Il quarto trimestre 2019, con investimenti superiori a 100 miliardi di euro (+3% rispetto al precedente record del 2018), pesa per oltre un terzo dei complessivi 281 miliardi di euro investiti in immobili non residenziali nel 2019. Un risultato che appare ancora più straordinario considerando che il Regno Unito, storicamente il più grande mercato immobiliare europeo, è stato frenato (-18%) per il secondo anno consecutivo dai dubbi circa la sua futura collaborazione con i Paesi dell'UE. Anche i Paesi Bassi (quarto mercato europeo) hanno registrato un calo delle transazioni (-28%).
Germania (+19%) e Francia (+19%), ma anche altri grandi mercati come Svezia (+44%), Italia (+41%) e Irlanda (+84%), hanno compensato i decrementi degli altri Paesi spingendo gli investimenti 2019 sopra il dato 2018.
La Germania ha contribuito a questo aumento per un valore di 12 miliardi di euro: un record, che per la prima volta ha battuto il 2007. Berlino e Monaco di Baviera hanno registrato nel 2019 investimenti per oltre 10 miliardi di euro ciascuna.
Anno record anche per la Francia, con investimenti superiori a 40 miliardi di euro per la prima volta, trainati da tutte le categorie di immobili e da tutte le regioni.
Gli uffici rappresentano ancora la principale categoria a livello europeo, attirando il 47% degli investimenti (+6%). Circa 20 operazioni hanno generato oltre 20 miliardi di euro: sono passati di mano tre importanti portafogli francesi e tedeschi, ma anche molti singoli beni di questi due paesi, oltre che del Regno Unito e dell’Irlanda.
Retail: continua il calo iniziato nel 2016
Gli immobili retail hanno ispirato minore fiducia negli investitori, continuando quell’andamento verso il basso cominciato nel 2016, che sembra destinato a durare. La cessione di diversi portafogli immobiliari ha rappresentato alcune delle operazioni più importanti del 2019. In particolare, due portafogli tedeschi hanno generato da soli transazioni per oltre un miliardo di euro.
Dopo un 2017 in slancio, la logistica sembra aver raggiunto la sua velocità di crociera, attirando investimenti annui di circa 38 miliardi di euro. Nel 2019 sono state effettuate 17 operazioni per un valore di oltre 200 milioni di euro, di cui 14 portafogli, principalmente in Francia, Svezia, Germania e Regno Unito.
Investimenti esteri in Europa
Sono aumentati a doppia cifra, nel 2019, gli investimenti esteri in Europa (+10%). Metà di questi (141 miliardi di euro) sono stranieri. Gli investimenti europei (+13%) hanno stabilito un nuovo record (61,7 miliardi di euro), pari al 44% del totale. I paesi che hanno beneficiato maggiormente di questo aumento sono stati Germania (14 miliardi di euro), Paesi Bassi (6 miliardi di euro) e Italia (4 miliardi di euro).
"Gli investitori coreani hanno giocato un ruolo importante nel mercato europeo del 2019- osserva Larry Young, responsabile dell'International Investment Group di Bnp Paribas Real Estate-. In Francia, per esempio, hanno investito 4,3 miliardi di euro, un valore senza precedenti. Nonostante il forte coinvolgimento dei coreani, l'investimento asiatico nel suo complesso è diminuito notevolmente a livello europeo lo scorso anno rispetto al 2018, soprattutto a causa del Regno Unito. Gli investimenti asiatici, in effetti, sono stati particolarmente elevati nel 2017 e nel 2018, principalmente verso asset prestigiosi nella città di Londra. Nel 2019 sono stati meno attivi (-50% rispetto al 2018), con un deficit di oltre 6 miliardi di euro. Ma hanno investito meno in Germania (-30%)".
Riprendono gli investimenti Usa
Dopo un drastico calo nel 2016, gli investimenti statunitensi in Europa sono gradualmente ripresi, e pure bene, con un balzo (+38%) nel 2019 a 43,5 miliardi di euro, secondo livello più alto dal 2015. Gli investitori Usa si sono mossi in controtendenza, più che raddoppiando gli investimenti nel Regno Unito, e quasi raddoppiando quelli in Germania.
