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Il comparto degli investimenti real estate ha vissuto nel 2012 una contrazione per certi versi simile a quella dei primi anni 2000. Gli investimenti immobiliari complessivi diretti si sono attestati intorno a 1,8 miliardi di euro. Alcune operazioni immobiliari in senso più ampio, come l'acquisizione da parte di Qatari Holding della Smeralda Holding, del 49% delle quote di Gallerie Commerciali Italia S.p.A da parte di Immochan, e alcuni "land deal", portano l'attività complessiva a circa tre miliardi di euro. Se questo risultato è senz'altro di parziale conforto, gli 1,8 miliardi di investimenti diretti rimangono comparabili ai quasi 4 miliardi stimati per il 2011, con una riduzione superiore al 50% anno su anno.
Calo generalizzato anche in Emea
Il settore retail ha risentito gli effetti della congiuntura anche in altri paesi europei, con un calo a livello EMEA poco inferiore al 30% su base annua. In Italia, tuttavia, i volumi 2012 si sono ridotti di oltre l'80%, da quasi 2 miliardi nel 2011 a meno di 300 milioni di euro, con l'high street protagonista, e una transazione media scesa in termini di valore da 76 milioni di euro nel 2011 a 23 nel 2012. La combinazione di alcuni fattori decisivi come la limitata disponibilità di credito e il sentiment negativo da parte degli investitori, ha prodotto una riduzione degli investimenti retail in Italia, contribuendo a ridimensionare i livelli di attività da parte di grandi investitori istituzionali e player più piccoli, allungare i tempi delle transazioni e firmare contratti di minore entità.
Le transazioni del retail moderno, dominate tradizionalmente da investitori istituzionali, hanno totalizzato solo 54 milioni di euro, rispetto ai 580 del 2011. In questa cornice, i poco più di 200 milioni di transazioni nell'High Street hanno rappresentato oltre il 70% del volume totale annuo degli investimenti.
Per il 2013 le attese sono senz'altro più positive e incorporano la convinzione che difficilmente si replicherà un risultato tanto negativo quanto quello del 2012 - e in effetti nel 1° trimestre 2013 sono stati stimati investimenti diretti retail per poco meno di 140 milioni di euro, circa la metà di quanto registrato nel corso di tutto il 2012.
Riflettono però anche quanto emerge da negoziazioni in corso, alcune anche in fasi avanzate, e da un crescente interesse da parte di operatori che in alcuni casi non hanno esperienze pregresse di attività di investimento in Italia. Nel 2012 il settore si è pressoché fermato per mancanza di liquidità e sentiment incerto da parte degli investitori nei confronti dell'Italia. Nonostante questo, dal lato del prodotto di investimento, i retailer hanno continuato a seguire una strategia di crescita selettiva, affidandosi a fondamentali e prestazioni forti a livello di singoli bacini di utenza o centri urbani. Questo dato incoraggia sempre più gli investitori ad adottare un approccio simile, con analisi più granulari nei confronti di opportunità d'investimento che guardino oltre gli indicatori macroeconomici a livello nazionale e si focalizzino su bacini e asset specifici. Inoltre, la limitata disponibilità di prodotti "prime" nei mercati EMEA è un fattore che indurrà probabilmente gli investitori a tornare su location diverse dai mercati più liquidi quali Regno Unito, Germania e Paesi nordici.
Aspettative degli investitori
Naturalmente, dal punto di vista del prodotto, la qualità è centrale per destare l'interesse di investitori sia "core" che opportunistici per tutti segmenti retail, dai centri commerciali ai Factory outlet center, dai parchi commerciali all'high street. Qualità, potenziale di crescita e allineamento delle aspettative tra venditori e acquirenti potenziali saranno cruciali per portare a una crescita dei volumi e alla concretizzazione dell'interesse che sta emergendo nei confronti del retail italiano. C'è per esempio il problema dell'obsolescenza di almeno parte dello stock, rilevante soprattutto nel Nord e Centro Italia dove la maggior parte degli investitori si sta, almeno per il momento, concentrando. Con circa il 50% dei circa 18 milioni di Gla di retail moderno sparsi per il paese costruito prima del 2000, e le continue difficoltà di finanziamento per i progetti di sviluppo, il riposizionamento e la riqualificazione degli asset potrebbe diventare la principale fonte di prodotto di investimento di qualità per i prossimi 12-24 mesi.
In linea con queste tendenze ci attendiamo quindi l'acuirsi della polarizzazione già emersa nel 2012, sia in termini di performance e appetibilità per i retailer attrattività nei confronti degli investitori. Non si tratta di un trend esclusivamente italiano, ma che caratterizza sempre più tutti i mercati europei, in cui crisi economica ed evoluzione dei pattern di consumo mettono sotto pressione il settore. Gli asset già deboli per location o concorrenza o gestione si trovano ora in una situazione spesso critica, in cui devono definire una strategia per riposizionarsi e garantirsi un futuro di successo.
Il recente studio di Jones Lang LaSalle sul multi-channel retailing nel Regno Unito (Jones Lang LaSalle for BCSC, BrickClickFlick, The rise and rise of multi-channel retailing, 2012) conferma il trend che vediamo emergere anche nel mercato italiano: in un contesto sempre più competitivo un posizionamento ben definito è cruciale, e il prodotto che non riuscirà ad affermarsi per experience o convenience faticherà ad attrarre l'interesse sia dei retailer sia degli investitori.
Profilo dei "near prime"
Accanto a una polarizzazione dei mercati, tuttavia, la spinta verso asset di qualità porterà con sé anche un interesse crescente verso una terza classe di prodotto, oltre la segmentazione tradizionale tra mercati "prime" e secondari.
Data l'attuale scarsità di prodotto strettamente "prime" sul mercato, è ragionevole attendersi che gli investitori considerino sempre più gli asset "near-prime" o secondari di qualità, in buone location non-prime, con un track record solido, affitti sostenibili e opportunità di riposizionamento.
Questo tipo di asset è tradizionalmente forte in Italia, dove la granularità del mercato ha condotto, in passato, gli investitori anche verso location meno note (come l'acquisto da parte da parte di ECE di Megalò a Chieti per 140 milioni di euro nel 2011).
Insieme a un approccio granulare come fattore sempre più trainante delle decisioni degli investitori, una limitata offerta di prodotti "prime" e, in molti casi, risorse limitate, questo tipo di prodotti può fare da trampolino per la ripresa degli investimenti retail in Italia.
