Franco Rinaldi, come responsabile di tutta la divisione property management di Cbre Italy, guida un team di circa 180 persone, che fornisce servizi di property management su diverse tipologie di asset, dai centri commerciali agli uffici, dalla logistica fino ai più recenti sviluppi residenziali. Il property management consiste essenzialmente nei servizi dedicati alla gestione ottimale degli immobili: dalla contabilità, al marketing, dal recupero crediti alle attività tecniche sugli immobili, dalla commercializzazione ai negozi temporanei, tutto è svolto internamente (in-house). “Siamo strutturati in maniera integrata, con risorse dedicate Cbre” precisa Rinaldi.
Cbre Italy ha 3 sedi in Italia: Modena, Milano, Roma, ma l’ufficio principale per le attività di PM è Modena (80 dipendenti). “Abbiamo due divisioni principali, la prima specializzata in retail (135 persone), l’altra dedicata al mercato office e logistics, dove gestiamo uffici e immobili per la logistica e il residenziale. Copriamo le esigenze di questo mercato a 360°, dall’high street ai progetti mixed use”.
Come vede il mercato nel 2022?
Nel 2022 vediamo una crescita di gestione nel settore immobiliare della logistica: nel 2020 gestivamo circa 50 immobili, quest’anno sono 75 e nel 2022 stimiamo di arrivare a 100 asset. Prevediamo una buona ripresa anche negli uffici.
Lato gestione retail, nel 2021 abbiamo consolidato il portafoglio: in questo momento storico il capital market è molto meno dinamico, anche se c’è stata una ripresa dei fatturati e da giugno a ottobre 2021 le performance sono in linea con il 2019 in termini soprattutto di vendite al dettaglio. Purtroppo, i mesi nei quali siamo rimasti chiusi non si recuperano, quindi, i dati nel complesso sono inferiori a due anni fa: bisogna vedere come andrà dicembre, che è sempre un mese fondamentale per i centri commerciali.
Anche nel 2021 resta una forte spinta all’espansione da parte di retailer legati al mass market (alcuni esempi Pepco, Tedi, Kik, Action, DM Drogerie Markt) che stanno sfruttando sia una maggior disponibilità di spazi vacant in asset secondari sia la tendenza delle piastre alimentari a ridurre le dimensioni dei negozi concentrandosi sul food e lasciando scoperte quote di acquisto sul non-food all’interno delle gallerie. Le aree di prodotto trainanti sono tecnologia, sport e beni per la casa, tre settori che riflettono il cambio d’abitudini dei consumatori: si sta un po’ più a casa, lo smart working ha richiesto e richiede un upgrading delle dotazioni tecnologiche e di rete, si dedica più attenzione all’attività fisica e aumenta la propensione dei consumatori a utilizzare sportswear in sostituzione dell’abbigliamento formale. Pur rimanendo predominante nel retail mix delle gallerie, l’abbigliamento soffre di più, anche perché era già un mercato saturo. Inoltre, nonostante siano tra le categorie più colpite nell’ultimo biennio e quelle che stanno affrontando le maggiori problematiche nella gestione dei controlli degli accessi, riteniamo resti focale all’interno dei mall la presenza di F&B e leisure come leva per aumentare l’attrattività e la durata della visita media dei consumatori. Nel settore F&B vediamo, infatti, nascere con continuità nuovi concept con sempre maggiore attenzione al servizio e al prodotto, mentre i nuovi sviluppi immobiliari stanno destinando quote maggiori al tempo libero che offre oggi, rispetto ad alcuni anni fa, format e brand molto attrattivi che iniziano a diffondersi anche in Europa rispetto alla storica presenza in Asia e Usa. Ci sono centri commerciali che hanno resistito alla pandemia, ma vanno ripensati rispetto ai bacini di riferimento: una delle sfide più grandi è rappresentata dalla creazione di centri meno standard e più in armonia con le vere necessità del proprio bacino. Ci vuole più attenzione alle esigenze del territorio e dell’area di riferimento: per esempio, se ho un centro commerciale in un quartiere ad elevata presenza di anziani dovrò calibrare l’offerta su servizi adatti a quel tipo di target (quindi con hub vaccinali, poli per la salute, servizi fisioterapici e associazioni di aggregazione), e lo stesso vale per un bacino caratterizzato da studenti o da famiglie. Si tornerà a valutare come elemento di differenziazione l’imprenditorialità locale, sarà necessario un lavoro di commercializzazione più mirato.
I retailer hanno aumentato le aperture nel 2021?
Nonostante un incremento della vacancy, passata da una media del 3% in periodo precedente alla pandemia, al 10% attuale, abbiamo comunque registrato un buon andamento di nuove aperture. Inoltre, nei mall più performanti, dove storicamente è sempre stato più difficile per i nuovi retailer l’ingresso nel retail mix, questo biennio ha creato opportunità per intervenire sul merchandising mix e rinfrescare in alcuni casi l’offerta di brand. Noi gestiamo 57 centri commerciali per complessivi 2.465 punti di vendita: il tasso di ricambio dei tenant dipende dal tipo di immobile e dalla sua location; per esempio, al centro commerciale Le Befane a Rimini, abbiamo cambiato circa 25 negozi nell’ultimo anno. Oggi il tema dominante è gestire la richiesta di sconti sui canoni: su questo fronte i proprietari si sono dimostrati sensibili, anche grazie al nostro lavoro di gestione del rapporto tra le due parti (proprietà e tenant). L’abilità di trovare velocemente degli accordi di riduzione temporanea dei canoni aumenta la propensione da parte dei tenant al pagamento degli affitti e delle spese di gestione.
