consistenti sui conti economici si potranno valutare dai risultati del 2° trimestre.
I risultati dei primi tre mesi 2020 sono stati parzialmente influenzati dalle misure di contenimento eccezionali adottate in Italia dalla fine di febbraio per limitare la diffusione del Covid-19, che hanno comportato restrizioni crescenti su giorni e orari di apertura dei centri commerciali e sulle categorie di negozi aperti.
Il decremento (-0,9%) nei ricavi da attività locativa, pari a 38,4 milioni di euro, si deve soprattutto ai seguenti fattori:
- minori ricavi sul perimetro non omogeneo anche per vacancy strategica (-0,2 milioni di euro);
- minori ricavi like for like Italia (circa -0,3 milioni di euro, -0,7%). Il decremento è più marcato per le gallerie (-0,8%) soprattutto per minori ricavi variabili e temporanei, mentre inferiore per gli ipermercati (-0,4%);
- maggiori ricavi like for like della Romania (+0,1 milioni di euro, +3,5%).
Il like for like complessivo di Gruppo è stato pari a -0,4%.
Circa l’85% del fatturato Italia del primo trimestre è già stato incassato; la parte rimanente è sostanzialmente riferita a fatture mensili emesse a marzo, mese in cui sono iniziate le difficoltà operative dovute alle misure restrittive. In Romania l’incassato del trimestre è sostanzialmente pari al 100% del fatturato.
Il Net rental income è pari a 33 milioni di euro, -3,3% rispetto allo stesso periodo del 2019, soprattutto per incremento degli accantonamenti su crediti e di spese condominiali.
L’Ebitda della gestione caratteristica (30,3 milioni di euro), è in calo del -2,8% con un margine pari al 75,8%, mentre l’Ebitda caratteristico Freehold (relativo al perimetro immobiliare di proprietà) raggiunge il 77,7%.
Covid-19: impatti sulle politiche del gruppo
"ll settore in cui operiamo era già da diversi anni attraversato da continue e veloci evoluzioni che ponevano importanti sfide e richiedevano una pronta capacità di adattamento -commenta Claudio Albertini, amministratore delegato di Igd-, ma la grave situazione che si è determinata nel nostro Paese e nel mondo a seguito del propagarsi dell’epidemia Covid-19 sta richiedendo ulteriori e imponenti sforzi che stiamo sostenendo con forte determinazione, consci dell’importanza del ruolo di un Gruppo leader nel settore come il nostro. Fin da subito abbiamo messo in campo una serie di azioni in linea con le nostre politiche di sostenibilità nei confronti di tutti gli stakeholder, a partire dalla salvaguardia della salute e sicurezza dei visitatori, dei lavoratori dei centri commerciali e dei nostri dipendenti. Per quanto riguarda i nostri tenant, una categoria particolarmente colpita dalle misure restrittive di lockdown, sarà necessario avviare un confronto e, in un’ottica di collaborazione, sostenibilità e buona fede, attiveremo iniziative di supporto specifiche, oltre alle dilazioni di pagamento già concesse per il secondo trimestre 2020".
"Le caratteristiche del nostro portafoglio immobiliare -prosegue Albertini-, con asset di prossimità, dominanti e punto di riferimento nei rispettivi territori, e dotati di importanti ancore alimentari, lo hanno reso adatto a servire le comunità locali anche in questi momenti di difficoltà, rimanendo aperto in Italia con le attività di vendita di beni alimentari ed essenziali. Faremo leva su queste peculiarità e sulla nostra capacità di lettura del contesto per affrontare al meglio la fase di rientro dall’emergenza e ritorno alla normalità, per la quale abbiamo predisposto un piano operativo ad hoc, con una serie di azioni da realizzare nei prossimi mesi. Voglio infine evidenziare l’importante lavoro svolto in ambito finanziario che, partendo da una posizione di cassa positiva per 130 milioni di euro e linee di credito disponibili per circa 220 milioni di euro, di cui 60 milioni committed, si è focalizzato sulla limitazione delle uscite di cassa e sull’ampliamento degli strumenti di credito, salvaguardando così la liquidità a disposizione del Gruppo e privilegiando il mantenimento di un solido profilo patrimoniale”.
Italia: andamento positivo nei primi due mesi 2020
I mesi di gennaio e febbraio 2020 hanno evidenziato un positivo andamento operativo del portafoglio di Igd, con ingressi in aumento (+1%%) e vendite degli operatori anch’esse in incremento (+2%), rispetto al dato comparabile nazionale fornito da Cncc (-1,5%).
