L’affitto non è più un bene intoccabile

Aria di cambiamento nei rapporti tra tenants e proprietà, nuovi elementi in gioco dall'e-commerce al valore commerciale: ne abbiamo parlato con Claudia Boni, Gruppo OVS (da Mark Up n. 252)

Quali  sono  le  scelte  prioritarie  immobiliari delle catene distributive? Come si sono evoluti i rapporti con i proprietari?  Quali  le  prossime  sfide?  Abbiamo approfondito questi ed altri temi con Claudia Boni, direttore immobiliare, sviluppo e servizi tecnici di Ovs. “Lo sviluppo di Ovs oggi è ancora focalizzato sull’Italia, dove prevediamo nei prossimi 3-4 anni di avere aprire sia con la nostra  insegna  principale  Ovs  sia  con Upim, Ovs Kids e Blu Kids per aprire oltre 200 negozi. In quest’ottica di sviluppo, i rapporti con le proprietà immobiliari sono estremamente importanti, perché diventano  anche  rapporti  di  partnership”, racconta Claudia Boni.

Cosa intende per partnership?
Vuol  dire  non  fermarsi,  nei  negoziati, ai soli valori immobiliari, ma al contrario, ragionare con le proprietà anche in termini di fatturati potenziali. Ci sono casi in cui come catena riteniamo interessanti anche location, considerate  minori  dal  punto  di  vista  immobiliare. Si discute e si trovano le soluzioni più adatte, sulla base di valuta zioni in trasparenza sulle potenzialità.

Trattative complesse ...
Ma  anche  creative,  quando  si  trovano  nuove soluzioni. Siamo negoziatori molto forti e, come tali, riconosciuti: grazie a rapporti costruiti nel tempo con le proprietà, siamo in grado di valutare, insieme a loro, tutti gli elementi che contribuiscono all’ottimale gestione di un edificio:  certo  le  nostre  performance  di  vendita, che spesso ci portano a definire canoni di locazione come percentuale sulle vendite con minimi garantiti, e anche interventi che valorizzano i building (nuovi impianti e pavimentazioni, l’inserimento di un ascensore, ecc.) con vantaggi per i negozi come per la proprietà. Ogni negoziato è una storia a sé.

Quanto dura un contratto di affitto?
Un  contratto  con  noi  è  per  sempre  ...  A parte la battuta, abbiamo contratti di lunga durata (di almeno 12/15 anni) seppure con break option. Se gli equilibri economici con le proprietà si mantengono, i contratti vengono rinnovati  a ogni scadenza garantendo alle  proprietà e alle nostre insegne  presenza continuativa.

Come  è  cambiato  il  rapporto  con  i  proprietari di immobili?
Oggi abbiamo contratti migliorativi, in virtù  delle  trasformazioni  del  mercato  immobiliare, che ha conosciuto una diminuzione  degli  affitti  del  25-30%  rispetto a 3-5 anni fa.

Cosa manca oggi nei rapporti di partnership con i proprietari?
Non  sempre,  ancora,  si  riconosce  che  l’affitto  non  è  più  un  bene  acquisito  e  intoccabile, ma un valore legato non solo al mercato immobiliare, ma anche a quello commerciale. Ma le cose stanno cambiando.

Come è distribuita oggi la rete Ovs?
Il  40%  dei  negozi  si  trova  nei  centri  commerciali, il 40% nei centri storici e 20% nei retailer park o stand alone. Il format outlet non è presente negli outlet mall,  ma  in  piccoli  centri  commerciali. Nei centri città abbiamo soprattutto affitti con canoni fissi, mentre nei centri commerciali abbiamo affitti variabili con il minimo garantito.

Nei centri commerciali, come gestite le scelte di retail mix?
Oggi anche le proprietà dei centri commerciali sono più attente ad avere brand mix più equilibrati, visto il sovraffollamento degli shopping mall in alcune zone. Dal nostro punto di vista, nei centri esistenti, sfruttiamo la possibilità di entrare con uno dei nostri format in funzione della galleria esistente, mentre per le nuove strutture chiediamo la presenza di insegne diverse, a livello contrattuale.  Allo  stesso  tempo,  alle  proprietà,  se  presenti  sul  territorio  nazionale,  facciamo presente che in Italia ci sono ancora aree con carenza di centri commerciali, come alcune zone della Toscana, delle Marche, parte della Campania, il Molise, con opportunità da sfruttare.

Alcuni retailer hanno cominciato ad aprire  centri  commerciali  diretti:  lo  farete anche voi?
L’idea ci piace molto, però ciascuno deve  fare  il  proprio  mestiere.  A  volte,  ci  capita di svolgere un ruolo di commercializzatori  di  centri  commerciali  con  altre insegne. Non andiamo oltre.

Che ruolo svolge la direzione immobiliare con i partner in franchising?
Il  franchising  è  gestito  dalla  direzione commerciale: noi collaboriamo nella  stesura  del  contratto  di  affiliazione  con  i  partner  e  in  quei  casi,  pochi,  in  cui  il  negozio  è  dato  in  gestione  a  un  franchisee. Alcune  volte  è  il  franchisee  stesso  a chiedere la nostra collaborazione per negoziare un contratto, se l’apertura avviene in una galleria commerciale.

eCommerce e gestione immobili: cosa ne pensa?
Si tratta di un tema importante, da guardare per come coinvolgerà nei prossimi anni il negozio fisico. È un argomento del  quale  le  proprietà  immobiliari  devono tenere conto, e noi lo sottolineiamo  sempre.  Probabilmente,  a  un  certo  punto, ci sarà anche meno necessità di spazi fisici, o comunque una necessità diversa a seconda delle zone. Un altro aspetto che dobbiamo considerare riguarda il peso del fatturato online di ciascun negozio nel calcolo della percentuale dell’affitto. È un punto importante  del  quale  cominciamo  a  parlare, per capire, insieme, come inserire e valutare questi dati. Non è semplice, ma nel giro di 2-3 anni diventerà un tema comune.

Westfield è già un esempio di integrazione avanzata ...
Con loro stiamo cercando di approcciare il tema del fatturato eCommerce generato all’interno dei singoli store attraverso  rilevazioni  informatiche  che  incrociano i dati di ingresso di un IP.
Immobili  del  Demanio:  sarete  partner o concorrenti?
Saremo partner perché alcune location potrebbero essere un’occasione per raccogliere insegne  sinergiche;  saremo  competitor quando troveremo spazi interessanti per un nostro brand. Il tema del demanio però deve essere affrontato mettendo insieme tutti gli enti necessari perché un sito possa cambiare destinazione d’uso. La disponibilità degli immobili dovrebbe andare di pari passo  con  il  cambio  di  destinazione  d’uso,  il permesso  di  costruire  e  le  autorizzazioni commerciali, che per immobili di queste dimensioni sono di valenza regionale. Auspico quindi la creazione di una sorta di sportello unico, altrimenti ci sarebbero grandi difficoltà per chi acquista e l’idea, che affascina tutti, di risistemare l’Italia rimarrà un sogno.

Ha collaborato Barbara Trigari

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