Il 2019 per Milano si sta confermando come il secondo miglior anno di sempre dopo il 2015: nei primi nove mesi il capoluogo lombardo ha calamitato investimenti pari a 2,3 miliardi di euro (+15% circa rispetto allo stesso periodo del 2018), il 70% dei quali canalizzati nel settore uffici. Il terzo trimestre (Q3) ha contribuito con circa 425 milioni di euro che comprendono, oltre al prodotto direzionale, alcune operazioni relative ai settori hotel e logistica.
Pur sensibilmente inferiore al montante milanese, la quota degli investimenti nei primi mesi a Roma raggiunge circa 1,3 miliardi di euro, il miglior risultato negli ultimi dieci anni. Nel Q3 2019 volumi più che raddoppiati rispetto allo stesso trimestre 2018: circa 470 milioni di euro, dei quali 340 milioni di euro relativi al prodotto uffici.
RENDIMENTI
Per quanto riguarda i rendimenti netti prime nel Q3 2019, si registra:
- negli uffici, stabilità q-o-q (3° trimestre 2019 su stesso trimestre 2018) a Milano e a Roma, con rendimenti rispettivamente a 3,4% e 4%.
- nel retail, stabilità generale. Per i centri commerciali, in particolare, valori invariati al 5,50% per il terzo trimestre consecutivo. Per l’High Street a Milano e a Roma rendimenti al 3,10% e al 3,35% già registrati nel Q2 2019.
- logistica: rendimenti stabili al 5,25% per il sesto trimestre consecutivo.
"Il 2019, con gli ottimi livelli di investimenti raggiunti finora, potrebbe ragionevolmente chiudersi con volumi simili a quelli del 2017, l’anno record per il settore -commenta Cristiana Zanzottera, responsabile ufficio studi di Bnp Paribas Real Estate Italy-. A sostegno di questa previsione si potrebbero citare vari fattori fra i quali la rilevante pipeline, con chiusura prevista entro fine anno, attualmente presente. A ciò si aggiunga l’aumento della dimensione potenziale del nostro mercato testimoniata dalla sempre maggiore istituzionalizzazione del settore hotel e anche dall’ampliamento della tradizionale area di azione degli investitori core uffici che include oggi anche altre tipologie di prodotto, più value-add, oltre che zone meno centrali della città soprattutto nel caso di Milano".
LOCAZIONE
Passando all’analisi del mercato locativo nel settore uffici a Milano, il Q3 2019 registra un take-up di quasi 122.000 metri quadrati, in sostanziale stabilità rispetto al Q3 2018. L’assorbimento nei primi tre trimestri 2019 raggiunge quasi 365.000 mq, in crescita del 15% rispetto ai primi nove mesi del 2018 e sostanzialmente in linea con il take-up totale annuo di tutti gli anni precedenti (con le uniche eccezioni del 2015 e del 2018).
Più nel dettaglio:
- Nel Cbd Duomo (Q3 2019) sono state chiuse transazioni per quasi 14.000 mq portando il livello di assorbimento da inizio anno a poco più di 57.000 mq: è il miglior risultato di sempre totalizzato in 9 mesi per il take-up uffici in questo ambito di mercato della città.
- Performance positiva per il Cbd Porta Nuova con take-up nel Q3 pari a quasi 25.000 mq: valore in crescita rispetto al Q3 2018 (+7% circa) e al Q2 2019 (+65%). Il totale nei primi nove mesi 2019 raggiunge circa 48.000 mq.
- Periferia e Hinterland insieme hanno assorbito nel Q3 2019 circa 57.000 mq grazie a una buona dinamicità in termini di numero di transazioni.
Per quanto riguarda i canoni prime, a Milano stabilità in tutti gli ambiti di mercato rispetto al Q2 2019. In particolare, nelle zone più centrali si confermano i seguenti livelli prime: 600 euro/mq/anno nel Cbd Duomo; 510 euro/mq/anno nel Cbd Porta Nuova e 470 euro/mq/anno nel Centro.
UFFICI, LOCAZIONE, ROMA
Il terzo trimestre (Q3) 2019 è stato il migliore in assoluto per Roma, con un take-up di quasi 78.000 mq influenzato da alcune operazioni di dimensione rilevante. Il risultato da inizio anno è di quasi 250.000 mq.
Il 2019 si presenta come il miglior anno in assoluto per il mercato romano nel leasing uffici: in soli nove mesi il take-up ha già superato i livelli raggiunti in tutti gli anni precedenti nell’arco dei dodici mesi di attività.
Riguardo ai canoni prime, anche a Roma si registra stabilità q-o-q in tutti gli ambiti, incluso il Cbd che permane anche nel Q3 2019 a 450 euro/mq/anno.
"Alla luce dei risultati degli ultimi nove mesi, il 2019 si appresta a segnalarsi come miglior anno di sempre per il mercato locativo uffici sia a Milano sia a Roma” conclude Cristiana Zanzottera. “In questo contesto il contributo del co-working continuerà sicuramente a rafforzarsi in entrambe le realtà".
OVERVIEW NAZIONALE
A livello generale (Italia) il terzo trimestre (Q3) 2019 ha registrato investimenti per circa 2,2 miliardi di euro, in crescita del 20% sia rispetto allo stesso trimestre del 2018 sia rispetto alla media dei Q3 degli ultimi 5 anni. Il risultato del Q3 2019 è stato ottenuto grazie alla chiusura di circa 50 operazioni.
Il 2019 si conferma quindi un ottimo anno totalizzando nei primi nove mesi circa 7,2 miliardi di euro di investimenti: +40% rispetto allo stesso periodo 2018 e +5% rispetto ai primi nove mesi 2017, che è stato l’anno record in assoluto per il settore immobiliare commerciale in Italia.
Anche nel 2019 gli operatori più attivi nell’immobiliare commerciale in Italia sono stati quelli internazionali: l’80% circa dei volumi investiti dall’inizio dell’anno ha visto come protagonisti investitori esteri, in particolare statunitensi (con circa 2 miliardi di euro) e francesi (con circa 1,2 miliardi di euro). I capitali domestici hanno contribuito al totale con circa 1,4 miliardi di euro.
Investimenti per settore
Il settore retail guida i volumi del Q3 2019 che ha registrato circa un miliardo di euro di investimenti (il 45% circa del totale trimestrale), uno dei migliori trimestri negli ultimi anni per il settore. Si evidenzia nel Q3 2019 una prevalenza di volumi negli Outlet Centre, e a seguire nell’High Street. Il totale da inizio anno per il retail equivale a circa 1,7 miliardi di euro, in sostanziale allineamento con lo stesso periodo del 2018.
Continua la buona performance del prodotto uffici che nei tre trimestri 2019 ha registrato investimenti per circa 2,3 miliardi di euro, +37% circa rispetto allo stesso periodo 2018. Il Q3 ha contribuito ai volumi uffici con circa 700 milioni di euro, dato in crescita del 30% circa rispetto al Q3 2018.
Il prodotto alberghiero, dopo aver dominato il mercato nel Q2 2019 con quasi 1,8 miliardi di euro investiti, ha registrato nel Q3 circa 250 milioni di euro. Il risultato da inizio anno per questa asset class è pari a circa 2,4 miliardi di euro in crescita esponenziale rispetto allo stesso periodo del 2018.
Per quanto riguarda i volumi della logistica nei primi nove mesi del 2019 si è raggiunta la soglia dei 500 milioni di euro con un +15% circa rispetto allo stesso periodo del 2018. L’ultimo trimestre ha registrato investimenti per circa 200 milioni di euro.