Anche sulla base di questi andamenti, nel corso del periodo l’attività commerciale ha visto a consuntivo la sottoscrizione di 65 contratti tra rinnovi (30) e turn over (35) con canoni in leggero incremento (+0,64%). Il tasso di occupancy cristallizzato a fine trimestre (96,18%) si è mantenuto su livelli elevati.
In seguito della diffusione del Covid-19 e della conseguente emergenza sanitaria, a partire dal 23 febbraio diverse amministrazioni locali e il Governo hanno progressivamente posto in essere misure restrittive riguardanti i centri commerciali di Igd, dapprima nella zona di Milano, successivamente in Lombardia, in alcune regioni del Nord Italia e, infine, dal 12 marzo 2020 (Dpcm 11 marzo 2020) su tutto il territorio nazionale.
A partire da tale data, è stata consentita l’operatività dei negozi di merceologie essenziali quali vendita di prodotti alimentari, farmaceutici e parafarmaceutici, veterinari, elettronici, prodotti per la pulizia e tabaccherie/edicole.
Le peculiarità del portafoglio di Igd, composto da centri commerciali prevalentemente di prossimità e non distanti dai centri urbani, dominanti nei bacini di riferimento e con forte ancora alimentare, ha fatto sì che tutti i centri commerciali del Gruppo rimanessero aperti e operativi a servizio delle comunità e territori circostanti con le attività consentite, che rappresentano circa il 33% del totale monte canoni di Igd. Ma mentre tutti gli ipermercati del portafoglio (che rappresentano il 25% dei canoni annualizzati) hanno continuato ad operare, non tutti gli altri negozi autorizzati sono riusciti o hanno voluto mantenere l’apertura; in ogni caso, va sottolineato che le misure restrittive e le difficoltà materiali anche per i clienti (limitazioni agli spostamenti, riduzione di orari e ingressi contingentati) hanno impattato negativamente sui livelli di ingressi e fatturati degli operatori, che non possono essere confrontati con l’analogo periodo del 2019.
Azioni messe in campo
Igd ha messo in campo fin da subito una serie di azioni in linea con le proprie politiche di sostenibilità nei confronti di tutti gli stakeholder:
1) Nei centri commerciali, incremento delle attività di pulizia, sicurezza e informazione per clienti e operatori sui corretti comportamenti per limitare i contatti tra le persone; intensificate le sanificazioni degli ambienti comuni e dei filtri degli impianti; tramite i canali on line e i social network è stata gestita la comunicazione ai visitatori per informarli tempestivamente riguardo i negozi operativi, gli orari di apertura e le modalità di accesso. In tutti i centri è sempre rimasto attivo il presidio diretto di Igd, in quanto facility manager incaricato della gestione da parte dei tenant.
2) dipendenti in sede: promosse modalità di smart working e sanificazione di tutti gli ambienti lavorativi.
3) operatori dei centri commerciali: Igd ha dapprima attivato iniziative per la rimodulazione straordinaria delle date di pagamento dei canoni per il secondo trimestre 2020; attende una più puntuale indicazione dal Governo riguardo strumenti fiscali e finanziari messi a supporto delle attività colpite e riguardo al periodo/modalità di uscita dalla fase di lockdown, per meglio definire con i singoli tenant specifiche ulteriori modalità di gestione della situazione, sulla base dei principi di sostenibilità reciproca, collaborazione e buona fede.
4) attività di ottimizzazione delle uscite di cassa attraverso decisioni di rimodulazione, riduzione e/o cancellazione di alcune spese non essenziali; in particolare, è stata effettuata una ricognizione delle capex e investimenti previsti per l’anno identificando un risparmio complessivo di circa 34 milioni di euro rispetto alle previsioni per l’anno; sono state ridotte le spese gestionali non relative al costo del personale e sono stati attivati gli ammortizzatori sociali previsti dal Governo per i dipendenti.
5) In ambito finanziario: ampia disponibilità di cassa a fine periodo (pari a 130,1 milioni di euro), a seguito dell’emissione obbligazionaria di 400 milioni di euro nel novembre scorso, e le capienti linee di credito disponibili per 161 milioni di euro; sono inoltre in corso di rinnovo le linee committed (per un ammontare di 60 milioni di euro, con scadenza a fine 2020 e inizio 2021). Si stanno valutando tutte le opportunità per irrobustire la liquidità a disposizione, in primis la richiesta di un prestito bancario con le caratteristiche previste dal “Decreto liquidità” (in parte garantito dallo Stato, durata fino a 6 anni e condizioni agevolate (per circa 38 milioni di euro).
