Il Cre (commercial real estate) in Italia ha chiuso il primo trimestre 2020 con investimenti complessivi di 1,8 miliardi di euro, +7% rispetto allo stesso periodo 2019: a sostenere la tenuta dei volumi sono stati i fondamentali che avevano assicurato le ottime performance del Cre italiano nel 2019. I deal core, le operazioni di portafoglio e la nascita di nuove joint venture rappresentano il cuore degli investimenti nei primi tre mesi dell’anno, proseguendo trend già osservati nel corso del 2019. Difficili le previsioni per il 2020: la situazione legata alla Covid-19 si evolve giorno dopo giorno.
Una ripresa a V?
L'epidemia impatta sulla crescita economica a livello globale. Nel caso italiano, in uno scenario di contenimento dell’emergenza e rientro progressivo alla normalità prima dell’estate, Cbre prevede una diminuzione del Pil (-4,0%), che porterebbe il Paese in recessione. Una valutazione più chiara e precisa sarà possibile solo nelle prossime settimane, tenendo conto dell’effettiva curva dei contagi in Italia e nel resto del mondo.
Le misure economiche adottate dal Governo italiano e la possibilità di un’ulteriore espansione della spesa pubblica sostenuta dal Pandemic Emergency Purchase Program della Banca Centrale Europea, oltre all’allentamento delle regole europee di bilancio pubblico, contrasteranno senza dubbio l’impulso recessivo derivato dalla diffusione della Covid19. In questo scenario, una ripresa a "V" non è improbabile: Cbre prevede una lenta ripartenza a partire dalla seconda metà del 2020, che porterà la crescita del Pil a +3,7% nel 2021. È evidente, tuttavia, che un prolungamento dell'emergenza o una seconda ondata di diffusione del virus potrebbero dar vita a uno scenario totalmente diverso, con una ripresa più debole e ripercussioni economiche più serie.
Gli impatti dell’emergenza Covid-19 sul mercato Cre si evidenzieranno nel secondo trimestre 2020: le attuali misure restrittive hanno ritardato e rallentato molte attività in corso, ed è plausibile che tali attività verranno posticipate alla seconda parte dell’anno. Per i prossimi mesi, è probabile aspettarsi una contrazione degli investimenti e cambi di strategie da parte di investitori e sviluppatori. Si attende un sistematico flight to quality che determinerà una crescente concentrazione degli investimenti su asset class e mercati in grado di offrire maggiore resilienza.
Trimestre positivo
Dal punto di vista degli investimenti, il primo trimestre 2020 è stato molto positivo per il Retail, che raggiunge investimenti complessivi di 830 milioni di euro, gran parte dei quali legati alla conclusione di importanti attività di joint venture tra operatori specialisti Retail e altri investitori istituzionali nei segmenti out-of-town e grande distribuzione. Il principale contributo al volume di investimenti retail è costituito dall’operazione Esselunga/UniCredit, che ha determinato la cessione alla banca del 32,5% di La Villata SpA, società immobiliare che possiede gran parte degli immobili che ospitano i punti di vendita Esselunga.
Molto bene anche il segmento high street: si conferma il forte interesse degli investitori nei confronti dei trophy asset.
Il retail è di certo tra i settori più influenzati dal lockdown attualmente in atto nel nostro Paese: la chiusura di tutte le attività di commercio al dettaglio (ad eccezione di supermercati, farmacie e negozi che vendono prodotti di prima necessità), ha causato un inevitabile e drastico calo dei fatturati e del footfall anche nei centri commerciali. Sebbene sia difficile qualunque previsione, è possibile osservare quanto accaduto in Cina: a metà marzo 2020, in seguito allo stabilizzarsi della situazione di emergenza e alle conseguenti riduzioni delle misure restrittive, Cbre ha stimato che circa l’80% dei negozi era di nuovo in funzione. Di certo, l’attuale situazione in Italia ha favorito fortemente l’acquisto online, legato alle contingenze e ai bisogni primari, aumentando la penetrazione strutturale dell’eCommerce nel nostro Paese: è evidente, a questo punto, che i retailer dovranno sempre più integrare in un canale omnichannel le proprie piattaforme online e offline per poter rispondere alle esigenze dei consumatori una volta superata la fase di emergenza.
Settore Office e Logistica
Il settore Office ha registrato 510 milioni di euro di investimenti, in calo rispetto allo stesso periodo del 2019. Nonostante la buona disponibilità di prodotto sul mercato, l’impatto delle misure di contenimento del coronavirus ha provocato un progressivo slittamento delle operazioni in corso. Oltre il 70% dei volumi ha interessato Milano, dove le zone del centro storico continuano a confermare il proprio appeal, sia per deal core che per operazioni value-add. L’attuale situazione ha costretto le aziende, anche quelle tecnologicamente meno avanzate, a sperimentare al 100% il lavoro da casa. La mancanza di dati oggettivi rende difficile, al momento, una valutazione su possibili cambiamenti relativi alla domanda di spazi, ma è verosimile che i prossimi mesi non vedranno alcuna variazione sui canoni.
Circa 210 milioni di investimenti, in crescita rispetto al primo trimestre 2019, hanno riguardato invece il settore della logistica. L’attività è aumentata nelle ultime settimane per garantire continuità alla supply chain. Attualmente non è stato ancora evidenziato alcun cambiamento in merito alla domanda di spazi logistici, che si conferma forte e viene integrata dalla domanda di strutture da parte dei settori farmaceutici e della grande distribuzione organizzata. La crisi Covid-19 potrebbe accelerare i processi di diffusione dell’eCommerce nel medio-lungo termine, guidando un cambiamento delle abitudini di consumo, in particolare in settori finora poco coinvolti nel commercio elettronico, come l’alimentare, che già a partire dai primi giorni della crisi aveva mostrato una crescita significativa delle vendite online.
Settore Hotel, penalizzato dall'emergenza Covid
In calo rispetto al primo trimestre 2019, gli investimenti nel settore Hotel raggiungono 190 milioni di euro. Dopo un 2019 record, con 3,3 miliardi di investimenti, e un inizio anno molto promettente, il settore, molto legato al turismo, ha subito un impatto non indifferente, prima con il posticipo e la cancellazione di numerosi eventi, poi con i divieti di viaggi e spostamenti. È plausibile ipotizzare che, alla fine delle restrizioni in Italia, crescerà più velocemente il turismo interno, di prossimità, mentre i flussi internazionali avranno una ripresa più lenta e di certo dettata dall’evoluzione della situazione legata all’emergenza nel resto del mondo.
Il mercato ha dunque mostrato, anche con questo primo trimestre, di avere fondamentali forti. La pipeline per l’anno resta positiva, nonostante le momentanee restrizioni e i probabili ritardi. Se la situazione di emergenza verrà posta sotto controllo in un lasso di tempo ragionevole, Cbre prevede che le attività di leasing e investimenti riprenderanno gradualmente nel secondo semestre del 2020.
