Attualmente in Italia sono in vendita oltre 43.000 immobili commerciali, a reddito e sfitti, un numero in significativa crescita, +38%, rispetto allo stesso periodo del 2019 quando il mercato non subiva ancora gli effetti della pandemia da Covid-19. All’aumento dell’offerta è corrisposto un calo dei prezzi che, in due anni, hanno perso il 7%. Questa è la situazione del Paese fotografata da Immobiliare Insights, business unit di Immobiliare.it specializzata in studi di mercato, che ha analizzato anche la distribuzione geografica degli immobili commerciali in vendita sul portale: oltre la metà risulta equamente suddivisa tra Nord-Ovest e Centro (29,2% e 26,3%, rispettivamente), Sud e Isole arrivano al 25% (15,1% e 10,1%, rispettivamente). Mentre il restante 20% degli immobili ad uso commerciale si trova nel Nord-Est.
Per quanto concerne il Centro Italia, il 29% dei fondi commerciali della macroarea si trova nella sola città di Roma. Napoli aggrega circa il 12% degli annunci situati al Sud e Palermo il 12,7% di quelli nelle Isole. Nel Nord del Paese la situazione risulta più omogenea: nelle metropoli di Milano e Torino si trovano il 9,4% e il 10% rispettivamente dei negozi in vendita del Nord-Ovest. Ancora più diluita la concentrazione nel Nord-Est: Venezia, infatti, accentra solo il 4,3% degli immobili commerciali dell’area.
Immobili a reddito e maggiorazione prezzo
L’indagine ha voluto approfondire quanto, a parità di altre caratteristiche come la zona o le condizioni strutturali, gli immobili a reddito, ovvero immobili che vengono messi in vendita già con un affittuario presente nel locale, abbiano un prezzo maggiorato rispetto agli immobili liberi/sfitti. Prendendo in analisi le top 11 città italiane (Milano, Roma, Napoli, Torino, Firenze, Bologna, Genova, Palermo, Catania, Bari, Venezia) di media la maggiorazione di prezzo è pari al 17,6%.
"Oggi, ancor più che in passato, per chi investe negli immobili commerciali risulta fondamentale la possibilità di conoscere a priori la redditività del locale –precisa Carlo Giordano, amministratore delegato di Immobiliare.it–. Questo è sempre stato vero ma oggi ha ancora più valore per gli investitori in quanto ci troviamo in un momento storico in cui molte attività si trovano a fare i conti con la crisi economica scatenata dal Covid, come mostra il numero dell’offerta in costante aumento. Dall’altra parte, anche in virtù del calo dei prezzi richiesti, chi sceglie di comprare un fondo sfitto, a parità di condizioni, si assicura un importante risparmio sul prezzo dell’immobile".
A Venezia gli immobili commerciali in vendita a reddito hanno in media un prezzo al metro quadro maggiore del 26,4% rispetto a quelli non a reddito, con una maggiorazione pari a 884 euro al metro quadro. Superano il 20% anche le città di Catania e Torino (23,6% e 20,5%, rispettivamente). Più contenuto l’aumento del prezzo per Bologna e Milano, che si attesta attorno a +13% per gli immobili a reddito. In coda Roma, al +11,3% e Palermo, al +10,1%.
In valore assoluto Venezia è la città in cui la disparità di prezzo al metro quadro tra negozi a reddito e negozi sfitti o liberi è maggiore (+884 euro/mq). Seguono, tutte con una differenza di prezzo di circa la metà rispetto alla città lagunare, Firenze (+478 euro/mq), Napoli (+439 euro/mq), e Milano (+430 euro/mq). Palermo risulta la città dove la forbice di prezzo tra le due tipologie considerate è meno significativa: un fondo commerciale a reddito costa infatti solo 136 euro/mq in più rispetto ad uno libero.
Di seguito la tabella con il dettaglio sulle 11 grandi città analizzate, la differenza di prezzo fra immobile commerciale a reddito e immobile commerciale sfitto e le relative monetizzazioni in euro/mq:
