Nei primi sei mesi del 2022 gli investimenti nel Commercial Real Estate (Cre) in Italia, ammontano a 6,2 miliardi di euro, +84% rispetto al 1° del 2021 (3,4 miliardi di euro). Su base storica, è il primo semestre migliore di sempre, precisa Cbre, fonte diretta di questo resoconto economico. Insomma, se il Cre fosse un'azienda quotata, tutti correremmo a comprarne le azioni, anche perché nessuno performa così in Borsa. I primi sei mesi dell’anno hanno ripristinato i valori medi degli investimenti stranieri, che si attestano al 80% del totale.
Tutte le asset class mostrano segnali positivi o di stabilità, aggiunge Cbre. L’attuale situazione macroeconomica, con l’inflazione soffiata da Eolo, i costi delle materie prime e l’aumento del costo del capitale, lascia ancora qualche incertezza sulla chiusura d’anno: è probabile che nel secondo semestre l’attività subirà qualche rallentamento, ma l’ultimo trimestre sarà decisivo per comprendere i reali impatti sul settore immobiliare.
Uffici in ripresa
Fortissima ripresa per la categoria Uffici, che, con 2,2 miliardi di euro di investimenti, torna al primo posto in classifica per volume totale investito. Dopo i forti impatti della pandemia e le incertezze legate all’occupazione degli spazi, l’asset class riprende il cammino verso la normalità, seguendo un trend che, a giudicare dalla robusta pipeline, proseguirà, portando a una consistente crescita dei volumi investiti entro entro fine anno. Non mancano alcune incertezze dovute alla situazione attuale, principalmente legate, per le operazioni value-add, all’aumento dei costi di costruzione e alle difficoltà di finanziamento, che possono portare a significativi repricing. Ciò nonostante, gli investitori stranieri sembrano ben disposti ad accogliere eventuali revisioni di prezzi e ci si attende un terzo trimestre cautamente ottimista. Prodotti di qualità continuano ad attrarre interesse degli investitori core. Importante, nel secondo trimestre dell’anno, il ruolo di Roma, protagonista di due operazioni notevoli in termini di dimensioni, che hanno cubato circa 300 milioni del totale. Forte ripresa anche nel mercato delle locazioni: il take up di Milano ha raggiunto quota 130.000 mq assorbiti, un numero che dimostra il superamento delle perplessità legate al rientro in ufficio.
Logistica: continua la crescita ma aumentano le perplessità
La Logistica continua la sua crescita: molto positivo anche il secondo trimestre dell’anno per questa asset class, che raggiunge da inizio anno il totale di 1,8 miliardi di euro di investimenti. Riguardo alle transazioni originate nel trimestre, anche in questo settore pesa l’attuale scenario economico: rispetto alle performance record degli ultimi mesi, si inizia a percepire maggiore attendismo da parte degli investitori a causa dell’incertezza su scenari di inflazione e tassi di interesse. Il target meno impattato, in questa fase, resta il prodotto con prezzo inferiore ai 100 milioni di euro, più facilmente acquisibile con leve iniziali più leggere e potenzialità di beneficiare dell’incremento dei canoni di mercato nel breve e medio termine. Analogamente, si riscontra minore liquidità per taglie maggiori con contratti di locazione di lunga durata. Gli investimenti rimangono sostenuti dalla forte attività degli occupier: il take up del primo semestre 2022 ha superato i volumi del primo semestre 2021 e il prodotto nuovo è affittato velocemente e con canoni crescenti. In questo senso il value-add continua ad attirare l’attenzione, soprattutto per quanto riguarda gli sviluppi speculativi in posizioni con importante rental growth.
Hotel: andamento lento, ma costante
Crescita più lenta ma costante anche per gli Hotel, con 730 milioni di euro di investimenti da inizio anno, nonostante un lieve rallentamento riscontrato in questo secondo trimestre e causato dallo slittamento di alcune operazioni e dall’assenza di transazioni nel segmento resort, che aveva trainato i primi tre mesi 2022. La maggior parte delle operazioni ha interessato la città di Roma, soprattutto prodotto value-add, sviluppi o upside. L’interesse degli investitori si concentra, al momento, sulle operazioni value-add in città principali a vocazione leisure, ma il segmento resort continua ad attirare attenzione, mantenendosi tra i più richiesti. Le difficoltà di finanziamento non hanno ancora avuto impatti importanti nell’hotellerie e la pipeline fa pensare a una chiusura d’anno in linea con i volumi transati nel 2021.
