L'analisi realizzata dal centro studi Sigest (intitolata Residenziale a Milano: mercato immobiliare e trend emergenti. Analisi delle nuove iniziative e anticipazione delle tendenze dell’abitare) conferma il fermento che contrassegna il mercato immobiliare residenziale milanese: le 145 iniziative (progetti) sono per il 64% in pronta consegna, mentre il 14% delle operazioni sarà costruito entro il 2018, e il restante 22% entro il 2021. I nuovi progetti immobiliari sono per il 76% in classe A.
Oggetto dello studio Sigest le iniziative di nuova costruzione e completa ristrutturazione commercializzate tra giugno 2017 e giugno 2018 nella città di Milano entro il confine urbano della circonvallazione esterna identificato tradizionalmente con le linee delle filovie 90 e 91, area che rappresenta nella città un laboratorio di sperimentazione e di anticipazione delle tendenze e delle esigenze abitative.
"I risultati della ricerca mostrano una città che viaggia a una velocità diversa rispetto al resto del Paese –commenta Enzo Albanese, Ceo di Sigest– anche grazie alle trasformazioni urbanistiche che hanno migliorato la città, rendendola più appetibile rispetto ad altri grandi centri urbani".
"Il mercato apprezza i prodotti di nuova generazione e le aree sulle quali si indirizza la domanda di fascia alta -prosegue Albanese-. Oggi i clienti a Milano cercano le posizioni storiche e alternative di tendenza che hanno dato nuovo slancio allo stock, quasi esaurito, di residenze di primo livello, dando nuovo valore ai prodotti di nuova costruzione. La ricerca evidenzia un cambiamento lento, ma continuo: la domanda si orienta attualmente su soluzioni immediatamente fruibili in zone accessibili e ben servite".
"Considerando il veloce assorbimento di unità realizzate –aggiunge Albanese– e una crescita tra il 4% e 5% del numero di compravendite a livello milanese, la città rischia, nell’arco dei prossimi cinque/dieci anni, di non riuscire a soddisfare la domanda di nuove abitazioni: la prossima sfida, per consentire alla città di crescere ancora, è quella di rompere il confine rappresentato dalla circonvallazione (le linee 90-91) e creare un nuovo prodotto immobiliare, bello, innovativo ed efficiente, a valori più contenuti".
Nel 2018, le iniziative rilevate dalla ricerca sono 145 e corrispondono a circa 5.500 unità immobiliari, di cui ben l’81% risulta venduto con un residuo del 19%. Nel corso del 2018, le nuove iniziative sono state 26, e 38 progetti hanno ultimato la commercializzazione.
Delle 26 nuove iniziative, circa il 73% ha meno di 50 unità e solo un’iniziativa conta più di 120 unità; rappresentano un totale di 976 unità, il 17% insiste nel Centro, il 9% nei Bastioni e il 74% nella Circonvallazione.
Le vendite 2018 sono state di 1.233 abitazioni, +32% rispetto al 2017. Di queste, il 53% è rappresentato da prodotto già presente sul mercato nel 2017, mentre il 47% è stato immesso negli ultimi 12 mesi.
I prezzi viaggiano su una media di 10.100 euro al mq nel Centro, che scendono (si fa per dire) a 8.600 euro nella fascia dei Bastioni e a 6.550 nella Circonvallazione. I valori rilevati rappresentano gli "asking price" delle 107 iniziative ancora in commercio al 1° giugno 2018 e leggono puntualmente le reali unità residue di ogni operazione. I prezzi sono stati analizzati attraverso schede di dettaglio per ogni iniziativa rilevata e tabelle che definiscono i valori massimi, medi e minimi delle singole operazioni, sia in termini parziali (relativi alla zona di riferimento), sia in termini assoluti (relativi all’intera città).
Dal raffronto dei valori rilevati nella ricerca 2018 con quelli 2017 emerge una stabilità nel Centro, un buon incremento dei prezzi (+10%) nei Bastioni e un aumento di circa il 5% nella Circonvallazione.
Al giugno 2018, delle 145 iniziative rilevate, 38 hanno concluso la commercializzazione, con uno stock residuo di appartamenti composto da 107 iniziative, per un totale 1.039 unità, il 38% delle quali è rappresentato da prodotto introdotto negli ultimi 12 mesi. L’85 % del residuo è localizzato nella fascia della Circonvallazione.
La localizzazione delle 145 iniziative risulta per la maggior parte nella fascia della Circonvallazione (73%), seguita in maniera quasi uniforme da Centro e Bastioni (rispettivamente 15% e 12%).
Le unità vendute negli ultimi 12 mesi mostrano una forte concentrazione (78%) nella fascia della Circonvallazione, seguita dai Bastioni (13%) e dal Centro (9%). Nelle tre fasce l’incremento delle unità vendute, rispetto alla scorsa rilevazione, vede in testa i Bastioni (+85%) eseguiti dal Centro (+32%) e dalla Circonvallazione (+26%).
Le zone con incremento maggiore delle vendite sono rispettivamente la R (Circonvallazione), la E (Bastioni) e la M (Circonvallazione), mentre quelle che hanno subito una contrazione sono le zone L e Q (entrambe nella Circonvallazione).
Rispetto alla ricerca 2017 le vendite risultano più omogenee e diffuse: nessuna delle 18 micro-zone ha una percentuale di vendita superiore al 15%.
