I dati del primo trimestre 2020 riportano solo in minima parte gli effetti dell'emergenza Covid19, che si faranno sentire maggiormente nel 2° (aprile-giugno). Lo ribadisce Cristiana Zanzottera, responsabile Ufficio Studi di Bnp Paribas Real Estate Italy. ""Il primo trimestre del 2020 si chiude con livelli di investimenti non dissimili da quanto registrato nei primi tre mesi degli ultimi anni. Questi numeri tuttavia non esprimono ancora l’impatto dello shock che stiamo vivendo a causa della pandemia Covid-19 e che dovrebbe essere presente invece nel secondo trimestre. Il contesto macroeconomico vede ovunque il rafforzamento della liquidità e il mantenimento di bassi tassi di interesse grazie agli interventi di politica monetaria espansiva in atto per contrastare la recessione economica da Covid-19. Difficile fare previsioni su un futuro il cui andamento è molto legato all’evoluzione e alla durata della pandemia e agli sforzi messi in campo da tutti i Paesi per affrontarla -prosegue Zanzottera-. Come sempre in situazioni di elevata incertezza, ci si aspetta che gli investitori affrontino con maggiore cautela qualunque tipo di operazione privilegiando fra le diverse forme di investimento i cosiddetti defensive assets quali, ad esempio, i prodotti immobiliari e, fra questi, in particolare gli asset core, di qualità, più liquidi e che garantiscono un reddito certo nel lungo periodo".
Negli investimenti complessivi registrati nel primo trimestre (Q1) del 2020 e pari a 1,7 miliardi di euro, sono inclusi -alla voce Retail- circa 435 milioni di euro corrisposti da Unicredit per l'acquisizione, dai soci di minoranza, di una partecipazione pari al 32,5% del capitale di La Villata S.p.A. società immobiliare controllata da Esselunga S.p.A e proprietaria di gran parte dei punti di vendita della catena. Con questa operazione il Retail raggiunge nel primo trimestre di quest’anno volumi totali per circa 680 milioni di euro. L’operazione chiusa da Unicredit ha contribuito a far raggiungere ai capitali domestici investiti nel primo trimestre 2020 una quota del 55%. Fra i capitali internazionali hanno prevalso i tedeschi e i francesi.
Sempre a livello nazionale, dimezzato (-50%), rispetto al Q1 2019, il montante complessivo relativo agli Uffici che nel Q1 2020 registrano circa 520 milioni di euro prodotti da una decina di operazioni. L’80% circa di questi volumi si è concentrato nella città di Milano.
Al contrario, la Logistica ha totalizzato nel Q1 2020 investimenti per circa 225 milioni di euro (+65% circa rispetto al Q1 2019) quasi interamente concentrati nel Nord Italia.
Trimestre sottodimensionato rispetto allo stesso periodo dello scorso anno per il settore Alberghiero con poco più di 60 milioni di euro (-80% circa rispetto al Q1 2019) investiti in piccole operazioni.
Poco meno di 170 milioni di euro i volumi relativi al settore Alternative che includono, tra gli altri, investimenti relativi a un paio di Rsa nel Nord Italia
Milano e Roma
Sul mercato immobiliare di Milano il Q1 2020, con investimenti totali di circa 660 milioni di euro, registra un meno 30% rispetto allo stesso periodo 2019, dovuto principalmente al sottodimensionamento del settore Uffici (-45% circa) che ha visto la metà delle operazioni chiuse nel Q1 2019 (6 rispetto a 11).
A Roma gli investimenti sono scesi del 50% a 110 milioni di euro rispetto al Q1 2019, relativi alla chiusura di quattro operazioni.
L’analisi dei rendimenti netti prime al Q1 2020 evidenzia stabilità da diversi trimestri per tutte le asset class. Nel dettaglio:
- Uffici: Milano 3,3% e Roma 4,0%.
- Retail: centri commerciali 5,5%; High Street Milano 3,10% e High Street Roma 3,35%.
- Logistica: Milano 5,25%.
Locazione uffici
A Milano, il Q1 2020 ha evidenziato un assorbimento di spazi pari a quasi 104.000 meq, in calo del 18% rispetto al Q1 e al Q4 2019. Il Q1 2020 è tuttavia un buon trimestre, sopra le medie quinquennali e decennali di riferimento. Sul risultato finale del Q1 2020 ha influito la chiusura in periferia di un’operazione pre-let (pre commercializzazione) di dimensione rilevante (circa 41.000 metri quadrati).
I sotto-mercati più dinamici per numero di transazioni chiuse sono stati la periferia (16 transazioni), il Cbd Duomo e l’hinterland (14 operazioni ciascuno).
Per quanto riguarda i canoni prime, in tutti i sotto-mercati della città si registra una stabilità trimestre su trimestre rispetto al Q4 2019. In particolare il Cbd Duomo si mantiene sul livello dei 600 € al mq/anno per il quarto trimestre consecutivo.
A Roma l’assorbimento di spazi Uffici nel 1° trimestre 2020 è di poco più di 29.000 mq, +23% circa rispetto al Q4 2019, ma inferiore del 65% in confronto al Q1 2019. Le operazioni del Q1 2020 si sono concentrate nel sottomercato del centro che, grazie a una decina di transazioni chiuse (incluse due di dimensione compresa fra 2.000 e 2.500 mq), ha registrato un assorbimento pari a poco più di 10.000 mq. Seguono, per numero di operazioni finalizzate, i sotto-mercati della periferia & fuori Gra (10 transazioni) e del Greater Eur (9 operazioni). La chiusura più rilevante per dimensioni, pari a circa 3.500 meq, si è registrata nel semicentro.
Per quanto riguarda i canoni prime, nel Q1 2020 si registra stabilità in tutti i sotto-mercati della città tranne che nell’Eur Laurentina che ha visto un aumento del 3% rispetto al Q4 2019 raggiungendo i 300 €/mq/anno. Il canone prime del Cbd romano permane al livello di 450 €/mq/anno per il quarto trimestre consecutivo.
"Dopo un 2019 record per il mercato occupier Uffici sia a Milano che a Roma, nei primi mesi del 2020 l’attività è proseguita generando la chiusura delle operazioni in corso -aggiunge Cristiana Zanzottera-. Una certa decelerazione è stata avvertita solo in prossimità di fine trimestre, a causa dell’incertezza dovuta all’esplosione della pandemia Covid-19 che ha messo on hold alcune operazioni e non ha favorito l’avvio di nuove contrattazioni e iniziative da parte dei tenant".
