Igd Siiq S.p.A. acquisirà entro il primo semestre 2018 4 gallerie commerciali e un retail park da Eurocommercial Properties, per un valore complessivo di 187 milioni di euro: i centri acquisiti sono Leonardo a Imola, CentroLame a Bologna, La Favorita a Mantova e Centro Luna a Sarzana

IGD Siiq S.p.A. (di seguito Igd) ha sottoscritto venerdì pomeriggio un accordo preliminare per acquisire 4 gallerie commerciali e un retail park ubicati nel Nord Italia da Eurocommercial Properties N.V. (di seguito Ecp), per un valore complessivo di 187 milioni di euro oltre oneri e imposte di trasferimento. Lo yield lordo (gross yield, vedi nota 1 in fondo) previsto per questo portafoglio di immobili è del 6,8%, inclusi i costi di trasferimento.
Contestualmente il Cda di Igd ha deliberato di sottoporre all’assemblea straordinaria degli azionisti la proposta di un aumento di capitale a pagamento, in via scindibile, per un controvalore massimo di 150 milioni di euro, a parziale finanziamento dell’acquisizione e per ridurre l’indebitamento del Gruppo, con conseguente rafforzamento della struttura patrimoniale e finanziaria.

Un'immagine della Corte del Gusto, la food court di Centro Leonardo a Imola.
Il nuovo spazio per bambini si inserisce nel porticato sottostante La Corte del Gusto

Le gallerie si trovano nei seguenti centri commerciali:
- Leonardo (Imola): Igd è già proprietaria dell’ipermercato ancorato alla galleria commerciale che gestisce per conto di Ecp. Il centro commerciale serve circa 240.000 abitanti nel suo bacino di riferimento primario, caratterizzato da un contesto economico locale caratterizzato da un reddito disponibile lordo superiore del 10% rispetto alla media italiana;
Centro Lame (Bologna): location urbana, oltre 530.000 abitanti nel bacino di riferimento primario: Igd ha già la proprietà immobiliare dell’ipermercato ancorato alla galleria e la gestisce per conto di Ecp;
-  Centro commerciale e retail park La Favorita (Mantova): centro dominante a Mantova, con bacino di riferimento primario di circa 285.000 abitanti, ancorato a un ipermercato di Coop Alleanza 3.0; l'acquisizione consentirà a Igd di rafforzare la sinergia operativa di lunga data con Coop.
CentroLuna (Sarzana): centro commerciale dominante a Sarzana, con bacino d'utenza primario di circa 260.000 abitanti, a ridosso del centro città e senza strutture comparabili in prossimità del centro commerciale; l’immobile è ancorato a un ipercoop di Coop Liguria, retailer già noto a Igd perché presente nel centro commerciale Mondovicino (di proprietà di Igd).

Claudio Albertini, AD di IGD Siiq S.p.a.

"Dal 2014, Igd sta percorrendo una fase di creazione del valore caratterizzata da un incremento prossimo al 20% medio annuo del FFO per azione (Funds from Operations) grazie a forti capacità commerciali, di asset management e supportata da un contesto macroeconomico favorevole -dichiara Claudio Albertini, amministratore delegato di Igd-. L’acquisizione degli immobili da Ecp rappresenta un avanzamento nel nostro percorso di creazione valore: conosciamo bene questi immobili, avendone gestiti 2 negli ultimi anni per conto di Ecp, ed essendo gli altri 2 ubicati all’interno o in prossimità delle nostre regioni strategiche. Tutti gli immobili sono ancorati a Coop/Ipercoop, il partner con cui sviluppiamo sinergie operative da lunga data".

Aumento di capitale: Coop Alleanza avrà quasi il 41%
In merito all'aumento di capitale Albertini aggiunge: "l'aumento di capitale sarà sottoscritto dal nostro principale azionista per la sua quota di pertinenza, pari a circa 40,9%, e ci consentirà di mantenere una struttura finanziaria bilanciata in linea con il profilo investment grade della Società. Crediamo che, in questo momento, i mercati finanziari siano particolarmente favorevoli grazie al significativo afflusso di liquidità, al livello storicamente basso dei tassi di rendimento e al rinnovato interesse degli investitori internazionali per l’Italia, che deriva anche dal miglioramento degli indicatori macroeconomici del Paese".
Banca Imi, Bnp Paribas e Morgan Stanley agiranno in qualità di Joint Global Coordinator nell'ambito dell'aumento di capitale e hanno già sottoscritto un accordo di pre-garanzia.

Più in dettaglio, gli immobili che verranno acquisiti da Igd sviluppano una Gla (superficie totale locabile aggregata) di circa 37.500 mq, fanno parte di più ampi centri commerciali dotati di una Gla di 91.000 mq. Le gallerie commerciali e il retail park, oggetto dell'acquisizione, registrano complessivamente oltre 14 milioni di visitatori annui, redditi netti operativi annui aggregati per 12,5 milioni.
Igd comunica, inoltre, che tutti gli immobili oggetto dell’acquisizione sono ancorati a Ipercoop  con volumi di vendita medi annui superiori a 8.000 al mq, il cui potere attrattivo si riflette positivamente anche sulle vendite dei negozi delle gallerie (in media superiori a 4.600 euro al mq).

L’acquisizione, approvata dal cda di Igd con il supporto di perizie immobiliari fornite da CBRE e Cushman & Wakefield, sarà completata entro il primo semestre 2018. Il prezzo di acquisto definitivo di tutto il portafoglio sarà determinato sulla base del valore di 187 milioni di euro, oltre imposte e oneri accessori, incrementato o diminuito delle attività/passività afferenti i rami d’azienda che saranno contestualmente trasferiti alla Società, tra cui finanziamenti ipotecari il cui importo alla data di perfezionamento dell’acquisizione è stimato in circa 88 milioni di euro. Il trasferimento dei predetti finanziamenti è soggetto all’autorizzazione da parte delle banche finanziatrici.

L’aumento di capitale consentirà a Igd di migliorare gli indicatori finanziari il cui andamento è attualmente già in linea con gli obiettivi comunicati al mercato e inclusi nel Piano Industriale 2016-2018 (Ltv compreso tra 45% e 50% e Interest Cover Ratio superiore a 3x alla fine del 2018). Considerando che l’aumento di capitale rappresenta circa il 75% dell’investimento totale, la Società prevede un miglioramento dei suoi parametri finanziari rispetto agli ultimi dati pubblicati per il terzo trimestre del 2017 (LtV pari a 48% e Interest Cover Ratio pari a 2,89x).

NOTA (1)
Il Gross yield 0è calcolato sulla base dei contratti di affitto, stabilizzati e annualizzati, rapportato al valore dell'investimento complessivo. Il Net yield (6,4%) è calcolato detraendo i costi non recuperabili, stabilizzati e annnualizzati, dalla base di calcolo del gross yield.

 

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