Il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, mi sembra sia stato molto chiaro nell’introdurre il Rapporto 2022 sul mercato immobiliare commerciale in Europa e in Italia: “abbiamo elaborato le stime per il 2022 poco prima che la situazione russia-ucraina peggiorasse. Questo per ora non cambia molto le strategie di investimento nel nostro paese e quindi le prospettive restano quelle che abbiamo elaborato. Tutto dipenderà, però, da quanto e come l’evoluzione della guerra nelle sue numerose implicazioni non solo militari, cambierà il quadro macroeconomico”.
In declino del 9% (ma addirittura -30% rispetto al 2019) il volume totale degli investimenti nel 2021, pari a 1,32 miliardi di euro, grazie al miliardo di euro siglato nell’ultimo trimestre da una sola mega-transazione Blackstone, guarda caso nel centro di Milano.
Prosegue il trend negativo degli investimenti rilevato nel corso degli ultimi cinque anni (2017-2021). Per il 2022 gli investimenti nel nostro Paese dovrebbero risalire del 10,5% a oltre 1,46 miliardi di euro.
Due tipologie di investitori
Due diverse tipologie di investitori si sono affacciate cautamente sul mercato italiano nel corso del 2021: investitori core, alla ricerca delle rare posizioni di pregio disponibili all’interno delle principali high street nazionali o di grandi superfici commerciali e parchi commerciali caratterizzati da elevati livelli di resilienza rispetto alle restrizioni imposte per il contenimento della pandemia; l'altra categoria è rappresentata da investitori opportunistici, alla ricerca di gallerie commerciali con rendimenti a doppia cifra.
A livello di beni scambiati derivanti da vendita o locazione, il mercato degli immobili a uso commerciale in Italia ha registrato nel corso del 2021 un fatturato di 6,7 miliardi di euro con un calo di poco inferiore al punto e mezzo percentuale rispetto al 2020. Una quota rilevante delle transazioni portate a termine è stata conclusa nel secondo semestre dell’anno, grazie ad attività avviate sul finire del 2020 e nel primo trimestre del 2021.
Gli investimenti, soprattutto nel secondo semestre, hanno subito un eccezionale incremento, grazie alla transazione miliardaria che ha interessato un portafoglio di immobili costituito in prevalenza da spazi commerciali situati in corrispondenza di high street milanesi e torinesi. I capitali investiti nel corso dell’anno sono per la maggior parte (circa il 70%) stranieri, con una marcata concentrazione sul mercato meneghino, in crescita rispetto all’anno precedente sia in valore assoluto che in termini relativi.
Prezzi e canoni
Prezzi e canoni sono ancora in contrazione seppur con dinamiche inferiori rispetto a quanto manifestato nel corso del 2020. Scenari Immobiliari stima che, per il 2022, i trend di prezzi e canoni si manterranno in campo negativo con andamenti medi nazionali più contenuti, -2,3% i canoni e -1,2% i prezzi.
In Europa gli investimenti immobiliari per negozi e luoghi del commercio sono calati di circa il 10% con un minino storico di 33 miliardi di euro nel 2021. Nel 2022 si prevede una risalita complessiva del 12% a oltre 37 miliardi.
Nel mercato immobiliare commerciale europeo la domanda ha privilegiato operazioni a minor rischio, i parchi commerciali e gli asset legati al settore alimentare e ha espresso minor interesse, almeno momentaneamente, per i centri commerciali, che tipicamente rappresentano una buona parte degli impieghi del settore, le high street e le vie principali dello shopping cittadino, così come le attività di sviluppo.
Sul fronte delle quotazioni, il 2021 si è concluso con il segno meno, come già accaduto nel 2020. I prezzi di vendita e i canoni di locazione dei negozi hanno subito nei principali Paesi europei un calo medio del 2,3%, che nel 2022 dovrebbe limitarsi a -1%. Il calo è dovuto alla crisi che ha colpito tutte le piccole attività commerciali delle grandi città posizionate fuori dalle principali arterie dello shopping locale e internazionale.