A proposito di affitti, come si evolverà il discorso sconti nel 2022?
La nostra idea è che gli sconti sono temporanei: se tutto andrà bene, nel 2022 si dovrebbe ritornare ai livelli di canone pre-covid. È chiaro che bisogna valutare situazione per situazione, ma la scontistica non è di lungo periodo. In qualche centro la vacancy è intorno al 20%: solo in questi casi la situazione potrebbe essere un po’ diversa: ai tenant che entrano in questi centri possiamo proporre condizioni più vantaggiose, ma i centri che registrano performance migliori torneranno a regime. L’Italia è un mercato dove ogni asset va considerato sul territorio: ci sono centri che vanno addirittura meglio rispetto al 2019. Nel sud Italia stiamo assistendo a performance molto interessanti.
Mall marketing. Come si sta evolvendo? Qual è l’ambito di competenza del direttore del centro commerciale?
Per noi è un core business: abbiamo lanciato la nostra piattaforma di temporanei e pop up con Expospace nel 2009 e abbiamo circa 4.000 clienti: i numeri pre Covid erano molto importanti, abbiamo sfiorato i 10 milioni di euro di fatturato. Crediamo moltissimo in questa formula commerciale, che permette ai brand e alle insegne di testare idee e concept a prezzi di accesso interessanti, sia per il mercato locale sia per quello nazionale. I sales manager del nostro team di specialisti vendono ai brand nazionali e internazionali il network dei nostri centri, i direttori lavorano sul mercato locale. Aumentando la vacancy, ci sono molti brand interessati a questo format e in alcuni casi pagano di più rispetto ai retailer tradizionali. Noi proponiamo ai brand un pacchetto con diverse soluzioni: temporary store nella galleria, spazio vuoto (vacant) del negozio, e in più offriamo consulenza e servizi su misura, dal pop up all’advertising su tutti i centri, agli spazi per eventi, o test per i prodotti. Possiamo progettare lo stand fisico, offriamo il circuito dei centri in advertising digitale e un’ampia gamma di servizi. In futuro una parte della Gla dei centri commerciali avrà come core business i pop up: la nostra visione è una formula dinamica con 10-20% della superficie su cui si fa questa attività in maniera strutturale. Non dimentichiamo che uno dei grandi vantaggi di questa formula è che i clienti pagano in anticipo. Noi abbiamo un team nazionale che segue circa il 50% dell’attività e si occupa dei rapporti con brand nazionali e internazionali. Un 40% del lavoro è svolto dai direttori dei centri che si rapportano con tutti i canali del territorio. L’Automotive rientra nel canale locale.
A proposito di territorio, come state vivendo i cambiamenti climatici?
La risposta ai cambiamenti climatici è la politica Esg che stiamo portando avanti grazie al nostro dipartimento interno, che ci permette di attuare politiche e strategie sostenibili per i nostri asset. Inoltre, grazie al nostro dipartimento Rds, possiamo anticipare le esigenze dell’immobile e ridurre investimenti e capex, garantendo performance migliori, grazie all’analisi degli asset, che spesso sono di vecchia generazione. I cambiamenti climatici rappresentano un problema globale e far parte dell’advisor real estate più grande al mondo ci aiuta enormemente: grazie al nostro network abbiamo specialisti a livello globale che ci permettono di proporre soluzioni e progetti sempre all’avanguardia.
Tornando al discorso del personale, voi avete sviluppato nuovi progetti di formazione.
Sì, è un argomento di forte attualità per chi lavora nel nostro settore. Il tema del Retail Lab sarà per noi fondamentale. È un progetto che prevede la formazione ai tenant per aumentare il livello di customer satisfaction. Il motore dei centri commerciali sono i responsabili/direttori di punto di vendita (store manager). Per il cliente che sceglie di frequentare un centro commerciale è fondamentale la relazione con il personale del negozio ed è più determinante per l’acquisto nel punto di vendita, molto più che nel canale online. Faremo corsi di formazione ad hoc per direttori di negozio e in più lanceremo Benefits for you, una community per dare vantaggi e motivazioni a chi lavora nel centro, in termini di servizi alla persona, per fidelizzare gli store manager. Ci sarà una sezione dedicata agli eventi: l’obiettivo è di aumentare il livello di engagement del personale che lavoro nel centro commerciale e di conseguenza incrementare la fidelizzazione dei clienti e le performance.
Noi proponiamo Benefits for You su tutti i centri, lo abbiamo già presentato in una fase quasi definitiva: noi ci vogliamo porre come società di consulenza a supporto dei retailer, ci limitiamo a una sfera di formazione basica, ma molto importante.
Lo fate anche per motivare i giovani?
Certo. Attualmente non è facile trovare personale giovane nel nostro campo. È difficile attrarlo, in particolare per gli orari di apertura (molti centri sono attivi 7 giorni su sette e fino alle 21) e per l’incertezza che vige nel settore retail dovuta principalmente al covid. Il centro commerciale dovrebbe comunque essere più attrattivo per i giovani e da qui nasce l’idea della community, che aiuterà a conoscersi e a conoscere meglio l’ambiente in cui si lavora offrendo vantaggi tangibili a chi sceglie di lavorare in queste strutture.
