Location e inquilini solvibili, i due requisiti del cespite ideale

Roberto Pacifico -

8 Marzo 2011

A lungo termine conviene acquistare. Tecnocasa spiega perché in un breve confronto

Ipotesi su un bilocale
di 60 mq a Milano (semicentro)
Dovrebbe aumentare
la specializzazione delle agenzie immobiliari
su segmenti di clientela affidabile
Cresce la morosità: quella relativa alle spese di condominio intacca
il valore del cespite

L'ufficio studi Tecnocasa ha valutato la convenienza tra acquisto e affitto di un'abitazione. L'immobile analizzato (un bilocale di 60 mq in una zona semicentrale di Milano) ha un costo di 250.000 euro. L'acquirente ricorre a un mutuo a tasso fisso ventennale finanziando il 60% del valore: la rata di mutuo mensile è pari a 1.069 euro. L'acquirente ha quindi a disposizione un capitale di 100.000 euro.
L'acquirente pagherà i costi legati all'acquisto della casa e all'accensione del mutuo e avrà un beneficio fiscale, grazie alla detrazione degli interessi passivi. Inoltre dovrà pagare le spese di gestione dell'immobile (manutenzione straordinaria e assicurazione).
Per calcolare il valore futuro dell'immobile si è considerata una rivalutazione annua pari all'indice Istat (uguale all'inflazione).

Affitto
Chi sceglie la locazione paga un canone mensile di 900 €. Si ipotizza che il capitale a disposizione (100.000 €) venga investito in un Btp a 20 anni. L'affitto sarà aggiornato ogni anno in base all'indice Istat. L'inquilino dovrà pagare annualmente la registrazione del contratto di locazione a metà con il proprietario.

DIFFERENZA MUTUO-CANONE
E ALTRI COSTI/BENEFICI
Nel primo anno - prosegue Tecnocasa - ci sarà una differenza positiva per il locatario, che spende 900 € al mese contro una rata mensile di 1.069 € per il proprietario. Tale differenza sarà investita in un conto corrente bancario ordinario con tasso di remunerazione dello 0,5%. Allo stesso tasso s'investe l'eventuale differenza tra i costi di gestione dell'immobile, i costi della locazione e il beneficio fiscale per la detrazione degli interessi.
Risultato finale
Dopo vent'anni, all'estinzione del mutuo, si è calcolato il guadagno ottenuto da entrambi:
• proprietario (valore futuro meno rate del mutuo) = 121.818€
• inquilino (capitale investito meno canoni di locazione + eventuale differenza rata mutuo/canone e altri costi benefici) = -40.301 €

Limiti del confronto
Anche se un'agenzia immobiliare lavora su entrambi i segmenti - locazione e compravendita - la tendenza è di enfatizzare i plus dell'acquisto rispetto a quelli dell'affitto. Non è solo una questione d'interesse commerciale (il mercato degli affitti è molto più ridotto e quindi remunera meno). In Italia c'è una diffusa e radicata cultura proprietaria. Inoltre, l'immobile è sempre stato percepito come bene rifugio, destinato a incrementare il suo valore, senza mai diminuirlo. Vero, anche se non è così per tutti gli immobili.
Ma veniamo ai limiti inerenti non tanto all'analisi in se stessa, quanto alle argomentazioni e alle conclusioni.
1) L'acquirente deve partire da una forte liquidità personale da destinare all'investimento: dall'anticipo in fase di compromesso, all'intermediazione immobiliare (dal 2 al 4%), ai costi notarili (contratto di compravendita o rogito e contratto di mutuo). Stiamo parlando di un'incidenza complessiva minima del 12-13% del prezzo di vendita di un immobile, ma che in media si assesta sul 20%. Quanti dispongono dai 30 ai 50.000 euro cash?
2) La convenienza dell'affitto sarebbe equiparabile (o addirittura superiore) all'acquisto, se fossero più frequenti i casi, già previsti in alcuni programmi di edilizia residenziale popolare, nei quali i canoni di affitto - pregressi e futuri - diventano, dopo un lasso temporale prestabilito, rate d'acquisto a tutti gli effetti.
Il canone di locazione comprende in genere anche le spese di condominio.
3) Alla rata mensile del mutuo bisogna aggiungere le spese di condominio.
4) I mutui non coprono più l'80% del prezzo di vendita, ma il 60%. Aumenta il Ltv dell'acquirente. Se non si dispone di sufficiente liquidità, è necessario accendere mutui ventennali o trentennali, che convengono solo a chi ha non più di 35-40 anni.