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1. I fattori che condizionano il fatturato di un esercizio
2. Prossimi 12 mesi: crescita dei tassi di capitalizzazione
3. Valore di mercato degli immobili commerciali: previsto un decremento
È noto a tutti che il valore di un bene immobile destinato alla vendita di beni/servizi è direttamente proporzionale al fatturato e ai margini che l’attività commerciale genera ogni anno all’interno dell’immobile oggetto di stima. Più è alto il margine annuo (ricavi meno costi), più elevata sarà la percentuale sul fatturato che il gestore dell’attività commerciale potrà pagare al proprietario dell’immobile. Maggiore è il fatturato totale sull’intera superficie di vendita, più crescono sia il margine gestionale sia la sostenibilità del canone di locazione.
Per esempio, una superficie di oltre 5.000 mq destinata alla vendita di prodotti prevalentemente alimentari, come un ipermercato o un superstore, potrà destinare al pagamento dei canoni di locazione dall’1,5 al 2,5% del fatturato annuo netto Iva. Una piccola superficie di 30 mq specializzata nella vendita di prodotti di lusso/alta gamma come una gioielleria, potrà destinare al pagamento dell’affitto anche oltre il 7% del fatturato annuo netto Iva.A seconda che si tratti di beni immobili con alte o basse possibilità di rivalutazioni reali (cioè al netto dall’inflazione) nel tempo, gli investitori richiedono un tasso di capitalizzazione più o meno elevato: per esempio il 5% per una galleria commerciale molto performante e all’inizio di un nuovo consolidato ciclo positivo per l’immobiliare in quel settore e in quella specifica area geografica; o il 10% per un piccolo centro abitato e in una fase di ciclo immobiliare negativo. Ricordiamo che il tasso di capitalizzazione è il rapporto tra canone locativi e prezzo da pagare per acquistare un determinato immobile commerciale, nella fattispecie un centro commerciale. Anche il costo del denaro, attuale e prospettico, gioca la sua importanza e impatta sul tasso di capitalizzazione. Dal momento che ogni area geografica vive sue specifiche situazioni, ciascuno potrà personalizzare l’esercizio.
Prezzi degli immobili: evoluzione dei driver
Ecco un’ipotesi di come si potrebbero evolvere i driver, cioè i fattori guida/condizionanti, nei prossimi 12 mesi :
1) Il reddito medio (e globale) della popolazione, nell’area di nostro interesse, diminuirà a causa della crisi economica e dei conseguenti licenziamenti: -2,0%
2) La concorrenza in zona tenderà ad aumentare: meno 0,5%
3) La propensione al risparmio aumenterà: meno 1,0%
4) La popolazione crescerà, ma marginalmente: più 0,5%
È quindi probabile che i fatturati medi di vendita nel 2010 siano inferiori del 3,0% rispetto al 2009. Anche i margini dei gestori delle attività commerciali si ridurranno a causa dell’aumento delle insolvenze e del costo del denaro, e anche perché i costi diminuiranno meno dei ricavi. Situazione che porterà a una riduzione della quota di fatturato destinabile al pagamento dei canoni di locazione e quindi alle richieste dei conduttori di ridurre gli affitti.
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Allegati
- Cci2009/2-Tenant
- di Alberto M. Lunghini / novembre 2009
