Il valore patrimoniale dei fabbricati pubblici censiti dal Mef-Ministero economia e finanze -stiamo parlando di uno stock di circa 1 milione di unità catastali per una superficie totale di 325 milioni di mq- è stimato in 283 miliardi di euro. Per la maggior parte (77%) tale valore è riconducibile a fabbricati utilizzati direttamente dalla pubblica amministrazione (circa 217 miliardi di euro) e quindi non disponibili nel breve-medio termine per progetti di valorizzazione e dismissione. Il restante 23% è dato in uso, a titolo gratuito o oneroso, a privati (valore 51 miliardi di euro), oppure risulta non utilizzato (12 miliardi di euro) o in ristrutturazione (3 miliardi).
Il modello utilizzato, pur non consentendo di stimare il valore di mercato di singoli immobili, né il ricavo conseguibile dalla loro dismissione, arricchisce il sistema conoscitivo del Mef e fornisce un nuovo strumento all’autorità politico-amministrativa, anche locale, per individuare interventi di valorizzazione con riferimento sia alla vasta categoria di beni non direttamente utilizzati sia a quella degli immobili attualmente utilizzati dalla pubblica amministrazione in un’ottica, in questo secondo caso, volta a un più razionale utilizzo degli spazi.
La valutazione, per la prima volta ottenuta attraverso un modello statistico-matematico e metodologie estimative standard, è basata sui dati dichiarati da circa 7.500 amministrazioni coinvolte nella rilevazione dei beni immobili riferita all’anno 2015, condotta dal Dipartimento del Tesoro nell’ambito del progetto patrimonio della pubblica amministrazione.
Il modello è stato elaborato, nel biennio 2016-2017, dal Dipartimento del Tesoro in collaborazione con Sogei, coinvolgendo, per un confronto tecnico-scientifico, le altre istituzioni pubbliche competenti nel settore: Dipartimento territorio dell’Agenzia delle entrate, Istat, Agenzia del demanio e Sidief (Banca d’Italia).
Il 74% del valore del portafoglio immobiliare stimato è riconducibile a fabbricati di proprietà delle amministrazioni locali. Il restante 26% del valore complessivo è ripartito tra amministrazioni centrali (17%), amministrazioni locali non incluse nel perimetro di consolidamento dei conti pubblici (6%) -tra cui gli enti territoriali per l’edilizia residenziale- enti pubblici di previdenza e assistenza (3%).
Il comunicato del Mef precisa che i risultati del modello non sono confrontabili con il valore di bilancio dei beni dello Stato gestiti dall'Agenzia del Demanio, registrato nel Conto Generale del Patrimonio dello Stato, che comprende anche il valore dei terreni e dei beni all’estero.
In termini di distribuzione territoriale, il valore del portafoglio immobiliare stimato mostra importi più elevati in Lombardia (53,8 miliardi di euro), nel Lazio (31,4 miliardi di euro) e in Emilia Romagna (29 miliardi di euro), mentre i valori più bassi si registrano in Valle d’Aosta (1,8 miliardi di euro), in Basilicata (1,6 miliardi di euro) e nel Molise (1,2 miliardi di euro).
Il modello di stima del valore arricchisce il sistema conoscitivo del Mef sugli immobili pubblici e costituisce un ulteriore strumento a supporto dell’autorità politico-amministrativa, anche locale, per meglio individuare adeguati interventi di valorizzazione. Infatti, la possibilità di indagare le caratteristiche del patrimonio immobiliare, non solo in termini di consistenza (numerica e di estensione), tipologia immobiliare e localizzazione, ma anche in termini di valore, può favorire l’identificazione, nell’ambito della vasta categoria dei beni non direttamente utilizzati, di quelli che più si prestano ad essere inseriti in progetti di valorizzazione economica.
Nel contempo, l’analisi dei dati disponibili con riferimento agli immobili utilizzati dalla pubblica amministrazione, anche utilizzando il modello di stima, potrebbe orientare interventi volti a conseguire l’obiettivo di un più razionale utilizzo degli spazi, rendendo in tal modo disponibili per operazioni di valorizzazione immobili di particolare interesse per il mercato.
Partendo dai risultati finora conseguiti, il Dipartimento del Tesoro continuerà ad analizzare e approfondire casi pratici di asset individuati dal modello come potenzialmente suscettibili degli interventi sopra menzionati.