Residenziale e studentati: nuove promesse dell'immobiliare
Il settore Residenziale comincia a mostrare consistenza, con un volume pari a 590 milioni di euro investiti e il superamento, sul rolling, del miliardo di euro, dato sensazionale e che consolida l’asset class. Si riscontra un calo d’interesse per il prodotto value-add, dovuto soprattutto ai repricing causati dall’aumento del costo della leva finanziaria, in parte compensati dal rallentamento della crescita dei costi di costruzione osservato nelle ultime settimane. In generale, comunque, il momento è molto positivo per l’asset class, che sta assistendo all’ingresso sul mercato di opportunità core: non più solo aree o asset da valorizzare, ma immobili prossimi al completamento, mentre gli investitori cercano un angolo core plus anticipando l’entry o cercando un upside di mercato. A Milano, si vedranno le prime transazioni di immobili multifamily di nuova generazione a partire dal prossimo anno, ma anche Roma, dove si è registrata la prima transazione in questa asset class, e le città secondarie attirano l’attenzione degli investitori grazie all’alto margine di crescita per l’Italia che offrono in questo segmento.
Anche le residenze per studenti (Student Housing) si trovano a fare i conti con i repricing e con le difficoltà da parte degli investitori di ottenere finanziamenti a tassi che sostengano degli entry yield compressi. Anche per le student accomodation si assiste ai primi deal core, con grande interesse da parte degli investitori istituzionali.
La ripresa del retail
In ripresa anche il Retail: da inizio 2022 ha richiamato 530 i milioni di euro, +118% rispetto al primo semestre dell’anno precedente. Al totale hanno contribuito principalmente operazioni di portafoglio e si è riscontrato un rinnovato appetito da parte di investitori a lungo termine alla ricerca di flussi di cassa stabili nel tempo. Il secondo trimestre ha visto anche due transazioni nel settore Shopping Center: in questo caso, gli investitori opportunistici manifestano maggiore interesse, pur riscontrando carenza di prodotto sul mercato: situazione che potrebbe risolversi entro la fine dell’anno; diversi operatori stanno infatti valutando la dismissione di alcuni asset nei prossimi mesi, che potrebbero quindi farci assistere a nuove transazioni che interessano prodotti out of town.
Resta stabile l’interesse per le High Street nelle città principali e secondarie, in questo caso con protagonisti principalmente investitori privati con operazioni full equity, aggirando gli ostacoli del costo crescente del financing. Si conferma anche l’attrattività del settore grocery, soprattutto in caso di contratti stabili e di lungo termine che potrebbero rendere più facile l’accesso al financing.
Buone le performance anche per il settore Alternative, anche se in lieve rallentamento rispetto ai volumi 2021, con un totale di 330 milioni di euro investiti: il calo è dovuto, in questo caso, alla presenza nel 2021 di importanti operazioni nel settore, mancate invece in questa prima metà 2022. La maggior parte delle operazioni ha riguardato infrastrutture per la telecomunicazione e Rsa: l’interesse degli investitori per tutte le asset class del mondo alternative è molto forte, ma la mancanza di prodotto che ampli le opzioni d’investimento frena in questo momento la crescita dei volumi. Le buone prospettive per questo settore stanno incoraggiando operazioni di sviluppo, soprattutto per Data Centre e immobili da destinare a R&D nel comparto Life Science. Nel segmento Healthcare, le Rsa manterranno il ruolo di protagoniste negli investimenti, grazie a una robusta pipeline destinata a concludersi potenzialmente e in larga parte per la fine del 2022.
Raddoppiano gli NPL
Sul fronte NPL, il volume registrato nel semestre ha raddoppiato quello raggiunto nello stesso periodo del 2021, con un totale transato di poco inferiore ai 20 miliardi (GBV). Forte l’incidenza del segmento UTP, che ha cubato circa il 25% del totale. Protagonista in questi mesi è stato il mercato primario, con le banche che hanno dato un forte contributo alle cessioni, ma è ancora presto per stabilire se si tratti dell’inizio di una nuova fase o di un momento di assestamento connesso alla potenziale fine della pandemia, utile poi per focalizzare l’attenzione su altre parti del book. In ogni caso, guardando al rapporto tra lo stock di crediti deteriorati in pancia al sistema bancario e l’attuale capitalizzazione degli istituti, questa fase resta per ora caratterizzata da un bilanciamento migliore rispetto all’avvio del precedente ciclo.