Gli investimenti di provenienza mediorientale sono lievemente aumentati rispetto al 2018 (+14%). Dal 2016 si attestavano tra 6,5 e 8 miliardi di euro. Nel 2019 gli operatori mediorientali hanno aumentato gli investimenti in Germania e in Italia rimanendo stabili nel Regno Unito.
Uffici: domanda elevata nei 15 principali mercati europei
Nel 2019 il mercato delle transazioni negli uffici, all’interno dei 15 principali mercati europei, è lievemente calato: -4% rispetto al 2018, con un assorbimento (take-up) di 9,6 milioni di mq. Questi livelli appaiono ancora elevati e ben al di sopra della media di lungo termine. Il dato complessivo nasconde, tuttavia, situazioni molto varie, con alcuni mercati in netto rallentamento, e altri che hanno continuato a crescere. Berlino ha battuto nuovamente tutti i record precedenti, con take-up a +22% rispetto al 2018, superando per la prima volta la soglia del milione di mq nonostante la scarsità dell'offerta. Lo stesso vale per Milano: +25%, il livello più alto mai raggiunto. Madrid (+16%) e Bruxelles (+42%), hanno messo a segno il loro maggior tasso di assorbimento dal 2007. Bene anche il Lussemburgo con take-up in crescita del 5%. Nonostante il calo di Parigi (-6% per mancanza di offerta), Varsavia, Lisbona (entrambe a meno 8%) e Dublino (-17%), l'assorbimento si è mantenuto su livelli ancora elevati, in linea con le medie di lungo termine. In un contesto politico incerto, Londra ha tenuto duro e, dopo un anno 2018 eccezionale, ha archiviato il 2019 con volumi locati in calo del 19%.
"L’ammontare del transato di uffici in Europa appare in continua crescita negli ultimi anni -aggiunge Lou Cellier, deputy head of advisory & alliances di Bnp Paribas Real Estate-. Di conseguenza, molti mercati presentano tassi di sfitto molto bassi, in particolare nei distretti commerciali più consolidati, che fanno aumentare i canoni di locazione in tutte le principali città d'Europa".
Il livello di vacancy (sfitto) si è ulteriormente ridotto in Europa, scendendo a una media del 5,2% nei 15 principali mercati, con livelli molto più bassi a Berlino (1,5%) e Monaco di Baviera (2,4%). I maggiori cali nell’occupancy si sono registrati a Madrid (-140 bps), Varsavia (-120 bps), Amsterdam e Lisbona (-100 bps). Nel frattempo, i canoni di locazione sono rimasti stabili o sono aumentati in tutti i mercati europei. A Lisbona il maggiore aumento degli affitti (+19%, 300 €/mq/anno). Gli altri incrementi significativi si sono avuti a Berlino (+11%), Amsterdam (+8%), Amburgo e Varsavia (+7%).
Buoni i fondamentali per il 2020
Sebbene la crescita economica in Europa sia stata inferiore alle aspettative nel 2019, a causa delle tensioni commerciali tra Stati Uniti e Cina e alle incertezze della Brexit, le ultime indagini economiche suggeriscono un sentiment positivo all'inizio del 2020. "La firma di un primo accordo commerciale tra Stati Uniti e Cina e l'inizio dei negoziati tra Unione Europea e Regno Unito, insieme al sentiment positivo del mercato, suggeriscono che la crescita economica dovrebbe stabilizzarsi o addirittura migliorare nel 2020 -osserva Richard Malle, global head of research di Bnp Paribas Real Estate-. L'inflazione nell'area euro si mantiene su livelli ancora bassi e invariate dovrebbero rimanere le politiche monetarie. Secondo le recenti dichiarazioni della Bce, non si prevede un aumento dei tassi di interesse fino al 2022".
"In Europa -aggiunge Malle- si prevede un afflusso di capitali nei prossimi tre anni, con enormi scadenze di titoli di Stato e la continua espansione delle politiche monetarie di alcune banche centrali. In questo contesto di tassi d'interesse durevolmente bassi, il settore immobiliare può rappresentare un'alternativa per gli investitori che cercano un rendimento con un rischio relativamente moderato".
